新一轮房价上涨潮，已经开启！

　　先来个热乎乎的热点：
　　今天（2月15日）一大早，央行发起了2月的中期借贷便利（MLF）：
　　1年期中标利率为2.75%，跟上月持平；
　　7天逆回购的中标利率是2.0%，也跟之前持平。
　　这意味着，2月降息落空！
　　下周一（2月20日）发布的2月LPR利率，大概率也会保持不变。
　　降息预期虽然落空，但是央行依然支持针对特定行业给出利率扶持；
　　另外先前出台的政策，房价连续三个月同环比下降的城市，房贷利率依然是可以自行调整。
　　热点分析完毕，下面回归楼市：
　　近期的楼市有点神仙打架那味儿了。
　　先是利率抢着降：郑州、福州、长春、厦门、珠海、中山 ，一鼓作气直接降到4%以下。
　　还有政策抢着松：广东清远利率都降到全国最低了，还出台了公积金可提取用作首付的政策，反正就是一招没用，再出一招。
　　南京前两天也再度出招，卖房后1年再买，个税退税优惠，还有就是和清远一样，公积金可提取用做首付。
　　反正就是这么回事儿，不回暖就刺激到你回暖。
　　那么，在如此刺激之下，市场出现了什么情况呢？
　　有人，持币抄底。
　　有人，悲观观望。
　　我相信这是在场的各位，内心同样纠结的地方。
　　一边是利好越多越焦虑，怕赶不上这趟车。
　　一边呢，是人口负增长，韭菜都不够用，房价还能不能继续涨都是个问题。
　　关于大家最矛盾最纠结的问题，本周我会有一场闭门直播，好好和大家说说近期为何有如此多的刺激政策，而刺激之下楼市到底是暖是冷，今年该不该买，又该什么时候买。
　　因为有时候直播涉及的话题比较敏感，我只会在私域里聊。
　　到底谁在抄底？
　　1月底，大佬出手了，而且是真正的大佬。
　　据《上海证券报》的最新报道，保险机构正加大对商业地产细分领域的投资力度。
　　1月以来，多家保险机构发布不动产投资信息披露公告，涉及不动产投资项目共17个，而去年同期相关项目数量仅为5个。
　　此外，保险资金仅在近期就配置了超过100亿元。
　　保险虽然不及银行有钱，但也是投资领域的超级大佬了。
　　截止到去年年末，保险对外的投资余额就超过25万亿，虽然保险的投资并不是所有都是不动产，还包括股票和债券。
　　但今年保险的大头显然是直接购买不动产权，而不是股票和债券。
　　原因很简单：房子本身更直观，也能看得见，关键时刻也能变现。
　　当然了，第二层原因在于低利率时代来临了。
　　当前的LPR利率是4.3%，下限是4.1%，但部分城市可以根据实际情况突破下限，当下最低利率是3.7%，相当于银行在让利。
　　贷款利率下降的同时，存款利息也在下降，钱如果定期存银行，根本抗不了通胀。
　　保险公司本就是从客户那里获得保费，然后对外投资的一种盈利模式。
　　定期利息低，贷款利息又便宜，自然是更愿意做投资了。
　　所以低利率时代，现金为王本身就是一种亏损，抓紧时间找到好标的把钱花出去，才是优选。
　　这就是保险业抄底入场的关键因素了。
　　企业尚且如此，那散户呢？
　　近期我在做数据的时候，万万没想到，城市回暖比我们想得快很多。
　　先说长三角：
　　龙头上海：上海去年的数据就很好，全市累计成交金额6361亿元，同比增长9%。
　　要知道上海去年3-5月基本处于一个全市停滞的一个状态，还能有如此成交，只能说底子太好。
　　再看南京，1月以来南京已经有一批二手房涨价成交了，最高成交价超8万/㎡。
　　还记得去年南京多地都在降价，幅度在15%-30%不等，新房首付也从傲娇时期的8成瞬间跌落到3成。
　　但最近却有点翻身之势了，尤其是去年底的一招接一招的刺激之下，年后南京业主信心就开始回调了。
　　诸葛找房数据显示，南京在短短24小时之内，就出现了360套涨价二手房，最夸张的一夜涨200万！
　　看来，涨价去库存要重出江湖了。
　　接着看苏州，苏州市场实际从去年底就开始回暖了，当时我也说过了，但近期却不能说回暖了，是有点火热了。
　　来自我当地同行朋友的反馈，很多新房已经取消折扣，并且高调喊涨，价格回调。
　　并且多区售楼处人气都很满，据说有项目单日来访达到了68组，热度非常高。
　　二手房签约中心也要开始排队了，某地区不动产登记中心开始使用午间延时服务，工作日中午不休息，应对错峰办事。
　　苏州贝壳二手房一天签约破200单，也创下了一年的新高。
　　据我了解，杭州、合肥、宁波都有不同程度的回暖，我相信长三角的火热还会继续蔓延，文章篇数限制，我不展开细节数据了，如果你对长三角市场感兴趣，我整理了长三角楼市的重要数据文档 ，可以来拿。
　　除了热门的长三角，大湾区楼市也暖了。
