济南东边的房价为什么涨的那么多？

　　其实整个济南自16年房价涨幅都不小，济南东部相对涨幅更高。
　　济南东部新城利好消息不断，高新万达开业、CBD建设、新东站、万达文旅城、菜鸟物流等等，多位商界大佬纷纷在济南东部新城落子布局，助力济南东部新城的腾飞发展。
　　菜鸟物流。＂菜鸟＂小名字大志向，其目标是通过5到8年的努力打造一个开放的社会化物流大平台，在全国任意一个地区都可以做到24小时送达的目标。＂我们在济南主要是打造一个新型物流仓储项目＂关于菜鸟在济南到底要建什么，菜鸟网络品牌与公众沟通部总监牛敬智用这样一句话回答。在济南建设的这个仓，将成为整个山东省整个区域的中心，首期面积将达到14平方米。＂当日达＂再也不是说说而已。
　　万达文旅城。与马云的菜鸟物流咫尺之遥的就是王健林的万达文旅城。王健林投资投资630亿元的万达文化体育旅游城项目正式签约落户济南历城港沟片区，项目预计将于2017年正式开工，预计2021年建成投用。万达文旅城规划用地位于经十东路以南、旅游路以北，西至莲花山往东、东到绕城高速，是全国文旅城投资最高的，面积堪比20个高新万达广场，定位是各类新奇乐园齐聚，功能为世界级的。
　　济南中央商务区。位于经十路城市发展主轴上，处于济南东部新城核心区域，北至工业南路、南至经十路、西至华阳路、东至奥体西路，总面积约3.2平方公里的中央商务区，将在几年内成为济南最为瞩目的明星。＂CBD全面建成后,10平方公里辐射范围内将有近百座高层和超高层建筑、2000万平方米高档载体投入使用,累计投资超过2000亿元,年实现地区生产总值1000亿元,区域税收200亿元,建成全省金融机构数量最多、总部企业密度最大、商务服务能力最强的现代服务业聚集区,成为国家CBD格局中的重要节点。＂历下区东区工程建设指挥部相关负责人介绍说。纽约有曼哈顿，香港有中环，上海有陆家嘴。而现在，济南也正在建设着自己的CBD。
　　新东站。新东站不仅将为济南东部城区发展注入新动力，一改济南东北部城郊的形貌，更将为济南总部经济、省会城市群区域经济发展提供交通支持。不过，新东站改变的不只是交通，而将改变居住在济南东北部的市民的生活，带来济南的新发展。
　　工业北路改造。总投资约64亿元，全长约13.6公里，并建设13.2公里长的地下综合管廊。工程建成后将与现有的北园高架、郭店立交相连。根据济南市快速路网建设的有关要求，该工程将在2017年底基本完工，届时，工业北路工程将与济南市其他快速路连通，济南的四横六纵的环城快速路网将基本成型，继北城之后，东城也将优先实现高快一体。
　　除了这些大项目直接助推房价上涨的是拆迁户，济钢二分厂，潘庄田庄，新东站，刘志远村等大批拆迁户入市，政府主要以现金补贴为主，直接助推了东部商品房供不应求。
　　首先东边自济南2009年全运会筹备周期开始，燕山立交桥以东就率先启动建设步伐。随着时间变迁，市级部门东迁加速了东部建设的步伐。
　　随着新一届领导上任以后，打造新泉城四大核心区域(汉峪金谷，中央商务区，万达文娱城，新东站)又为东部提供了政策以及金融的大力支持。政府从土地出让和金融政策，再到税收退税政策，方方面面的都在倾向着东部的建设，当然东部建设也需要钱。
　　房价上涨是个整体上涨的过程，但个别上涨幅度大的地方都有共同的特点：政策重点打造，资金集中投入，基础配套设施相对更好，资源更加优质。
　　这也是东边为什么涨价幅度更大的根本原因。
　　济南东边房价高，而且涨幅大，这已经不是一两年的事了，老话不就说了吗，住南不住北，住东不住西。其实从宜居角度来说，济南南部条件最好，很遗憾的是，领导们永远比我等草民高瞻远瞩，看看旅游路周边的小区吧，基本全是省直、市直单位专属了，那里也是济南房价最早破万的，以后更是坐上直升机。对于普通市民来说，价格高是一方面，另一方面市场上的房源也不多，而且济南的南边是山，决定了不可能往南发展。而北边的天桥区一直都是脏乱差的代名词，一直对购房者吸引力不高。西边原来比北边强不了多少，济南西站建成后，政府一直在鼓吹西部新城这个概念，但是西部的致命缺点是产业基础太薄弱，导致就业人口没有那么多，无法支撑起一座新城。所以我个人认为济南西部的房地产后劲严重不足。
　　作为一个一直在济南东部生活的人来说，对这边还是比较熟悉的。论宜居，不如南部。论历史底蕴，不如老商埠区。而老济南人眼里，历城人根本就不算济南人，洪楼撤镇改街道才多少年？似乎又是一个姥姥不疼舅舅不爱的主，但是……东部的产业基础太雄厚了，光是济钢就有海量的职工，而工业北路和工业南路，一听这名字就知道一片最早什么区域，高新区更是集中了大量的企业，后来又沿经十东路建设商务区。山东省和济南市也把大量的单位向东搬迁，老百姓对房地产懂得不多，可是跟着政府买房错不了吧。这两年又伴随着大量拆迁户的入市，种种因素决定了济南东部的房价涨幅领先全市。
　　济南东边房价上涨的故事要从2016年开始说起，而且离不开一个关键人物：王文涛书记。可以说，没有王文涛书记的招商引资等一系列猛药政策，济南不可能在近几年发展得如此之快。一个区域的经济发展必然会引起房价的上涨。
