贷款年龄延长至80岁需客观看待

　　文/赵秀池
　　近日一些银行将房贷年龄延长至80岁的消息登上了热搜，各方观点褒贬不一，负面消息似乎更多一些。不少人认为：人生七十古来稀，有多少人能活到80岁？又有多少老年人还得起贷款呢？有些楼盘本来想以此吸引客户，反而遭到质疑，不敢再宣传，大有＂见光死＂的趋势。其实此事经过理性分析、客观判断后，发现这种做法也有存在的依据，完全没必要一棍子打死。分析如下：
　　首先，房贷延长是应对我国老龄化趋势，给老年人一个公平待遇的重要举措。
　　目前我国的房贷一般贷款期限是30年，贷款年龄最高至70岁。现在房贷年龄放宽至80岁，也就延长了10年。即原来40岁时可以申请到30年的贷款，70岁还清；现在50岁时也可以申请到30年的贷款，到80岁时还清。
　　第一，对于老年人而言，购买一套住房供自己晚年居住也是刚性需求，是需要支持鼓励的。目前我国的养老方式绝大多数是居家养老。人到晚年，幸福生活的一个重要条件就是要有家，有稳定的居所。有产权房很重要，因为岁数大了去租房往往被房东拒之门外。
　　第二，从人均寿命角度来看，我国人均预期寿命在不断增加，50岁申请房贷，80岁还完房贷还健在的概率是很高的。
　　随着生活水平的提高和医疗技术的发展，人均寿命是一个不断提高的过程，这已经是一个不争的事实。根据国家统计局的数据，我国平均预期寿命已经从1981年的67.77岁，提高到了2020年的77.93岁。另据《＂十四五＂公共服务规划》，2025年我国人均预期寿命将达到78.3岁。
　　《2021年度国家老龄事业发展公报》显示，截至2021年末，全国60周岁及以上老年人口为26736万人，占总人口的18.9%；全国65周岁及以上老年人口为20056万人，占总人口的14.2%。而且这组数据历年来都是在不断增加的。
　　从人均寿命以及人口基数这个角度来看，给予50岁以上的老年人30年的贷款期限是无可厚非的。
　　第三，老年人与青年人相比，有一定积蓄，银行选择发放贷款的老年人偿还能力并不低。
　　银行会根据一定的贷款条件选择放款对象，并不是所有老年人都可以获得负债到80岁的贷款。老年人需要有偿还能力、有子女做担保人，把所购住房作为抵押更是必要条件。
　　根据相关规定，商业住房贷款的月均还款额不能超过家庭收入的50%。因此，一般对于老年人贷款，银行也会要求子女作为担保人，借款人与担保人的收入之和需要达到月还款额的2倍。
　　其次，从银行角度，老年人的房贷也是基于安全性与盈利性考量的结果。
　　市场经济下，银行要在安全性的前提下实现盈利性，二者缺一不可。没有安全性，盈利性就无从谈起。
　　房贷的安全性是有目共睹的，我国的个人房贷一直是银行的优质资产，个人房贷的违约率一直很低。人民银行金融市场司司长邹澜曾表示，2022年第一季度我国商业性个人住房贷款和公积金贷款余额合计超过46万亿元，对应大约1亿笔贷款，贷款质量整体比较好，不良率长期维持在0.3%左右。
　　何况房贷都是以住房做抵押。老年人无法偿还贷款时，会拍卖房产收回贷款本息。根据世界各国房地产的发展规律，一般而言，住房总能保值增值，收回贷款本息是没有问题的。
　　同时，因为住房本身具有传承性，一般子女会作为住房遗产的继承人，住房是家庭最大的资产，除非资不抵债，子女作为担保人也不会不偿还贷款的。
　　因此，从某种意义上，给老年人的贷款也有＂接力贷＂的意思。因为住房不止一代人居住，老年人会与子女同住，三代同堂、四代同堂，其乐融融正是中国传统大家庭美好生活的写照。
　　当然，如果子女觉得继承这份遗产会资不抵债，也可以选择不继承。即使资不抵债时，子女继承了房产，也不会出现额外负担。因为根据《民法典》第一千一百六十一条规定，＂继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务＂。
　　再次，老年人申请房贷也是家庭在限购、限贷、首套房利率下降等政策背景下的理性选择。
　　当前，大部分城市仍然执行户籍人口可以买两套房，外来人口满足一定期限社保或纳税可以买一套房的规定，而且首套房与二套房的首付款比例与房贷利率差别较大。有的地方的首套房贷利率已经下降为3.7%左右，而二套房贷利率基本在5%以上。因此，在这种情况下，在符合当地限购、限贷条件下，为了得到首套房较低利率的贷款，子女通过父母来买房，也是顺理成章的，正如前所述，住房本身也是全家居住，举全家之力买房也是正常现象，何况老年人百年后，住房也是要留给子女的。
　　综上，贷款年龄延长至80岁应该从各方面客观看待，不能一味认为老年人没有还款能力，一棍子打死，贷款年龄延长未必不是一件好事儿。
　　但也需要结合人口政策对当前过时的房地产调控政策进行修正，以支持合理性购房需求。提前还贷潮、老年人申请首套房贷款从一定角度上看，也是对二套房贷、存量房贷利率过高的一种规避，老年人贷款买房或许是一种无奈的选择，希望相关部门综合评估房地产调控政策，能够允许已经转为固定利率的存量浮动利率房贷，转为基于LPR的浮动利率贷款，同时降低新增二套房贷的利率，允许结合人口政策购买第三套房，并给予优惠贷款支持，以利于房贷市场的稳定，促进房地产市场的平稳健康发展。
　　作者系首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池