　　做了1月份的数据，除了惠州，湾区城市的二手房挂牌价都在涨。
　　就拿我们所在的深圳来说，近期看房的人越来越多，年后收回折扣的开发商也多了，业主反价的更多了，比起去年底的悲观，现在业主又开始端起来了，不着急卖了。
　　总之，其实当前不仅是超级大鳄看好房地产，散户也陆陆续续入场了，当然其中不乏许多刚需和改善。
　　抄底入场的人潮真的越来越多了。
　　但，与此同时，是更多人在纠结，也在观望。
　　到底谁在观望？
　　我之前在内部做了一个调查，说的是现在你打算入手还是观望，我发现选择观望的还是很多。
　　这个调查虽然不具备权威性，但我觉得代表了大多数人的心态选择。
　　为什么观望，我总结了几点原因：
　　1、没有钱。
　　说真的，咱们这是一个垂直类的账号，基本对楼市有兴趣的才会关注。
　　但多数人是想买但没有钱，我发现骂得越凶的，其实越想买，但苦于没有钱，所以他们更希望房价大跌。
　　而在买房上赚过钱的，他们因为吃过甜头，他们比任何人都相信买房的赚钱效应。
　　而买了房的，他们又自然更不愿意看到房价大跌。
　　2、没有信心。
　　我发现这类人群应该是居多的。
　　人口已经负增长了，收入不增加，拿什么买房，买了房以后卖给谁？
　　嗯，尤其是近期人口数据出炉，延迟退休政策也出来了，似乎都在说以后韭菜越来越不够用了。
　　所以很多人在纠结，房子真的还能涨吗？
　　这里我想举2个城市的例子。
　　香港和上海。
　　香港早就高度老龄化，人口出生率可以说世界垫底了，但香港房价就没有再涨了吗？
　　人家有一半人住在政府提供的居屋中，一样没有阻碍上商品房涨上天。
　　再看看上海，其实上海老龄化程度也很高，剩男剩女很多，一度因为相亲市场都上过各种热搜，是个出了名年轻人结婚了低的城市，这样就没有需求了吗？
　　不，上海房价依然在涨，去年哪怕3-5月在封城，好一点的地段依然有房子翻倍涨了。
　　所以根本不需要没有信心，现在要思考的根本不是房子能不能买，而是买哪里的问题。
　　从人口总量数据来看，是少了，但是从结构上看，是更聚集了。
　　10年前一二线城市人口总量占全国15%，2021年第七次人口普查的时候已经占到了28%，高达近4亿人口。
　　未来还会更多，以后国家的大部分财富和人口都会加速集中，然后大部分县城和农村会空城，很多发达国家走过的路，我们也会走一遍。
　　这一次，和国情无关，和经济规律有关。
　　所以至少10-15年，我依然觉得买房赚钱这件事上有机会。
　　楼市，到达一个空前的矛盾点。
　　我的看法就一个：在不确定的当下，找到确定性的机会。
　　什么是确定性的？
　　1、政策是确定性的。
　　今年政策是空间一致，刺激经济，托底楼市。
　　所以楼市刺激政策一个接一个，别忘了，高层表过态了：
　　房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%。
　　至少今年，对楼市的态度一定是积极的。
　　2、放水是确定性的。
　　今年要想经济回暖，宽松的货币政策和财政政策是一致的。
　　2022年新增了28万亿的广义货币，但去年因为信心问题，很多钱以储蓄的形式存起来了，钱无法有效流动起来。
　　但这一切已经开始慢慢发生扭转，贷款利率的下调，存款利息的下降，房企借贷渠道的打通，都在鼓励资金流动起来。
　　可以预知的是，在楼市政策刺激之下，去年乃至今年新增的货币和流水会逐渐往核心城市的资产聚集。
　　所以我坚持我的判断，核心一二线城市会有一波回暖行情。
　　以上2点，在今年都是确定的。
　　这2点确定性，将会形成今年房价上涨的主要推动力。
　　今年无法上车一线城市的，也建议重仓强二线城市，周期之下的楼市行情即将到来，这一次错过，又是几年之后了。
　　最后，我想说：
　　我发现人性是很容易陷入，＂我＂即世界的感觉，如果我没钱，我身边朋友亲戚没钱，就会下判断这个社会上大多数人没钱。
　　实际上社会本就是参差的，有人贫有人富，重点关注自己就好。
　　今年，没钱的好好努力工作，赚钱攒钱。
　　有点现钱，工作稳定的，今年是资产投资大年，可以选对城市入场。
　　已经有资产的，也可以考虑在今年做做优化，保证你的房子永远是在好城市、好地段的次新房。
　　以上。
　　-end-
　　我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动＂高价买房＂，不吹嘘＂稳涨不跌＂。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
　　关注我，买房路上不孤单！