招保万金归来

　　文/乐居财经 许淑敏
　　元旦凌晨，许家印发布了一封内部信，感慨＂克服了千万个难题，才实现了一个个不可能。＂虽字里行间鼓舞人心，但老许也不得不面对一个现实，规模排行榜上的前列，已没有他的一席之地。
　　十几年来，恒大都是雷打不动地上榜十强，甚至于2016年占领榜首的位置，风头一时无两，此后排名基本也都在前三之列。如今，在第三方全口径销售榜单上，它排名已在40开外，对于TOP10，它已是望尘莫及。
　　继2021年地产十强＂强震＂之后，2022年地产十强的洗牌更为激烈。其中，恒大、融创落榜，招保万金聚首，建发入局。
　　去年，仅有碧桂园坐稳＂龙头＂位置，其余九席，均有所变动。保利晋升＂榜眼＂，万科成了＂老三＂，随之便是华润、中海、招商等央企，这些房企入榜皆是意料之中。
　　金地、绿城两家房企，则冲劲十足，分列第七、八名。龙湖比起去年上升了一个名次，位列第九，而建发犹如一匹＂黑马＂，冲进了前十。
　　以往每次发布销售榜单之前，各家房企会为了一个名次的后退，与机构来回掰扯。特别是地产10强榜单，排名靠前一位、后退一位，意味着是不是与前三、前五、前十失之交臂。
　　唯规模论的时代，房企靠着排名获得机构融资，排名靠前，能得到更高的信用评级、更低的融资成本。
　　如今房企不再追高规模，融资也不再靠销售排名评估。而地产十强的title，似乎变得没那么重要了。但排名进与退，仍是一出出令人嗟叹，无比现实的戏码。
　　跌落的现实
　　一众排名跌落的房企，正遭遇着成立以来最严重的＂中年危机＂。恒大、绿地、融创终归解决不了＂中年焦虑＂，只能陷入流动性危机。
　　地产十强，缺少了恒大的身影，一时间还有点不习惯。十几年来，恒大都是雷打不动地上榜，甚至于2016年占领榜首的位置，实现历史高光时刻，此后排名基本也都在前三之列。
　　没想到这样的龙头房企也会倾然崩塌，＂大而不倒＂的定律破灭。
　　2021年，恒大陷入流动性危机，商票逾期、理财暴雷、美元债违约，连带着各地项目停工，纠纷不断。但靠着2021年上半年积累的销售额，当年恒大的销售规模仍保持在前十行列。
　　此后，卖资产、卖股权等各种筹钱路子，恒大都试了个遍。许家印虽然坚定表示＂绝不贱卖资产＂，但最终也没少低价出售，连支撑其狂热足球梦的广州恒大足球场，也流失掉了。
　　为了支持恒大，许家印卖私人别墅、私人飞机、海外豪宅，把身上能变卖的都拿去变卖了，压力确实大。
　　因为今年不仅要筹钱，还要保交楼。销售规模的高低早就不重要，公布交付数据才是当务之急。恒大公告称，2022年1月至11月，集团累计交付总建筑面积约2871万平方米。
　　2022年全年，恒大整体实现全口径销售金额455.3亿，排名42。
　　绿地的压力也不小，正不断陷入违约的边界。2022年11月，绿地发布公告称，已对其发行的9只境外债券（共计32.41亿美元）进行了展期征求，无法按时偿还债务已成既定事实。
　　被资金问题拖住的绿地，自然无暇顾及销售排名是否保持。虽然绿地多年进入地产前十榜单，但排名逐年掉落的趋势明显，2022年直接跌出前十榜单。
　　绿地的2022年，一点都不平静，业绩不见迟迟不见起色，总负债又在不断增长，甚至连大股东格林兰都在减持公司股票。
　　面对不景气的市场，加上屡传负面消息，绿地销售规模直接掉落到14名。
　　而融创去年好不容易抢入前三，还没来得及保持，就已经滑落到十名开外，最终排名第11。低调了一整年的融创，一直在处理债务问题。
　　2022年5月，融创公告称＂因流动性压力，4月陆续到期的4笔美元债优先票据利息无法在相关期限内偿还＂，正式加入出险房企一列。
　　如今融创针对110亿美元境外债务（其中37亿美元2022年底前到期），一边忙着境外债务重组事宜，一边忙着联合AMC盘活资产，为旗下项目引入资金。
　　＂招保万金＂聚首
　　这几年，＂碧万恒＂维持着三分天下的局面。提起地产行业的头部房企，想到的也是碧桂园、万科、恒大。
　　殊不知，在房地产黄金时代，＂招保万金＂才是四大天王。只是后来金地、招商蛇口规模增速渐渐跟不上，才落后于万科、保利。
　　如今房地产剧烈洗牌之后，倒是让＂招保万金＂重聚TOP10。
　　保利不必继续在＂追三逐四＂中徘徊了，它直接晋升＂榜眼＂，回到2012年的高光时刻。当年，保利以1017亿元的合约销售额，一举成为国内第二家千亿房企，仅次于万科。千亿规模在那个时候，仍是稀缺的存在。
　　但随后几年，保利渐渐掉队，再没进过前三，甚至2015年连前五都没进。保利也喊过＂追规模＂，＂铁娘子＂宋广菊曾于2017年宣布，保利要在两三年内，重回行业前三。
　　后续的故事大家也都了解，直到宋广菊退休，重回前三依然只是未竟的梦。2021年，好不容易恒大被挤下去了，但冒出来融创抢了＂前三＂席位。
　　直到今年，保利终于发力，全年实现销售规模4573亿。
