房贷利息大降，你准备买房吗？

　　监管层急了！
　　今天央行和银保监会动了真格的，突然袭击搞了个变相降息！
　　央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR基准利率（贷款市场报价利率）减20个基点，二套房按现行规定执行。
　　两周前，小白菜就在文章中说过，大家别着急，别一看LPR连续三个月保持不变，就吐槽＂救市救得口是心非＂。
　　你看，这不就应验了吗？
　　这次政策最值得关注的，也是真正的看点，就在于让房贷打破了LPR这个底线。
　　目前国内房贷利率政策执行的是：房贷利率=LPR+点数。
　　这次调整后，首套房贷利率的下限就变成：LPR-20bp。
　　当前，楼市参考的5年期LPR基准利率为4.6%。这意味着，之后首套房贷利率最低可降到4.4%。
　　这个水平的房贷利率现在全国都找不到，根据央行日前公布的数据显示：2022年3月份，新发放个人住房贷款利率为5.42%。
　　这么一看大家就能看出来了，这要是真的全国都按照最低标准执行，这个降息的幅度可是超过了1个百分点。
　　根据央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》，当前统计的全国个人按揭贷款利率方面，其利率为5.42%。若是按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。这个时候我们可以测算下购房者的房贷利率变化和成本变化。以100万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算。
　　1）5.42%的情况下：此时月供为5627.8元，利息总额为1026007.56元。
　　2）5.22%的情况。此时月供为5503.47元，利息总额为981249.31元。
　　3）4.4%的情况。此时月供为5007.61元，利息总额为802739.28元。
　　如此计算，如果真的能够按照底线4.4%来执行首套贷款，购房者月供最多可以减少620.19元 ，30年加起来可以少还223268.28元的利息。
　　由此可见，这次政策力度不小。
　　不过，想享受到这一份政策有两个非常重要的条件——＂普通自住房+首套＂。
　　首套很好理解，如果你买的不是首套房，肯定是不能享受上述利率优惠。
　　普通自住房可意味着，如果你买的住宅面积超过了144平方米，或者小区容积率低于1.0，或者单价、总价超过当地政府的规定的限制，则就不属于普通住宅了，就不能享受上述优惠。
　　政策背后的意义是什么？
　　这次房贷利率的政策，不是强制性的直接降息，而是要给地方留下降息的巨大空间。至于银行按照什么样力度来执行，还得看经济的迫切程度。
　　不过，通过此举也可以看出现在对于楼市的态度，几乎是被给予了托底经济的厚望。
　　这与一年前对房地产喊打喊杀的局面可谓是180度大转弯。
　　之所以这样做，是因为当下房地产市场，无论怎么刺激，好像大家都不买账，买房意愿一直上不来。
　　从去年年底开始到现在，全国各地刺激政策不断，从松绑限价限售，到放开限价限贷，但对于市场的作用几乎是微乎其微。
　　据中指研究院的数据，今年1-4月TOP100房企销售额均值为212.2亿元，同比下降50.2%；1-4月TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。
　　如果看人民币贷款，4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
　　市场惨淡至极，一季度房地产业的GDP直接出现了负增长，从刺激经济沦为拖累经济。
　　加上各省市经济的严重下行，比如一季度曾经遭受疫情影响的几个省市经济更是下行明显：
　　比如吉林省会长春，一季度GDP同比下降12.5%，直接把全省的经济增速拖累到同比下降7.9%，回到了5年前的水平。
　　此外，天津的GDP增速也仅有0.1%。
　　可见经济压力已经大到必须要出手的程度了，地方的财政还需要楼市，这可是未来各地刺激经济的关键。
　　未来政策和市场将如何？
　　小白菜认为，当前这个形势下，政策救房地产，目的可不是要刺激房价上涨，而是要救经济。
　　房地产仍然是支柱产业，对经济全局关系重大。尤其是在当下，从大局出发，房地产更是不能崩溃。
　　所以，由此小白菜预期，未来房地产领域的放松还会继续。
　　至于有人还在担心，这么个刺激法房价会不会大涨，小白菜认为根本大可不必。目前，很多观点都已经点出房地产不是个好的投资和资产配置的选择了。
　　要是想要房价上涨，至少得等到经济整体全面企稳且回升、疫情影响全面褪去，最后就是居民收入预期全面转向乐观。
　　最后一点至关重要，这个都没办法实现的时候，谁还有钱去买房呢？