湖北襄阳新发地农批城再陷烂尾漩涡大量商铺公寓闲置配套项目停摆开发商债务缠身

　　周末，湖北襄阳新发地招商中心＂门可罗雀＂
　　中房报记者 王少杰 湖北襄阳报道
　　定位为城市＂菜篮子＂的湖北襄阳新发地农批城，已经历了近十年的波折起伏，即便是在当前消费市场持续回暖之际，也未能唤回久违的＂烟火气＂。2月中旬，中国房地产报记者经实地走访发现，整个农批城内人气寥落生意萧条，市场表现依旧不容乐观。
　　这一现状与昔日宣传盛况大相径庭。据《湖北日报》2019年8月5日报道，襄阳新发地农批城位于襄阳市襄州区航空路与内环路交会处，于2013年末启动，为襄阳市重点招商引资项目和重点建设工程。据介绍，这是北京新发地在全国拓展投资的第16家新发地市场，项目总投资20亿元，占地面积368亩。该项目被纳入襄阳市＂两改两迁＂（城市棚户区和城中村改造、工业企业和专业市场从中心城区外迁）重要民生工程，承接从老城区迁出的上千家商户。
　　在2019年9月底的公开宣传中，襄阳新发地农批城宣称已建成并投入使用20万平方米，涵盖水产海鲜、肉类冻品、副食干调、粮油禽蛋、茶叶渔具、生产资料、水果蔬菜等12大业态。
　　现实却并不尽如人意，项目落地以来，襄阳新发地农批城的发展之路可谓一波三折：2015年建设停滞、2016年项目烂尾、2017年盘活复工，2021年因债权转让纠纷再度濒临烂尾困境。
　　经历多次风波后，农批城营业商户流失殆尽，投资失利带来的冲击和影响，令购买该农批城商铺业主始料未及。
　　在部分商铺业主看来，自2019年启用至今，偌大的农批城却始终没做成农批市场应有的样子。当初开发商宣传广告中作出的＂让商户发财、求市场发展＂允诺，至今仍是一句空洞的口号。更为严峻的是，伴随农批城大量商铺资源长期闲置，配套项目停摆以及开发商近年频频遭遇债务问题，襄阳新发地农批城再度烂尾的风险加剧。
　　尽管当前襄阳新发地农批城深陷困境，但襄阳市当地政府对其发展前景仍给予厚望。2021年11月24日，湖北襄州区政府在其政府网站发布《襄州区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中表示，加快建设以新发地农副产品批发市场为龙头的襄阳东农副产品市场群。以冷链建设为重点，加快推进农产品配送中心,冷链物流中心等网络节点建设。力争到2025年，全区标准化农贸市场达到15个，冷链容量达到30万立方。
　　如何实现这一目标，襄阳新发地农批城的发展之路依然困难重重。
　　襄阳新发地农批城二层大量商铺闲置
　　多年风波不断：烂尾、盘活、再度濒临烂尾
　　从2015年开始，襄阳新发地农批城的发展就一直笼罩在停摆烂尾的阴霾之下。
　　据《湖北日报》报道，2015年下半年后，襄阳新发地农批城建设陷入停滞。项目开发商襄阳新发地农副产品有限公司（以下简称＂襄阳新发地公司＂）相关工作人员表示，融资迟迟没有进展，前期债务偿还又出现了困难，整个公司处于停摆状态。到2016年下半年时约2亿元债务无力偿还，其中包括8500万元的到期银行贷款。
　　在此背景下，相关债权方将襄阳新发地公司告上法庭。进入法律诉讼程序后，土地、账户遭到查封，导致项目烂尾两年之久。
　　直到2017年下半年，项目出现复活转机。从那时起，襄阳新发地公司迎来湖北天乾资产管理有限公司（以下简称＂湖北天乾公司＂）的入股，一举卸下所有债务包袱，获得＂输血＂后项目得以被盘活并恢复施工。
　　时隔四年，事态再次出现反转。2021年5月11日，湖北天乾公司以相关债权转让合同纠纷名义，将襄阳新发地公司和相关负责人告上法庭，盘活之路至此终结。