　　＂不当老大很多年＂的万科虽然掉落了一个名次，但依然占据前三。万科这一年的工作重点，是在于保障业务基本盘，把盈利拉回正常增长的轨道。
　　招商蛇口也很稳，维持着＂前港-中区-后城＂模式，这三年的排名都在前十以内，今年更是上升了一个名次，冲到第六。
　　＂招保万金＂队伍掉队比较严重的要数金地，虽然多年来尽力提高销售业绩，但无奈规模上不去，一直在第一梯队门口徘徊。
　　比起规模增长，金地向来更强调ROE的水平。在金地集团2021年业绩说明会上，董事长凌克也继续强调，在规模上，金地集团不＂唯规模发展论＂，更看重销售规模与利润总额的平衡发展。
　　今年得以重返前十，在于其推售的大部分项目均为核心城市的重点项目，去化率保持正常水平。据了解，2022年上半年，金地在深圳单城的销售规模超过了150亿元，上海单城销售规模超过了130亿元。
　　至此，＂招保万金＂均进入第一梯队。是否会迎来新的＂招保万金＂时代也很难断定，毕竟当前市场环境复杂，更新迭代速度快，谁会是下一家迸发的房企，谁也说不准。
　　国资提速
　　跟2021年相同，2022年地产10强当中，国资背景、民营房企的比例同样为6比4。
　　整体市场上仍是以＂国进民退＂的结构呈现，包括融资、土拍、销售等各个环节，国资背景更占据上风。
　　可以看到，中海、华润置地、招商蛇口等央企，一路走过来更加平稳。
　　颜建国带领下的中海，此前销售保持着提速，中海销售业绩也从2016年2106亿港元上升至2021年3695亿元。2022年随着整体行业规模降低，中海销售也降速，全年仅实现2955亿，同比降20.4%。
　　现在中海更重要的任务是，研判新的更好的项目。在2022年中期业绩沟通会，颜建国透露，＂未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。＂
　　华润置地则一直在冲刺销售。在大本营深圳，华润置地有着主力项目——华润城。该项目分5期开发，1-3期为润府系，4-5期为润玺系，是深圳网红盘的代表。这两年市场热度不够，但华润置地在深圳的销售额基本都有三四百亿元。
　　黑马＂建发国际＂靠着国资背景，逆势发展。2022年发力销售，全年实现合约销售金额1703亿元，一举挤入行业前十。
　　另一边，监管层对于优质房企支持也不少，从年初的示范性房企，到年底支持房企融资＂三支箭＂，都在尽力为他们纾困，助力解决资金问题。
　　这次双双冲上TOP10榜单的金地、绿城均受益其中。今年8月，金地作为优质房企成为＂中债增＂担保的首批试点房企之一。而绿城还受益于大股东中交的背书，不缺融资渠道。仅2022年上半年，绿城境内外发债金额达到211亿元。
　　优质房企不缺资金发展，可以更专注销售提振。
　　绿城在市场有所回暖的第三季度抢收了一波，该季度实现销售金额840亿元，较第二季度增长了30%。2022年全年，绿城实现全口径销售额2128亿。
　　市场盼回归
　　守住地产十强的位置，本就不是件容易的事。尤其是在当前房地产市场承压的环境之下，获得销售突破几乎是难上加难。
　　国家统计局数据显示，2022年前11月，我国商品房销售面积12万亿平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。
　　不以规模论成败，成为这两年各家房企的共识。活下去，比高规模来得更重要。
　　唯规模论的说法早已被抛弃，谈论排名意义不大，如今要在地产江湖取胜，要靠交付、要靠质量，还要靠口碑。
　　市场充斥着停工、烂尾、工人讨薪等各种负面消息，购房者对于房企的信任度不断减弱，尤其是民营房企处于信用崩塌的边缘，亟需恢复形象。
　　经过一轮行业出清之后，生存下来的更多是财务稳健、战略发展方向清晰的房企，有着比较明确的未来，至少不会再度滥用高杠杆，导致市场畸形。
　　监管层也正努力扭转市场风向，一方面畅通房企融资渠道，做好＂保交楼、保民生、保稳定＂，另一方面，解绑部分城市的楼市政策，提振市场情绪。从供给端到需求端不断发力，支持房企走出低落期。
　　目前，南京、佛山、东莞、长沙等多个城市已经逐渐放开限购政策，相信会释放一部分的购买力，有助于活跃市场。
　　市场整体正在筑底回升，但需要一定时间恢复，随着稳经济政策的加码，加上疫情放开的乐观预期，相信市场购买力的回归会继续加速。
　　有预测称，目前缺失信心有望逐步重塑，尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到今年二季度可能形成市场底。
　　此番销售回暖，并不意味着回归前几年的楼市热潮，也不意味着房企可以再次冲上高规模，而是要让市场回归平稳状态。
　　过去以恒大、融创等为代表的房企一路高歌猛进，以高周转模式造就销售神话，如今已是逝去的历史。而血淋淋的教训告诉我们，这样的历史不能再重演。
　　现在所做的一切努力，都是为了促进房地产市场平稳健康发展。