又见疯狂救市，能救出一个房地产的春天吗？

　　开年之后，全国楼市可以用两个词来形容：回暖，一线城市，北京带头回暖；二线城市，成都、杭州、苏州也纷纷加入回暖大军，随着开工率和成交量逐步回升，有些中介又喊出了豪言壮语：跌了三年的楼市，一周就要涨回来。
　　不过光是中介，根本托不住房地产向下的颓势，在这背后，是从中央到地方各种＂稳楼市＂的举措，从2022年开始，政策性银行就开始给停工停盘频频提供优惠贷款支持，进入2023年，政策面更是频频出招：
　　第一招，自然资源部出台了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对于住宅用地出让不再要求＂全年不超过3次＂，可以变相理解为，当年为抑制房地产泡沫搞出的集中土拍告一段落了，今后的供应从＂批发＂转为＂零售＂，频率变高，开发商又可以有充足的时间筹集资金寻找合适的地块进行开发，资金使用缺口得到有效缓解。
　　第二招，鼓励住房消费，其中分为两块，其一是下调首套房贷款利率，在这方面，央行通过稳定向商业银行中长期贷款利率(MLF)从而稳住基准利率（LPR)，目前5年以上LPR利率在4.3%的位置已经保持了一段时间，而且如今政策是允许商业银行自行上浮和下调，目前已经有城市的商贷喊出了3.8%的低价，直逼公积金贷款利率；
　　其二就是已经有不少地方政府将公积金或商业贷款购房首付比例下调至20%，其中包括成都、石家庄、西安、太原等城市；
　　第三招，就是拆迁，今年1月31日，苏州发布了55条刺激经济新政，其中就包括＂加快推进房屋征收搬迁货币化安置＂，在2016-18年剑，正是因为棚改货币化，全国房地产才有了一波轮番上涨的高潮。
　　那么，现在这几套组合拳打下去，能够为房地产救来一个春天吗？这真得打个问号。
　　首先，最近房地产市场是稍稍回暖，但是另一边，提前还贷却是热火朝天，不少地方，还贷客户与商业银行的矛盾已经到了白热化的底部，为了还贷，投诉的、堵门的，天天都在上演，当年怎么哭着喊着到银行贷款，现在就原样照搬到还款上，有的银行还贷已经排到了半年之后。
　　为什么争相还款？这里面有个尴尬的现实，即大家即使手里有钱，也不敢进行房地产以外的消费，因为收入预期下降了。按照经济学理论，经济繁荣期，大家与未来预期收入提高，才会敢于负债，借钱消费。到了衰退期，则反之。
　　虽然现在利率不高，但是经济环境更差，在未来收入不确定的情况下，尽快了结当前债务才是一个明确选择。如果公众普遍倾向于收缩债务，那么买得起房的人，只能是刚需，依靠刚需，复制出当年全民投资的盛况，有点难。
　　其次，这几年对于新政的贯彻，地方政府表现得相当积极，主要原因还是没钱了，一是表现在地方财政赤字上，根据财政部的数据，已经达到5.9万亿，不过这还不是最糟糕，最糟糕的是存量地方债已经超过35万亿；二是中央明确表态，这笔钱地方政府得自己想办法还，中央财政不兜底。
　　要想接住这么大一盘子，常规的税收和罚款根本跟不上，能补平的只有卖地。不过这也有问题，房地产经过这么多年发展，已经不比当年，不少地方城市化率已经到了一个相当水平，再往上涨不太容易。
　　与之对应的，无论是市内拆迁后形成的黄金地块，还是紧邻市中心周边的郊区价值洼地，基本都开发的差不多了，如今地方政府手中倒是有地，不过距离中心地带的辐射范围也越来越远。
　　这样一来，手中的底牌变得不值钱了，能谈出的溢价空间也就小很多，此前是左手财政收入进账，右手搞基建开发。但现在你不搞好先前的基建开发，人家就不买地。但是垫钱搞开发，政府也没多余的钱了，之前的正循环现在逐步成了一个悖论。
　　所以我们看到不少地方棚改，开始逐渐用消失已久的房票来取代直接给钱，这也变相看出政府的财政困境。
　　第三、最大的问题还是中国人口老龄化，都说房地产长期还是看人口，我们的老龄化问题有多严重，不是要看有多少老人，而是人口是不是负增长。
　　如今婚育年龄不断推迟，多生的要么是富裕家庭，因为养得起，要不就是社会底层，用多生孩子赌未来逆天改命，至于多数家庭，你让他多生，生了也养不起，这里面又牵连到一系列改革。
　　在此情况下，富裕家庭，房子，早就准备好了，穷人家未来也许能买得起房，但是租的可能更多，那么好了，剩余的中间阶级总人口不断下降，房子卖给谁呢？没人承接，就意味着大部分非核心城市、非核心地区的房价基本上就处于下行趋势了。
　　而改变人口年龄结构又很难，现代生活的构成成本每一项背后都要进行破釜沉舟的改革，都要牵扯到各种既得利益群体。
　　所以，也许在走向寒冬的过程中，楼市会经历几次回光返照，但这是在强政策、强货币下的几次抽搐，背后的系统性问题没有解决，房地产，这个经济发动机早晚会停。
　　而我们，就是要在这个发动机停下之前，赶紧扶持出一连串替代产业，否则，高悬的债务和超发的货币哪天真的会把我们压死。