有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场，住房制度国之重器

　　房地产事关国计民生，它是国民经济的支柱，财富的象征，大类资产配置的核心，经济周期之母，民生的保障，金融危机的策源地。
　　1、房地产弱复苏
　　今年是房地产弱复苏的一年！整个房地产行业格局、产品格局以及经营逻辑都可能会变化，这个变化不仅仅体现在今年一年，而是会延续很久。
　　去年是房地产行业的重启之年，也是转折之年。销售势头还可能继续降低2成才到谷底。因为源于企业格局的变化，在这一时间点上去产能、供给侧改革以及需求端所受到的冲击是多重叠加影响。
　　据克而瑞数据，2022年房地产销售大幅滑落，百强房企全年销售额7.3万亿元，较2021年同比下降42.3%；千亿房企数量也从43家降至20家。仅有华润置地、建发房产、滨江集团、越秀地产、华发股份等少数国央企及个别民营房企仍能在去年保有较稳定的销售规模甚至实现小幅增长。
　　其中，华润置地2022年全口径销售额3013亿元，与其2021年销售规模相近，销售排名也从2021年的第8位跃升至第四位。
　　越秀地产主要深耕大湾区，2022年实现全口径销售额1260亿元，同比增长6.6%，销售排名也从2021年的第37位升至第16位；瑞安房地产主要深耕上海地区，2022年实现全口径销售额263.5亿，同比增长8.35%，销售排名从2021年的第101位上升至第75位。两家企业过去相对运营比较安全，基本没有加杠杆。
　　从资金端角度来看，房企资金的两大渠道，一个是融资、一个就是销售回款。而房企的销售排名不仅仅体现的是一家房企的市场地位，销售表现更好的房企，在融资的便利性以及融资成本上也会更占优势，这也进一步有利于房企市场地位的稳固。
　　越秀地产是国企，用国企信用背书去深耕的房企，是广州市第一个资产规模超千亿和第二个利润总额超百亿的大型国有企业集团。越秀地产利用国际国内两个市场、两种资源已形成以金融、房地产、交通基建、都市农业为核心产业，造纸、发展等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的现代产业体系。越秀地产控有越秀金控、创兴银行、越秀地产、越秀交通基建、越秀房托基金等五家上市公司。
　　瑞安集团有限公司是瑞安集团旗下私人持有之公司，在香港及中国内地从事房地产投资业务，并持有瑞安房地产之权益。是香港的低杠杆、高产品力房企模式。
　　在2022年内，中交地产涨幅达182.73%，建发房产涨幅94.61%，滨江集团、远洋集团、越秀地产、华发股份等房企涨幅也都在50%左右，明显高于同期的申万一级房地产行业指数11.17%的跌幅。
　　今年的房地产政策发力重点已从融资端转向需求端。住建部精准支持住房消费，包括对首套房、二套房以及租房继续给予降首付比、房贷利率和增加供给等政策支持。
　　1月5日，人民银行、银保监会也发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，进一步延续阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的＂9·29＂新政。
　　今年三、四线城市的销售会继续下滑。近两年的集中供地主要集中在一二线城市，且出让的土地质量一次比一次好，国央企的拿地动作同样遵循这一规律，这也就意味着，从2023年开始，高能级城市的供应量会加大，从而导致供需平衡的被打破。再加上，虽然高能级城市仍能保有一定增长潜力，但依旧难以填补三四线城市的销售缺口。而且从2021年四季度开始，大部分民营房企鲜少拿地。
　　2、房地产主基调
　　今年的房地产基调，主要是去存货、还债和保交楼。今年还会有企业爆雷，民企也会继续以价换量，而过了今年之后，房地产的风险才有可能逐步消除。
　　如果美元债违约过多，会影响国家及企业在国际金融市场贷款利率和期限，也会触发其他美元债提前还款，严重的话会影响国家的信用等级及国际市场的业务拓展。所以，相比预收账款，应付账款及银行和机构的贷款，房企美元债是第一位的。
　　能够把非相关性多元化业务做到一定程度的企业更占优势。除了主导当前市场的国央企，还有母子型公司，比如，美的置业、新希望地产等；或是已经形成稳定的双轮驱动型企业，住宅业务之外，还能有某一个单边能力非常强，比如新城控股、宝龙地产、碧桂园等。
　　单一的以住宅开发为主的一些企业来说，可能会影响到企业的现金流，所以陆续还会有企业逐渐退出，行业被＂洗牌＂出局。
　　疫情三年经济的平均增速为4.3%左右，远低于潜在增长速度6%，去年经济增速仅3%，按此速度，中国实现2035中等发达国家收入目标比较困难。在＂十四五＂最后两年，我们还要努力在促进高质量发展中提升经济增速。
　　中国的市场信心尚未恢复至疫情之前，中国居民储蓄率再创新高。2022年，房地产市场表现低迷，百强房企拿地金额同比下降48.9%，拿地百强的门槛值为48亿元，较上年同期下降了50%。
　　抗疫三年，而诸多问题并非这三年开始，国际竞争格局已发生深刻变化，国内经济下行，出口下降、消费疲软，中小企业倒闭，地方债务亏空2万多亿元，民众心里普遍感到困惑、焦虑、无助、迷茫，社会正发生静水深流的变化……
