重要信号！险资正大举抄底房地产

　　去年我们写了一篇文章《外资正跑步入场，抄底中国房地产》 。有不少读者觉得，外资买买买还不足以说明问题，内资还没动静呢。而且，当时很多内资还在忙着卖卖卖。
　　今年，内资的典型代表——险资，开始发动了！ 中国保险行业协会披露的信息显示，截至2月8日，今年已有7个险资大额不动产投资项目发布， 这7个项目由三家保险公司投资，涉及资金超过600亿元！是去年同期金额的10倍以上！
　　考虑到险资的体量和性质。2022年时，其还在卖卖卖；今年，却开始大举加仓。释放的信号十分强烈，值得高度关注——市场确实正在起变化。 形式上 从青睐股权到热衷物权 因为价格普遍位于低谷
　　2021年，险资＂退出＂房地产行业的新闻频现。典型的，有泰康人寿减持阳光城的无限售流通股股份；大家人寿减持金地集团（总股本的5%）以及金融街的股份；中国人寿则减持了万科A和招商蛇口的股份……
　　除此之外，君康人寿、华夏人寿、阳光人寿等险资当年也有出售上市房地产企业的股份……
　　这些股份，很多是最近一轮房地产大行情时，险资先后买入的。资料显示，在房地产行业高光的2016年，A股上市房企中曾有36家前十大流通股股东中有险资身影。
　　然而，随着＂房住不炒＂，特别是＂三道红线＂政策的威力持续显现，房地产行业进入深度调整期，过去可预期的高利润和高增长不复存在，国内房地产市场分化严重，不确定性大幅增加，2021年陆续出现部分房地产企业海外债券违约的现象，导致房地产上市公司股价持续下跌。一些险资因此＂踩雷＂，相关投资资产进行减值计提、估值调整以及其他权益调整金额巨大。
　　面对这种情形，＂撤退＂是很正常的选择。到2021年三季度，A股上市房企中仅有13家的前十大流通股股东中有险资身影，下降了约2/3。2022年，减持仍在持续。
　　有人可能会觉得，虽然2022年下半年以来，房地产利好政策频出，市场有了点起色，但我都还在观望呢，＂险资＂就大举入手了，这是记吃不记打吗？戳这里，了解云资管
　　我们不能以散户的思维看机构的的动作。外资去年不就开始抄底了吗？而且，今年以来险资收集的筹码，跟上一轮有很大的不同。 之前，险资对上市房地产企业的股权情有独钟，今年以来，则主要聚焦物权的获取 ——
　　今年1月份，平安人寿发布了5份不动产投资公告，涉及上海、北京、杭州等多个城市的15个地块，累计投资额约558亿元。
　　友邦人寿对上海北外滩89街坊项目的投资进入实际出资阶段，出资额为51.81亿元。据了解，该项目是友邦人寿自成立以来最大的一次资产收购。
　　泰康人寿在1月公告出资1200万元投资北京燕园养老社区项目。
　　上述7份不动产投资公告所涉及险资累计约609亿元，远超去年同期三个项目53.1亿元的累计投资金额！ ▲来源：根据公开信息整理
　　股权，更多的是看增量，因为只有公司不断拿更多的地，开发更多的楼盘，营收上涨，股价才有支撑。
　　冯仑曾经在演讲中说过的一段话最为形象：WK等优秀开发商，干了30多年开发，现在市值也就2000多亿，但这个市值像冰棍一样，你不继续干开发，销售额、营业额就会减少，市值就会蒸发。同样的，国贸干了三十年，一、二、三期加起来100多万平米，每年可以收六七十亿的租金，其资产价值也差不多2000亿了，而且它没有负债，就这些物业就值这么多钱……
　　这就是物权跟股权的差异。 经过几年的深度调整，现在物权的价格也比较低，只要经济继续保持中速增长，预期回报就有保证。 险资在当下市场有回暖迹象，但大部分人又还在观望的时候下手，可谓正当其时。
　　对于过去埋头干开发的企业来说，这也很有启发意义。城镇化率到了现在这个水平，增量的市场还有，但是已经告别单边上涨，必须在持有或者运营上有所突破，租售并举，也是房地产新发展模式的重要部分。
　　当前，中国不动产行业正发生一系列深刻变化 ：增量开发触顶，开发企业甩卖资产，REITs出台，不动产正在向大资管方向大迁徙，收租性物业扮演越来越重要的角色。盘活存量变得炙手可热。 类别上 从商住扩大到不动产 锚定新经济发展方向
　　以房地产为代表的不动产投资＂长期持续回报＂属性，与险企资金长期属性十分契合。优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种。
　　经过3年疫情冲击，许多不动产项目的估值已进入低谷。 在宏观经济修复，以及行业回暖的预期下，不动产投资项目有望为险企带来较好的长期投资收益，险资选择此时加码无非是根据市场情况及时调整投资组合。
　　近年来，除了购物中心、写字楼等传统的房地产业态，险资对工业园区、物流仓储等收租型物业的兴趣也日益浓厚， 后者都属于近年来不断走热的新经济不动产的范畴。
　　与传统房地产（例如住宅和商业地产）不同，新经济地产是指随着数字经济的发展而出现的新型房地产资产。典型的，比如数据中心、物流园区等。
　　疫情3年，中国传统房地产市场从辉煌走向落寞，但新经济不动产却迈入了快速成长期。过去几年，外资频频加码。 去年，诸如黑石、高盛、博枫之类的外资巨头，抄底的也大都是中国的新经济不动产。
