疯狂的超级地租模式

　　自1998年以来，国内为了缓解中央财政的压力，实行了中央与地方的分税制，地方政府为了发展当地经济，解决地方财政赤字，开始纷纷学习香港的超级地租模式。实施70年产权土地一次性售卖给房地产开发公司，逐步形成以房地产公司为领头，建筑企业承建，大小分包商跟上，装修装鉓并进的地产供应链体系，也是中国经济腾飞的发动机。它为地方政府扩大基建融资提供了现金回款的主要收入。中国的大基建、房地产、外贸并称经济发展的三驾马车。有了收入核心的引擎，房地产供应链的每一环节都具备高收益，比制造业利润高出5倍，使资本从制造业流出，全面转入房地产经济，进一步推升房价持续高涨。
　　超级地租收益模式的最大受益者：地方政府，房地产与上下游供应链企业，土地持有者，房产持有者，银行金融机构，炒房客，土著拆迁户，境外房产美元债投资收益人等。
　　地方政府从老百姓手中几万一亩的农业性质收归国储，通过一平四通（平整土地，通水通电通路通气），挂牌竞价出售给竞标的房开公司，这时候的土地价格住宅将达3千万一亩（测算25层楼面价大约13000元每平米），土地溢价1000倍。地方政府的相关官员手握有垄断土地的资源，更容易产生大手笔腐败。
　　房地产企业是地方政府的左膀右臂，它们不光要赚房地产开发的利润，还要大规模的囤地？只有大规模性的囤地，才能获取土地升值与房价涨价两边丰厚的利润。于是乎做大做强，不惜民间借高利贷，银行、信托、基金、证券、境外债、供应商的钱、材料商的钱、建筑商的钱、期房销售的钱等等，统统先拿过来囤地、囤房，反复抵押、反复质押，赚得盆满钵满。一个全国前五十强的房产企业前几年销售金额破千亿比比皆是，经过十余年时间，赚钱的利润达到百亿、千亿。不囤地不囤房哪会有这么大空间利润？所以说中国房地产开发企业是最先炒房的群体。
　　银行金融机构下设支行为什么会越来越多，因为它们在这里分了很大一杯羹。一家支行，全部加起来职员不到20人，但只要碰到一个优质点的开发商企业，一个普通的楼盘营业额50亿吧！按200万一套均房价测算，是2500户，分期给按揭贷款，首付款三成，另外贷款七成，那就是35亿贷款额度，贷款平均25年限，贷款利息差不多也有35亿，测算到每年就是1.4亿利息收入。而贷款利息5%左右，一年定期存款利息只有1.85%，活期更少只有0.3%。还有相配套的首付款存款、房地产企业上下游的存款、贷款业务。这也是银行金融机构人员收入高的原因，因为他们创造的利润足够丰厚。
　　不光国内机构、投资人喜欢投资房地产，连境外美元债也都快步入场中国的房地产盛宴，境外美元债多发行在香港等地，金额差不多有5000多亿，它们很多都是信用债，要优先偿还，这些债务的利率根据房地产的信用评估，大多集中在7%-10%利息，期限3-5年。
　　因为房价不停地涨，一些大型上市企业，制造业企业，手头资金充裕的企业、商人、个人都加入买房赚钱的阳光大道。前些年有些上市企业主业亏损，随便将前期买入的房子卖掉几套就止亏为盈。国企、央企，凡是有钱的企业无不涉及房产投资的，造成房屋拼命造也不够卖，达到了顶峰状态。特别是2016年那波全国性普涨，一年房价涨一倍，个别地区涨几倍，如此疯涨的房价使全国所有人都想加入炒房大军，不管有钱没钱，不管未来收入够不够还贷款。＂买到就是赚到＂成为了老百姓的一句口头禅，炒房成了发财致富的一条捷径。
　　超级地租收益模式的背负人：广大高位接盘的刚需客，三十年的房贷，六个钱包供奉。高房价也带来房价租金的不便宜，外出打工人留在城市多承受了一份高租金。
　　今年房贷为什么降下来，是因为房价的趋势有暂时见顶的迹象。房价什么时候见顶，当房产投资客找不到刚需接盘侠时，就会砸在手里，见顶到来。刚需又要从刚需的家庭收入、生活开支、剩余资金去考虑能不能接得住。