　　2月12日，记者在襄阳新发地农批城走访时发现，格外冷清的农批城内分布着40余栋多层建筑排列有序，统一规划为一、二层为商铺和三层及以上楼层为公寓的布局，其中层高5.6米、建筑面积30余平方米的商铺多达千余套。不过，商铺闲置率居高不下，目前除了零星有从事农副产品经营的商铺在开门营业外，大部分处于长期闲置状态。
　　也有部分商铺业主发布商铺租售信息，并试图以超低租金、可作仓储为亮点吸引长租客关注，但收效甚微。为此，有商铺业主向记者表示，只要能将商铺出手，甘愿赔钱甩卖。
　　在鲜有商户入驻同时，业态布局也出现了变化。在襄阳新发地农批城二层记者发现，数百套闲置商铺中，有三四家涉农企业在各自商铺办公外，还有1家室内装饰企业进驻经营。不仅如此，在标注有海鲜城字样的4号楼底商，同样出现了非海鲜领域的母婴用品、烟酒饮料及粮油批发等业态经营商户，但上述商铺现已闭店和搬离。
　　同样空置率高企的还有数百套公寓房源。襄阳新发地农批城4、10、11号等共计8栋楼宇内均配建有数量不等的公寓用房，普遍处于毛坯状态。少数已装修完工并交付业主居住的房源集中于10号楼5层，共有25套公寓。但据该楼层贴出的相关通知显示，部分公寓业主因未与物业公司襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司（以下简称＂中诚雅公司＂）签订房屋租赁合同，被要求于2022年8月12日前搬离。
　　襄阳新发地公司相关负责人在接受记者采访时表示，农批城的冷清，主要原因是春节刚过，有些商户还没有返回。此前，还因疫情等多重因素影响，造成有商铺闭店搬离。她告诉记者，现在市场开始有序恢复，农批城开发商和物业也均在正常运营和管理。
　　但在襄阳新发地农批城营业商户叶兵看来，偌大的农批城却始终没做成农批市场应有的样子，主要是市场运营方管理出了问题。他向记者表示，前期，襄阳新发地公司过度注重商铺去化，淡化了市场产业招商和产业培育意识，导致实际开业商铺严重不足。后期，中诚雅公司为农批城塑造的营商环境也并不十分理想。叶兵举例称，虽然农批城设置的消防箱随处可见，而箱内配备的消防器材至今未安装到位，这也让有意到此发展的商户，经实地考察后改变了主意。
　　＂现因客流量稀少异常，坚守农批城商户经营状况普遍惨淡，每天都需借助位于农批城内的露天集市聚集人气。照此下去，势必会动摇营业商户继续坚守农批城的信心。＂叶兵说。
　　襄阳新发地农批城A4区25号、31号楼公寓层走廊出现多条＂宽缝＂
　　深陷债务泥潭：土地被查封配套项目停摆
　　＂购买商铺数年却依旧办理不了房产证＂。提及去留问题，襄阳新发地农批城坚守商户贾树贵顾虑重重。在他看来，其名下商铺房产证迟迟未能办理，始终是横在贾树贵面前一桩未了心事。他告诉记者，2018年下半年，贾树贵在朋友推荐下购买襄阳新发地农批城商铺一套，按照购房合同约定，房产证会在一年内办理到位。时至今日，因开发商襄阳新发地公司的原因，商铺房产证始终未能办理。几年下来，之所以贾树贵仍选择继续坚守农批城，一方面是因为农批城虽然市场低迷但勉强还能维持生计。另一方面是，他可以敦促开发商配合协助办理商铺房产证，他表示，一旦拿到房产证即刻会选择离开。届时，贾树贵计划将其名下商铺或转租或改作仓库。
　　贾树贵向记者表示，他的购房遭遇在襄阳新发地农批城不是个案，其他商铺业主同样存在房产证＂难产＂现象。久拖不决背后，引发贾树贵等部分商铺业主的维权。
