房地产板块预亏超千亿，交易所密集发函，机构预判触底反弹

　　尽管去年第四季度起房地产政策暖风频吹，信贷、债券和股权融资＂三箭齐发＂，但因市场销售情况不乐观，上市房企的业绩依旧深陷泥潭。
　　截至目前，A股113家上市房企中，已经有67家发布了2022年度业绩预告或快报，其中38家预计将会亏损，占比超过了56%，有22家连续亏损；盈利房企数量为29家，但其中20家预计归母净利润同比减少，仅5家预计归母净利润增加，仅4家企业扭亏为盈。
　　据克而瑞研究中心测算，按67家房企预计的净利润上限计算，这些企业的归母净利润总亏损839亿元，扣非归母净利润总亏损1073亿元，亏损规模同比大幅增加。
　　近期，证券交易所对发布预亏公告的房企接连发出关注函，涉及荣盛发展、金科股份、大悦城、中南建设、华侨城、皇庭国际、泰禾、中天金融、阳光城、泛海控股、嘉凯城、新华联等。部分房企已经对亏损原因进行说明，最主要的两大因素为项目结转利润减少以及计提资产减值准备。
　　过半上市房企现大额计提减值
　　在67家已发布2022年度业绩预告或快报的A股上市房企中，有九成房企宣告预亏或盈利减少。
　　据克而瑞统计，针对业绩下滑原因，有82%的房企归因为疫情影响或者企业房地产业务结算结构变化导致的销售项目结转利润减少，有56%的房企因为行业的低迷而对其资产计提了减值准备，这是最主要的两大因素。
　　此外，有24%的房企提到其他非经常性损益导致利润降低，还有21%的房企认为管理费用、利息支出较往年剧增，有19%的房企提到2022年租金收入减少。
　　较往年来看，今年宣告大额计提减值的房企数量更多，过半企业都存在该情况。因而在关注函中，交易所尤其关注房企为何出现计提大额减值准备，要求上市公司结合经营情况、销售情况、测算过程等进行说明。
　　以闽系房企阳光城为例，2月20日，阳光城对深交所关注函进行了回复，其中称，2022年度房地产行业整体销售情况未见好转，销售情况依然不容乐观，全口径签约金额较上年同期下降超70%，2022年前三季度计提资产减值损失17.39亿元，存货跌价损失成为阳光城2022年预计亏损的主要原因之一。
　　公告明确，本期阳光城共计计提减值三个项目，分别为位于汕尾的住宅项目，因周边竞品均相应降价，项目量价齐跌，最终计提约4.9亿跌价;位于北海的高层项目，周边竞品均相应降价，公司跟随竞品调整价格，计提约4.7亿跌价;而位于贵州的别墅项目计提约3.4亿跌价，自2022年下半年以来，项目去化几乎停滞，内部预期售价已无法实现销售目的，因此公司重新对项目调整价格导致计提减值。
　　苏系房企中南建设2022年新增计提减值准备金额相对2021年有可能增加，具体金额尚待进一步确认，近日该房企也对深交所关注函进行了答复。
　　中南建设预计2022年度房地产业务经营亏损在15亿元至35亿元之间，建筑业务经营亏损在10亿元至15亿元之间。该房企称，多数区域销售规模萎缩，销售价格下降，在对2022年末存货进行减值测试后，预计将对位于廊坊、南京江宁区、苏州、南通、镇江、杭州、成都、贵阳、揭阳等地的部分项目新增计提跌价准备。其中，廊坊2022年成交面积同比增加9%，2022年平均价格同比减少15.8%；南京市江宁区2022年成交面积168.5万平方米，同比减少34.4%，2022年平均价格同比减少12.4%；杭州市2022年成交面积1394万平方米，同比减少37.7%；南通市2022年成交面积1202.7万平方米，同比减少37%。
　　部分央企排名上升但盈利下滑
　　过去两年，在不少民营房企＂躺平＂之际，房地产央企拿地较多，然而从业绩预告来看，反而有央企去年盈利下跌甚至预亏百亿。
　　以招商蛇口为例，2022年招商蛇口全口径销售额近3000亿元，行业规模座次提升至第六，但该公司却预计2022年的归母净利润为38亿至46亿元，同比下降56%-63%；扣非归母净利润为29亿-37亿元，同比下降58%-67%。
