土拍规则再变，没有救不起的楼市，就看放多少水！

　　房价高速发展了 20 年，过去每 7 年就有一轮新牛市，从 2016 牛市高峰期算起，2023 年又是一个 7 年之痒，但现在很多人不相信，楼市还会迎来新一轮牛市周期吗？
　　特别是这两年，受疫情影响经济基本面明显滑坡后，不少人的工作，收入都受到了影响。
　　房产不再是投资理财，特别是人口生育问题，城镇化率增速放缓，这都是客观事实，不能避而不谈。所以很长时间，在这些局面蔓延之下，不管如何救市，利率如何下调，市场信心依然难以提振。但在货币大放水的持续浇灌下，这些问题都可以忽略不计了，但市场情绪高涨后，房产依旧有着变量的通胀作用，只不过有的地方是馅饼，有的地方是陷阱。下面小诸葛讲讲近期合肥土拍看点:
　　根据合肥土地市场网最新消息，2023年首场土拍地块出炉
　　从公告内容来看，此次官方计划出让9宗地，其中滨湖区2宗、包河区1宗、蜀山区1宗、瑶海区2宗、肥东县3宗，总面积约642亩。
　　值得注意的是，此次土拍在规则上做有了一些变动，具体如下：
　　挂牌地点：
　　安徽合肥公共资源交易中心。挂牌日期为2023年2月27日至2023年3月29日，挂牌时间为上午9:00—11:00、下午14:00—17:00。挂牌截止时间是2023年3月29日下午17时止。2023年3月30日9时开始宣布竞得人、愿意继续竞价的转入现场竞价。具体场次安排另行通知。以上时间如有变化，另行通知。
　　拍卖方式：
　　本次公告地块采取＂投报高品质住宅方案＂的竞买方式，即：＂价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号＂的竞买方式。
　　1、首轮供地局气
　　今年首轮供地很是＂局气＂。
　　一是从数量上来看，市区首批供地清单发布42宗3615亩地，而首场土拍仅推出6宗407.47亩地，供应量偏少，有试水的成分，预计接来下的4、5月份将迎来大量供地。
　　二是从区域上来看，首场主推热门区域地块，如炙手可热滨湖新区（2宗）、热度攀升的瑶海区（2宗）；另外，包河推卓越城1宗地，蜀山区老城区1宗地；这些地块都较优质，预计多宗地竞拍触顶转竞品质，＂开门红＂提前预见。
　　2、全部恢复精装交付
　　去年合肥第三轮集中供地要求＂毛坯交付＂，而今年首轮明确指出实行＂精装交付＂，这就意味着市场又回归了精装时代，一方面给予开发商一定的利润空间，另一方面多少或将提高购房者的购房首付成本。据业内爆料，市区装修标准或2500元/㎡起步。
　　更深入来看，不仅市区，目前肥东土地公告也要求精装交付，这可能考验后期市场去化。众所周知，合肥市场冷热不均，县域不少毛坯项目都不好卖，更有甚者＂精装改毛坯＂。因此，在冷门板块，后期新项目以更高的装修价格入市，可能存在着市场抗力，考验房企开发能力。
　　同时，今年＂精装交付＂政策多少有着＂去库存＂的功效，它带来的＂涨价预期＂会加快当下市场中毛坯项目的销售速度。
　　3、取消毛坯限价
　　今年合肥首轮土地拍卖公告，没有设定＂商品住宅（毛坯）平均备案价格＂这一项。
　　这意味着执行一年多的毛坯限价政策正式取消，楼盘定价交给市场，再叠加＂精装交付＂这一要求，新房与二手房倒挂红利时代基本结束。
　　4、恢复装配率奖励
　　土地拍卖政策也恢复了装配率奖励，据悉装配率30%，奖励
　　300元/㎡，装配率50%，奖励500元/㎡。
　　本公告地块内的商品住房项目竞得人须严格按照《合肥市人民政府办公室关于进一步推进建筑产业化发展的实施意见》（合政办〔2019〕22号）及相关配套文件要求，具体装配率以竞买结果为准。
　　5、全面实行＂交房即发证＂
　　经营性住宅用地全面实行＂交房即发证＂，竞得人须严格执行《合肥市全面推行新建商品房＂交房即发证＂工作方案》（合自然资规发〔2022〕309号）相关规定。
　　兔年起始，大家一直都十分关注今年的土拍政策会如何变化。目前来看首次供地看点十足，疫情结束后，房企们会如何再发力，市场又将如何风云变化。小诸葛也大胆做一些猜测，仅供大家参考：
　　1，货币大放水，贷款极度宽松，利率不断下调，市场开始积累上涨能量！但今年不会有大行情，大牛市到来还需要时间！
　　从 2021 年 10 月之后，一年多来，房地产救市不断，很多地方放松了限购限贷，最关键的是房贷利率在不断下调，贷款异常宽松。二线城市调控依然留有底线，一线还谈不上放松，这就意味着哪怕需要房地产托底经济，房住不吵也不会抛弃，紧箍咒还是要经常拿出来念一念的。
　　不过小诸葛觉得底裤不脱光也没关系，利率和货币松紧才是决定楼市涨跌周期最关键的要素 ，现在房贷利率接连下调，市场在不断积累资金和爆发的能量。房贷转 jy 贷已经得到很多地方的银行默许，银行知道很多人会去换贷，所以存量房贷也不可能下调。
　　如果你现在还在指望房价下跌，肯定要大失所望了，小诸葛坚信,楼市没有救不起来的，就看放多少水，用什么手段 。
　　2，市场仍有庞大的购房需求！人口不是问题！
　　有些城市上一轮的 2018 或 2019 年就开始调整了，到现在已经调了四五年的时间，积累了一大波刚需和改善需求，等待爆发。
　　而且一二线城市的人口也不是问题，80 后可能已经在收缩杠杆半躺平了，但是90 后还处于在上升阶段，他们是想在楼市放手一搏的，毕竟没有什么比中国的丈母娘更有远见。而且 90 后群体依旧庞大，一直到 1998 年之前，每年出生人口都在 2,000 万以上，这一代人还是有庞大的购房需求，所以人口问题这几年还不是问题。
　　要等到 00 后的购房需求才会明显下滑，但就算整体下滑也是结构性的，三四线人口流出正常，一二线有流入就行了，中国 14 亿人口基数太大了。
　　所以市场有足够的购房群体，这个基本面并没有消失，不用担心整体去化能力。
　　3，今年主要去库存，房价上涨压力不大，还有很多机会上车。
　　过去几年需求压缩，库存就会不断积压，去库存一般需要两年的时间。
　　诸葛找房数据显示，2022 年底，在 100 个城市中，一线城市，二线城市，三四线城市的新住宅库存去化周期分别是 12.4 个月，18 个月和 21.9 个月。
　　有些人对这个去化周期没什么概念，但这个指标非常重要，可以通过它来判断房价涨跌的压力，涨跌的节点。
　　简单说下，去化周期在 12 个月左右表示供需平衡，价格稳定，超过 12 个月，价格有下跌的压力。只有当去化周期达到 8 个月左右，房价才有明显的上涨压力。
　　不过每个城市的每个区域去化时间也是不同的，一般来说核心区新房供给量少，而最先启动的一般都是核心区，所以很容易领涨。复苏有可能会超出我们的想象，市场提前爆发，因为很多地方的需求确实是压抑了太长时间了，现在媒体舆论引导都是这里回暖了，那里上涨了，这很容易引爆市场。
　　楼市回暖之际究竟未来热度如何，我们拭目以待！