　　2022年4月27日，有群众通过人民网的领导留言板反映称，湖北襄阳新发地农批城自2015年开发至今，未向购置该项目商铺的1099户业主办理房产证，希望引起地方政府关注，但相关方面未予回复。
　　在此之前，还有部分商铺业主通过诉讼维权。记者经天眼查查询发现，自2018年以来，襄阳新发地农批城十余户商铺业主分别向襄阳新发地公司发起诉讼，指责该公司迟迟不配合业主办理房产证等事宜。综合襄阳市襄州区法院作出的（2021年）鄂0607民初26号、（2021年）鄂0607民初33号、（2021年）鄂0607民初36号等民事判决书显示，襄阳新发地公司需在判决生效后30日内，将相关业主商铺办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案。
　　贾树贵告诉记者，针对广大商铺业主办证难的问题，部分业主代表曾多次催问襄阳新发地公司后，得到的解释是，房产证＂正在办理、分批办理＂中。
　　襄阳新发地公司相关负责人也向记者表示，在襄州区政府的帮助下，目前已有少数商铺业主拿到了房产证。
　　不过，根据襄阳市襄州区法院于2022年9月29日作出的执行裁定书（2022年鄂0607执2027号）显示，襄阳新发地公司无法向商铺业主提供办证材料原因是，该公司名下所有的土地使用权因债务被相关法院查封，暂不具备办证条件。
　　＂该案仅是揭开襄阳新发地公司深陷债务危机的冰山一角。＂有知情者表示，仅在2021年间，围绕该公司债务问题涉及多起诉讼，案涉劳动报酬、商铺租金、工程款及民间借款等，仅诉讼人湖北天乾公司一家涉及追讨的债务金额超5000千万元。截至2022年12月20日，因襄阳新发地公司有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，襄州区法院已将该公司3次纳入失信被执行人名单，并向公司法人张某举发出7次限制消费令。
　　记者注意到，土地被查封引发襄阳新发地农批城连锁反应，不仅商铺业主遭遇办证难，作为农批城配套项目开发也被搁浅。受其影响，紧邻襄阳新发地农批城一侧的襄阳新发地A6冷链中心项目，自2019年10月宣布开工至今，却仍处于圈而未建状态，土地撂荒现象严重。
　　2月14日，记者现场发现，项目施工方中铁十八局集团北京工程有限公司已在现场搭建起项目部和员工宿舍，施工场地已用围挡圈起。然而，除了少量员工值守外，并未有建筑工人和机械进场施工作业，距项目部不远处的场地上已有当地群众开始小面积开荒种菜。
　　襄阳市新发地A6冷链中心项目出现停摆
　　违规操作频现：涉及拿地开发多个环节
　　记者经梳理发现，襄阳新发地公司资金紧绷的预兆，实际早在襄阳新发地农批城开发初期已初露端倪。
　　据《法治日报》报道，2014年10月21日，襄阳新发地公司以挂牌方式取得位于襄州区航空路土地194.02亩，出让价款为21536万元。接下来，蹊跷的土地出让金缴纳方式随之浮出水面：挂牌时，襄阳新发地公司向襄州区财政局的土地专用账户缴纳4310万元保证金。摘牌时，襄阳新发地公司向襄州区财政局的土地专用账户缴纳6790.7万元第一批的土地出让金，完成第一次缴付；10天内，襄州区财政局将该笔为6790.7万元土地出让金以＂招商引资奖励款＂的名义划拨到襄州国有资本投资运营有限公司（以下简称＂襄州国投公司＂），2天后，襄州国投公司将该款退回襄阳新发地公司，以此完成第一次退还。