　　招商蛇口称，归母净利润同比大幅减少，主要原因在于企业房地产项目结转区域结构变化，导致毛利率下降，同时由于市场的变化，企业计提的资产减值准备也同比增加。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情暴发期间对租赁物业采取了减免租金等措施，累计减免租金约7.49亿元，也导致企业利润同比明显下降。
　　老牌央企华侨城近期宣告＂预亏百亿＂一度引发行业震动，2月15日，华侨城回复深交所关注函，称其于2022年第四季度对存货项目进行了全面盘查和评估，并依据会计谨慎性原则对相关存货计提了资产减值，导致业绩由盈转亏，具有合理性。公司存在减值迹象的存货主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。经测算，华侨城在2022年度计提的存货跌价准备合计金额约为80亿至105亿之间。
　　背靠央企中粮集团的大悦城控股，因2022年预计业绩由盈转亏且大额亏损，也收到了深交所的关注函。
　　大悦城公告称，2022年业绩预亏27.8亿至29.8亿，深交所则表示，大悦城的大额亏损集中在去年第四季度，前三季度收入同比增加12.33%，净利润及扣非后净利润分别为9065万元、4233万元，同比分别下降92%、96%，收入与净利润变动趋势不一致。
　　大悦城回复关注函称，2022年第四季度房价出现明显下降，鉴于公司所处行业环境，在2022年末，公司管理层基于谨慎性原则，计提了约15亿元的存货跌价准备，涉及成都、武汉、张家口、青岛等城市的商办或住宅类产品。商办类产品计提减值主要因市场热度不足，为加速去化商办产品回笼资金，公司采用以价换量的方式进行销售；住宅类产品受项目所在区域疫情管控、市场竞争、位置等因素影响，投资需求减弱，本地客源需求不足，量价齐跌，公司参考周边楼盘同类产品及近期实际成交售价，对出现减值迹象的项目进行测试后判断未来可变现净值并相应计提减值。
　　房企风险出清，券商看好后市
　　整体来看，房企的主业盈利能力正持续走低。
　　在仅有的4家扭亏为盈企业中，华夏幸福因期内确认了债务重组收益，预计2022年将实现归母净利润11亿~16亿元，成为首家扭亏为盈的债务爆雷房企，但是华夏幸福的预计扣非净利润仍然亏损168亿元以上。
　　此外，剩下三家扭亏为盈的上市房企是中交地产、中华企业和海南高速，这三家在扣非后均现亏损。
　　从多家房企对交易所的回复可知，房企预亏的关键因素仍然是市场低迷，一方面，过去两年的项目结转利润处于历史低位；另一方面，市场复苏缓慢，房企加大了计提资产减值准备。
　　克而瑞研究中心分析师房玲、洪宇桁认为，在销售方面，虽然2023年1月由于楼市低迷、市场需求及购买力不足，TOP100房企单月仅实现销售操盘金额3574亿元，创下了2021年以来的新低，不过，截至目前，30个地级市陆续发文下调首套房贷利率下限，市场情绪开始逐渐向乐观转变，如果各地政府对于房地产销售的支持政策能够持续，市场信心逐步恢复，未来房地产的销售可能迎来好转。目前，行业复苏迹象已经开始显现，房企有可能会减少甚至不用计提资产减值准备。
　　然而，由于房地产项目结转往往需要2-3年时间，由于惯性存在，房企的业绩短期内仍将保持低位，在房企风险彻底出清后，房企业绩才有望筑底，这可能会较市场复苏慢一拍，上市房企的盈利压力短期内依然巨大。
　　尽管上市房企今年大概率又交出最差成绩单，但近期多家券商均看好地产板块，认为复苏将至。
　　中信证券认为，2023年将是地产行业景气复苏的一年，销售回暖将从高线市场向低线传导。中原证券最新研报表示，从春节期间找房热度来看，除一线城市较2022年同期下降3%外，二线及以下城市找房热度增速达到6.3%，合计找房热度上涨3.7%。平安证券表示，春节后多个城市来访上升反映购房预期逐步扭转，后续政策持续发力叠加经济大环境逐步修复，预计2023年二季度销售有望逐步企稳。
　　国海证券首席经济学家夏磊近日在2023春季策略会上表示，房地产政策暖风将会一直吹，在2022年低基数效应下，叠加政策放松，2023年销售会有所回升，预计2023年房地产销售13.8亿平方米，同比增长1.5%，预计2023年房地产开发投资完成额为14.1万亿元，同比增长6%。