　　2023年经济前景究竟如何？疫情防控优化如何带来经济元气修复？人们在饱受疫情之痛后，能否重拾信心？
　　2022年上半年，整个中国有46万家公司倒闭，注销的工商户大概在310万左右。2022年11月，青年失业率为17.1%，虽然已经低于年中19.9%，但数据依然处于高位。财政部数据显示，截至2022年11月，全国地方政府债务余额35万亿元，加上中央国债25万亿元，共60万亿元。
　　中国科学院预测科学研究中心近期发布的《2023中国经济预测与展望》报告预测，2023年中国经济增长将呈现前后低中间高的倒＂U＂形态势，全年GDP增速为6.0%左右。
　　从产业来看，报告预测，第一产业增加值增速为4.3%，第二产业增速为5.6%，第三产业增速为6.4%，消费、投资和净出口对GDP增速的拉动分别为3.5个、1.5个和1.0个百分点。
　　从拉动经济的＂三驾马车＂来看，2023年全年固定资产投资（不含农户）全年名义增速为5.5%左右；最终消费同比名义增速为4.1%-5.0%，是拉动经济增长的主要动力。在进出口方面，预计2023年中国进出口总额约为6.38万亿美元，同比增长约0.71%，预计中国国际收支将总体保持平稳，经常账户呈现顺差格局。
　　因此稳中求进，保持一定的政策空间，同时也要为化解相关问题保留相应的调整空间。
　　3、健全住房供应体系
　　构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。
　　以解决城镇新居民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。
　　对无力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其租房居住，对其中符合条件的困难家庭给予货币化租金补助。把公租房扩大到非户籍人口，实现公租房货币化。研究完善公务人员住房政策。
　　优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。
　　在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。
　　积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。
　　发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
　　将居住证持有人纳入城镇住房保障范围。统筹规划保障性住房、棚户区改造和配套设施建设，确保建筑质量，方便住户日常生活和出行。
　　完善投资、信贷、土地、税费等支持政策。多渠道筹集公共租赁房房源。实行实物保障与货币补贴并举，逐步加大租赁补贴发放力度。健全保障性住房投资运营和准入退出管理机制。
　　改革开放以来，中国一直都在以较高的增长速度保持经济的增长，尤其是1990年以后的近20年间，半数年份中国的经济增长速度都保持在10%以上，尽管期间遭遇1998年亚洲金融危机的冲击，经济增长速度曾一度有所下滑，但1998年和1999年这两年的经济增长率仍然是在接近8%。
　　2012年以来，中国经济增速逐季下滑，宏观经济形势趋于严峻。
　　然而近年来，随着人口结构的变化，人口红利正面临耗尽局面，导致全要素生产率下滑，造成中国经济潜在增长率面临下行压力。
　　在这样的增长背景下，中国公众似乎也已习惯了必须保持经济高速增长的惯性思维。
　　欧美金融危机之后，国际制造业巨头开始逐步将生产基地从中国东部地区转移到中西部或者越南、泰国等成本更低的地区。
　　制造业的转移固然为部分地区实现所谓＂腾笼换凤＂创造了条件，但在中国的高端制造业和服务业尚不具备比较优势的时候，制造业转移可能会造成中国东南沿海地区出现＂产业空心化＂，从经济增长的潮头跌入＂中等收入陷阱＂。
　　在这种背景下，中国应积极调整对外开放战略，变被动接受产业转移为主动利用全球化和对外开放，促进中国产业结构提升和动态比较优势升级，努力实现长期稳定增长。
　　由于不利的外部环境和上一轮刺激计划所导致的消费、投资的跨期替代效应以及房地产与汽车限购政策抑制了总需求，导致当前总体经济不振。
　　住房制度是国之重器，决定房地产市场的运行，是其基因密码，决定居民能否安居乐业，房价能否平稳运行，房地产风险能否有效化解。
　　《房地产周期》中提出＂房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融＂，这成为业内广为流传的标准分析框架。住房制度决定房地产市场表现！
　　全球各经济体房地产市场表现差异极大。有的陷入高房价困境，带来各类经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发金融危机，如美国和日本；有的房价长期稳定，居者有其屋，如德国和新加坡。
　　房地产市场差异的根源在于住房制度设计。有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。住房制度作为房地产市场的基因，具有决定性、基础性、稳定性和选择性四大特征。
　　在稳增长、调结构、控通胀等多重目标下，中国宏观经济政策调控，在一定的经济增长速度的前提下进行结构调整，以结构调整为中心是中国经济稳定可持续增长得以保证的首要选择。