　　至此，在＂一缴一退＂的反复操作下，襄阳新发地公司仅用6790.7万元的资金，通过四次缴付三次退还周转，向襄州区财政局缴付了21536.22万元的土地出让金，由此完成襄州区航空路土地挂牌出让的所有程序。
　　彼时，襄州区政府在有关回复中称：因襄阳新发地项目是我区重点招商引资项目，为最大限度支持项目建设，区财政局先后分三次拨付企业14396.6万元土地出让款奖励。＂土地出让合同约定出让价款为111万元/亩，企业实际负担地价为36.8万元/亩。＂
　　2月23日，就上述说法，记者电话采访襄州区政府办公室时，被相关工作人员告知时间久远不太清楚为由婉拒，该工作人员建议记者向襄州区招商局了解。随后，记者多次拨打襄州区招商局办公电话均无人接听。为进一步核实，记者拨打了襄州区财政局预算股电话，有工作人员表示主要负责人外出开会，待散会后联系记者。截至目前，记者未接到襄州区财政局相关人员电话。
　　援引《法治日报》采访北京市人大常委会立法咨询专家胡功群意见时认为，根据国务院和财政部的有关规定，土地出让金应全部上缴财政，由财政列入预算，专款专用，专项用于城市基础设施建设和土地开发。＂襄州区政府以土地出让款奖励为名，变相减免土地出让金，没有做到专款专用，明显违反国家规定，涉嫌国有资产流失。＂
　　除了在拿地环节的蹊跷操作，农批城项目开工与销售同样有违规之风滋生蔓延。记者据襄阳新发地公司工商登记信息显示，2017年至2019年，该公司在未取得《建设工程规划许可证》等审批手续前提下，先后两次擅自进行建设襄阳新发地农批城（A3地块二期）等关联工程，被襄州区城市管理执法局（以下简称＂襄州区城管局＂）分别作出行政处罚决定（襄州城管行决字2017年038号、襄州城管行决字2019年018号）。
　　另据襄州区法院于2021年4月25日作出的行政裁定书（2021年鄂0607行审13号）显示，2020年7月27日，襄州区城管局作出的＂襄州城管行决字2020年第035号＂行政处罚决定认定，襄阳新发地公司在襄州区张湾街道办事处洪山头一号投资建设的襄阳新发地农博城（农批城）项目一期，共28栋，总建筑面积115164平方米。该公司在未进行竣工综合验收的情况下，于2019年10月至今已交付600余户业主使用。
　　2020年4月13日，襄州区城管局对本案立案调查，并于同年7月2日向襄阳新发地公司送达了《责令限期改正通知书》，该公司至今仍未改正。依据相关规定，对襄阳新发地公司作出罚款10万元的处罚决定。
　　未经竣工验收便交付业主使用，其房屋质量安全隐患显而易见。襄阳新发地农批城A4区25号、31号两栋楼的3层和4层均为毛坯公寓房源，每层设有一条走廊通道。记者走访时发现，上述楼层走廊通道每隔一段距离，则会出现一条宽约15厘米缝隙贯穿地面、墙体和楼顶，或为防止行人行走不便，有走廊在地面宽缝上铺设木板。记者还注意到，由宽缝分开的两端地面也已出现错位等异常现象。记者随后在A4区31号楼二层看到，已由脚手架搭建起的设施直接顶住二层楼顶疑似进行加固。
　　2月22日，襄阳市襄州区建设工程质量服务站相关工作人员向记者表示，就上述建筑是否存在房屋质量和竣工验收的问题，需查询后告知。截至发稿前，记者未接到有关回复。
　　有从事过建筑领域的商铺业主认为，＂宽缝＂的出现，很有可能是建筑施工操作不规范埋下的隐患，导致部分砌体拉结筋发生位移或部分构造柱钢筋植筋位移严重。
　　襄阳新发地公司相关负责人并不认可这一说法。在她看来，搭设脚手架属于正常房屋维修，但不存在房屋质量问题。该负责人证实，目前上述房屋建筑均未通过竣工验收。
　　(应受访者要求，文中叶兵、贾树贵为化名。)