棚改，大概率再来一次

　　棚改，熟悉房地产的人大多不陌生。
　　但很多人不知道，棚改的提出，是在城镇化进程中带着＂安居＂使命出生的。
　　但棚改的推进进程，超过了很多人的预期。
　　不仅规模大，速度奇快，因此也被认定了房价过快上涨的主力推手。
　　从2005年开始至今，我们棚改推进的房子，大约是5000万套。
　　但其实在四万亿计划中，用于棚改的资金仅仅只有10%。
　　4000亿而已。
　　其中，棚改的主力发展周期，大约是2015年-2019年。
　　这三年的棚改体量，占十多年棚改体量中近乎一半。
　　其中，2016~2019年四年间，
　　全国棚改总计完成投资约6.26万亿元。
　　当初的四万亿，在棚改面前，实属小弟。
　　2018年，为坚定＂房住不炒＂原则，各地的棚改政策陆续得到了调整，特别是货币化棚改。
　　自那以后，棚改也失去了中国速度。
　　回归其诞生时的使命，＂安居工程＂。
　　随着棚改逐渐退出＂城镇化＂舞台，＂拆二代＂也成为了＂历史职业＂，但棚改依旧没有改变其＂造富神话＂。
　　没有钱，也还有房子。
　　土著们摇身一变，变成了包租公和包租婆。
　　货币通过＂棚改＂的形式＂发放＂到城市地缘人群中，这些人群，也就成为了互联网时代的消费升级的主力军。
　　随着棚改政策的＂叫停＂和＂限制＂，原本应该被＂棚改＂的区域进入＂冰封＂，遥遥无期。
　　也有直接＂盖棺定论＂的，直接进入＂城市更新计划＂，进行社区旧改。
　　这些人群最无奈，因为货币没有到他们手上，却以＂景观改造＂的形式，进入＂子弟兵＂手上。
　　＂拆＂这个字，也成了新时代的＂福到＂。
　　有人欢喜有人愁。
　　2020-2022年这三年，是地产的至暗三年。
　　而这三年，也是城投、地方平台企业的舞台，配合地方兜底土拍，维持财政收入。
　　而随着开发节点的不断推进，这三年土拍的地块很快就要推入市场。
　　为了解决城投、地方平台企业的销售问题，必须解决市场的资金问题。
　　＂发钱。＂
　　然后再引导这些发出的钱，通过房产的流通再次被回收。
　　所以，棚改，大概率会再来一次，而且会集中在2023-2024年。
　　但是，这一次棚改可能会和过去不太一样。
　　从目前发布的信息来看，大概率是以推动城镇化进程为主的＂棚改＂。
　　因此，这一轮的＂棚改＂应该是以区域发展平衡为核心进行的。
　　从单一城市来看，会以板块平衡的＂棚改＂为核心，以推进板块上的共同富裕。
　　从城市群来看，会继续推送次级城市向核心城市的转移。比如以宅基地、农村土地置换为形式，推送＂农户＂获得＂货币＂进程买房安居。
　　不管是何种形式，但大体逻辑还是通过＂棚改＂，向某些特定人群进行＂货币发放＂，刺激其消费，进而稳定市场购买力。
　　＂倾向于那些首次置业的人群。＂
　　但这其实有点伪命题，因为在2016年后，城镇化进行的数据尽管还有空间，但是实际操作空间已经很小，因为＂农村及乡镇＂的购买力，已经通过掏空6个钱包＂为子女＂提前完成＂购房城镇化＂。
　　农村的棚改货币化不会催动首次置业。
　　反而会推送＂提前还贷潮＂。
　　要让＂棚改的钱＂定向去往某地＂区域＂，几乎只有房票一种逻辑可以操作。
　　而＂房票＂逻辑一旦＂跨区＂太严重，势必从行政边界上存在冲突。
　　所以，要救哪里的市场，还是得拆哪里。
　　不管文件怎么定，但地方的实际操作，肯定还是这样。