明年开发商只卖毛坯房，你准备好了吗？

　　前两周深圳市调整了预售资金监管方式，在楼市低迷、谈跌色变的行情下，并没引发太多关注。
　　楼市暗涌，往往就在不经意间。
　　11月18日，在深圳市发文将预售资金监管调整为行政监管后的第4天，市住建局召集全市开发商召开专题会议，就政策进行详细宣贯。
　　出席会议的开发商朋友跟表哥传达了会议精神：＂按这样搞法，明年开发商没人做精装房了，毛坯房简单省事、更快回笼资金，还少了售后处理客户投诉的麻烦事。＂
　　具体怎么说？
　　就跟两年前的＂打新热＂一样，这两个月，深圳的＂维权热＂也频频发生，伴随一二手房价接连下挫，11月站街举牌的楼盘数量到达了一个峰值。
　　有同行笑言：工作日上班打工、周末还要加班＂维护房价＂。正如各位深圳人所见，一到周末，社交媒体上必然能刷到深圳业主举牌的图片、视频。
　　有关部门苦之久矣。
　　表哥认为站街举牌事件背后，源头无非两个：其一、房企交楼太差，更甚者，楼都交不了。其二、房价下跌，资产缩水，＂房闹＂出没。
　　第二点容易得罪人，我先说第一点。
　　业内的一个数据，按销售额排名的前50强房企，已经有20多家出现债务违约。深圳，这个被全国人民视为＂炒房示范区＂的城市，群雄汇聚，爆雷、出险的开发商也是领先、突出的。比如恒大、宝能、佳兆业、龙光、花样年、世茂…
　　这些房企在深圳的楼盘起码十个以上，涉事楼盘有停工、质量等等问题。而最为典型、闹得最大，也是媒体有追踪报道楼盘，表哥认为是佳兆业宝安樾伴山项目和龙光前海天境项目。表哥翻看了两个楼盘的业主诉求，宝安区、前海住建局等有关部门的往来会议文件，楼盘烂尾的核心原因是预售资金被挪用。（主要指购房者的首付款和银行的按揭贷款。）
　　从房企的角度看，挪用预售资金的原因无非是监管加强下的＂逼不得已＂。2020年以来的楼市调控有几个大招，俗称＂三道红线两集中＂。都是针对房企而设置的，意在挤泡沫。预售资金监管的制度早就存在，在经济增长和房价上涨的周期里，开发商腾挪预售资金实属稀松平常之事。而这一次，全方位的监管打击之下，这个揭锅游戏玩不下去了，高杠杆模式的房企陆续出现违约现象。
　　与此同时，跟房企是共生关系的银行、信托等资金方，在这个时候也上演釜底抽薪的戏路，可以这么说，预售资金不是被开发商挪用就是被资金方挪用。有关部门和购房者都是后知后觉。
　　这是楼盘建设烂尾背后的逻辑链。
　　一位银行系统的工作人员跟表哥坦言，早在今年5月份，深圳市银保监局就针对上述5家重点房企的相关金融情况进行摸底统计，要求市各大银行信托公司、资产管理公司，定期报送涉事房企的相关数据。
　　再看房企，出险房企大多选择了躺平，资金被集团公司抽调腾挪，无法支持项目竣工建设。情况稍好的，选择减配控成本，延迟交楼。所以站街举牌的越来越多。
　　资金监管系统已经上线 深圳用强监管保交楼
　　如果以佳兆业樾伴山为起始点，深圳处理相关楼盘事件已经取得了足够多的经验，因为涉事的楼盘不只在宝安区，全市各区都有，所以，筹备已久的资金监管系统亦以完成测试，正式启用。
　　系统跟深圳市住建局旗下的《深圳市房地产信息平台》关联，目前已经上线。
　　表哥线报，11月18日的会议明确约定了资金监管账户的留存比例、并以工程节点设置资金提取的比例，最为重要的是，解除资金监管需在项目完成初始登记后（即楼盘竣工验收后的＂确权＂工作）。如果是精装修交楼的，必须精装修验收后才可解绑。
　　（补充说明：在预售资金监管制度之前，开发商开盘卖楼收到房款后即可使用资金，现在所有钱进监管账户，开发商需等到楼盘盖完，竣工后才能提取。而这个周期大约差了1年半至2年，甚至更长的时间，这意味着开发商回款周期大大拉长。再直白的总结就是：回款周期变长、资金成本提高。）
　　这一点，对开发商而言，无疑又是一刀。当然，对购房者而言，是大大的保障。
　　但市场运行自有其规律，按这个思路，表哥认为，明年开发商完全没有做精装房的动力，除了几家国企、央企响应号召之外，大部分民企会选择毛坯交付。这对购房者而言，并非好事。
　　毛坯房的趋势，我在去年的一篇文章有提到（收楼如开盲盒，限价考验品质，更考验房企担当）。这个倒退同样跟不断加强的监管细则有关。早期，开发商做精装房不但可以赚点装修溢价，还可以抵税，而现在，装修费用也按房价划分档次（3000、5000、6000元/平），可以说开发商无利可图。
　　大概2年前，长租公寓密集爆雷的时候，万科郁亮在接受采访时表示，行业一旦有人走极端，强监管必然随之而来。而这对全行业的健康发展是有极大损害的。
　　体面人说话，拐着弯骂人，太含蓄了。换表哥来说的话就很直白：一颗老鼠屎坏了一锅粥。房地产这个行业总有奇葩，把全行业搞得乌烟瘴气。
　　房地产正告别高周转高杠杆时代，2022年7月以来，全国各地出台多项＂保交楼＂措施，7月的那场重要会议更是将其提升至国家重要工作层面。
　　深圳，这次敢为天下先，敢情要来带一个毛坯房时代？
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　　本文作者： 地产大表哥
　　（深圳 V博MCN核心成员之一，从业视角看楼市，关注地产财经和楼市。）
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