　　因为，经历过多轮周期的外资，已经看得很透彻。以华平投资（目前其在全球管理逾850亿元美元资产）为例，早在2008年，国内商业地产发展尚属多元组合初期之时，华平投资地产投资的资产管理规模中有44%属于商业地产，至2013年占比达到81%。亦是同年，华平地产投资结构得到进一步丰富，新经济地产（包括物流基础设施、产业园区、城市更新与数据中心等）占比达到10%，2020年这一比例则达到了70%。
　　伴随房地产市场的相继暴雷，行业与资本开始重新审视物流基础设施、数据中心等资产的机遇，投资者络绎不绝。而华平投资长期加码，早在10年前就开始把握机遇，在物流地产、高科技产业园区领域深入布局，而且于2015年之前完全退出了在零售和商业地产领域的投资。
　　内资当然也不会缺席这一盛宴。平安人寿在今年初新增披露了4个产业园区的不动产项目投资计划，总投资金额预计不超过73.33亿元。
　　新经济不动产有几个典型的特征：一是政策支持，因为他们与实体经济的联系更紧密，而且代表新的经济方向。二是它们都是具备发行公募REITs 的资产。
　　特别值得一提的是，随着保障性租赁住房公募REITs的出现，保租房也成了险资的重要投资标的，已经公开发行上市的多只保租房REITs中均有保险资金作为战略投资者。戳这里，助力盘清国有资产
　　至于产业园区REITs则更加如此。以京东仓储REITs为例，Choice数据显示，在其10大份额持有人中，有6席被险资占据。
　　甚至传统开发商，都越发重视。
　　最近，万科内部召开主题为＂微光汇聚，奔向曙光＂的2023年年会，郁亮在会上分享了万科去年5个标案案例，表示已看到了微光。5个案例包括一个住宅销售项目，一个物业服务项目，一个物流冷链园区，一个购物中心，一个长租公寓。
　　郁亮分享的这些标杆案例类型，也凸显了万科从2021年开始强调的开发经营服务并重 ，希望不管是开发业务，还是经营服务业务都能做好产品、好服务，这是活下去的根本。背后是经营项目拥有确定的发展前景。
　　预期上 从中短期获利到长期经营 赚细水长流的钱
　　此前，明源君参加一个峰会，听各类金融机构的大佬演讲，对于不动产各种方案的设计、交易结构的搭建确实让人叹为观止。
　　他们也确实从中赚到了钱，但是小明有个疑问，最终这个物业能否赚钱，还得靠运营，否则就只是不断的易手炒作而已，对此他们也认同。
　　某险资企业总监告诉明源君，作为长线资本，我们并不想通过短期套利获得太多超额收益，如果有，那也是不得已为之……
　　因为久期缺口一直以来是险资投资之＂痛＂，压缩资产与负债的久期缺口，有助于保险企业穿越不同经济周期，降低投资回报波动，提高收益的稳健性。人寿保险资金久期普遍达到15年左右，需要投资长久期的资产匹配长久期的负债。
　　延展资产久期，强调资产负债匹配是险企投资的重要目标之一，一方面各大险企纷纷加强长期利率债配置以拉长时间久期。
　　商办、公租房、长租公寓、产业园、养老社区等适于长期持收租性资产，险资投资的要求及逻辑可谓＂天作之合＂。
　　因为，优质不动产项目不仅有望为险企贡献稳定的租金收入现金流，同时项目本身或拥有一定的增值潜力。
　　其实，整体来看，我国险资的不动产配置比例还较低，长期来看还有很大提升空间。偏低是因为，虽然险资属于资金量大、周期长、对投资回报率的要求不是很高，但符合其投资回报要求的不动产，还是不多。这也是为何近年来，险资热衷重仓基础设施公募REITs，因为要发行公募REITs，本身就要有很高的门槛。
　　那咋办呢？自己参与培育也是一种方式。
　　以保租房为例，保险机构在住房租赁行业不仅可以通过险资，以股权形式重资产投资租赁住房项目，匹配银行低息长期贷款，在持有期间取得长期、稳定的租金回报，而且能在退出时取得可观的资产增值收益，反向驱动保险负债良性增长。
　　近年来，保险资金在租赁住房领域迎来机遇期，相关鼓励政策也不断加码。去年年初，银保监会、住房和城乡建设部发布关于银行保险机构支持保租房发展的指导意见。其中明确，引导保险机构为保租房提供资金和保障支持，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），并明确了以市场化方式提供适配其融资需求的产品。
　　目前保险资金可以覆盖租赁住房的投资收购、开发改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出等各环节。
　　险资当然不会下场，亲自去做运营管理，但是在选择合作运营商的时候，已经越来越有经验了。上述险资的总监告诉小明。
　　目前，像龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉瓴寓、华润有巢等，都已经有丰富的运营经验。郁亮在最近的年会上分享的泊寓坪山龙田单元，出租率100.4%。小明以为看错了，怎么还超过了100%。打探之后，确认确实是超过100%。很厉害！
　　小 结
　　很多人都知道巴菲特的那句名言：别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧。但其实真正能做到的凤毛麟角。险资已经大举抄底，即便我们不贪婪，但至少可以乐观一点了。（作者：明源不动产研究院主编、首席研究员 艾振强）