　　济南东部接下来我们从6个方面来重点分析一下济南东部房价上涨的原因：
　　1 王文涛书记上任以后确定了＂东拓＂的发展战略，并且，确立建设济南CBD中央商务区，中央商务区的建设带动了济南东部房价的攀升，现在来看，这一举措确实对于济南的城市形象提高有着举足轻重的作用，当然，代价就是济南东部房价的快速上涨。
　　2 新东站、万达文旅城、菜鸟物流三个重大项目的施工和落地带动了济南东部房价的升高。据说马云和王健林也是王文涛书记招商引资过来的。新东站的施工带动了工业北、王舍人片区的房价上涨；万达文旅城的建设带动了唐冶和雪山片区的房价上涨，要知道，万达文旅城可是4500亩地，只不过后来万达卖给了融创，现在叫融创文旅城；菜鸟物流落户郭店，带动了郭店片区房价的上升。
　　文旅城
　　3 章丘撤市划区的拉动作用，自从章丘撤市划区以后，唐冶就被部分媒体以及业内人士鼓吹为济南的新中心，更有＂宇宙中心唐冶＂的称谓。对于济南东部房价的上升有较大的影响作用。
　　4 唐冶帝华的＂地王＂，只要是济南的房地产从业者没有不知道当年的唐冶帝华＂地王＂事件。楼面价拍出了7000的价格，要知道，当时唐冶的房价才5500-7000之间，帝华拍的地楼面价就7000，结果，唐冶火了、唐冶的开发商开始捂盘销售，饥饿营销。抬高了济南东部的房价，乌龙的是最终帝华未缴纳土地出让金，造成违约，所以，这次＂地王事件＂也被很多人认为是开发商联手做的局。
　　济南东
　　5 济南东频频拆迁。如机场、董家附近、苏家小区、王舍人、黄台等等，拆迁产生了大量的拆迁户，大量有需求且有钱的购房者入市，直接拉动了济南东部的房价。
　　6 需求旺盛。综合以上5点原因，导致唐冶大火、工业北大火、雪山片区大火，这样一来，济南东部楼市火热，再加上相对来说适中的价格，让大量购房者涌入济南东部，造成济南东部楼市房价的大涨。
　　济南东站
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　　济南北边地势低洼，且黄河阻碍，跨河发展近期提出但是落实较难且需要时间；
　　南部有山且不再着力发展，聚集成为富人区但无法扩展。
　　所以在南北无法发展的情况下，济南东部的优势凸显。
　　龙奥为市政府办公聚集区，周边环境很好；高新区发展已经进入快速且成熟阶段，相关企业带动人口聚集；一旦大家都认为东部较好，这种优势会加剧体现。
　　房价是周边社区成熟、环境适宜、人口聚集、商业发达的一种表现，CBD将为之添加助力
　　因为济南东部比西部发展的早，2016年济南CBD规划将房价推向新高度。6月29日出让的10宗土地中近千轮的竞价把东部推上风口浪尖，超过7000元/ 的楼面均价和40亿的总价让人震惊。土拍结束后东部多数楼盘封盘停售，而等再次开售的时候原本7千的价格一下突破万元。而这还远没有结束，8月万科鏖战327轮，以6.78亿元的总价9613元/ 的楼面地价拿下张马屯地块，溢价率高达342%。9月郭店地块拍出12.05亿高价，  楼面价6379元/ ， 溢价率719%，是济南土拍史上溢价最高的。
　　山东大学搬家了，配套设施要建好，房价上涨房子才能卖出去，才能拉动经济上涨，这不山大搬家的消息刚放出来，一夜之间东边房子全涨钱了，一天涨三次，一周之内房子全卖没了，涨的越高买的越多，卖的也就越快，人均消费才能提高，国家才能写报告做总结，人民的生活条件越来越好了，工资越来越高了，身材越来越苗条了……
　　涨得多我觉得最大的原因就是拆迁造成的。现在一拆迁郭店的100平的房子都租三万多一年了。卖都得要百万了。对于这些拆迁户来说，突然手里有了这么多钱，投资理财老百姓不懂。放在手里老是贬值，怎么办呢？买房子吧！这就是为啥现在开发商卖房子要求全款优先了。因为对于老多拆迁户来说，买套全款房实在是太容易了。
　　其实很简单，是因为其他三方向发展有明显阻碍，只能向东发展。济南南部是涵养水源地规划控制发展。北边是黄河，事实证明黄河是不适宜作为城市内河的，北跨的可操作性不强。济南西部一直规划发展但目前还没有出现足够规模的产业集群，暂时消费人气都不够，再加上省市机关，高校，医疗资源已经在东边了，所以东部房价高就是自然而然事情了。如果当年济南市新政府直接迁西客站附近而不是去龙奥，也许对整个城市发展促进更大，或许才真正能两翼起飞。
　　济南东因为那些年比较偏僻，大家不看好济南东部，但是随着市政府的迁入，就会大力发展历下历下区的城市建设绿化等等。
　　而且济南现在历下区打造CBD，CBD就是一个城市的主要象征方式，CBD也是城市资本沉淀的最好的见证。
　　所以这是济南东部发展的理由，也是房价高的理由，房价和城市建设有着密不可分的关系，这个区域也就是说这个历下区的城建优质，那么他的房子就会优质，这是一个理所当然的事情，但是济南现在在做北跨我想背跨济阳将来也会是一个房地产的洼地，济阳就好比十年前的历下区以后济阳的条件城建等都会非常不错，所以济阳的房子也是前途无量。