北京开始第二轮大疏解后，雄安开卖第一批商品房！背后不简单

　　◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 夏虫
　　作为全国第一个减量发展的超大城市，北京主城区将在今年提速进行第二轮＂大疏解＂。
　　前段时间，北京印发了足足有3.6万字的《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中指出，要在 今年实施第二阶段重点任务，并启动第二批市级行政机关搬迁。
　　不仅仅是机关干部们。盘点《任务清单》可以发现，北京疏解的动作越来越快，行动越来越迫切。未来的北京，究竟会变成什么样子？
　　与此同时，作为千年大计的雄安新区，几乎同频推出了第一批商品房。
　　一离一迎之间，信号意味深长。
　　距离喊出疏解非首都功能的日子，已经过去9年，北京的第一轮大＂疏散＂暂且告一段落。
　　不难发现， 第一阶段的其中一个重点任务还在于＂疏解一般性制造业企业＂，而今年这一任务已经开始淡化。
　　2016年-2020年，北京合计疏解了2100家一般性企业，相当于年均劝退420家，而2021年这一数字将至166家。
　　再到2023年的工作目标，就只剩下＂疏解提质一般制造业企业100家以上＂。数字越来越小就意味着，现在的北京已经举目难觅建材、批发等传统高耗能行业。
　　此外，在上一阶段，即2014年以来，北京的城六区常住人口下降了15%，成果显著。另一边，则是通州副中心人口增长了65万，相当于年均增长6万人。
　　而人口迁移的进度，还将在今年持续加速。
　　根据最新公布的《2023年北京市政府工作报告重点》，今年通州将会再迎来3万多名市级行政机关干部搬迁，这也 标志着北京第二轮＂大疏散＂的开端。
　　这3万名机关人员，来自 北京市纪委、市监察委、市高级人民法院、市人民检察院等部门。
　　要知道，2019年首批搬迁的市委、市人大、市政府、市政协＂四大班子＂机关也才1.5万人，今年搬迁人数已经是当时的两倍。
　　这么多人员齐齐涌入，再度巩固了通州行政政副中心的地位。
　　第二轮＂大疏散＂，还包括高校和医疗机构的持续搬迁。
　　例如，今年2月9日新方案出炉后，＂双一流高校＂首都医科大学校明确会将原本在丰台、顺义区的校本部搬迁至大兴区，迁往京郊，原本校区则会被腾退。
　　此外，去年10月，中国人民大学通州校区首批建设项目已经竣工，预计今年就会开启招生，迎来2万名新生。
　　还有去年年中，首都体育学院延庆校区招标方案获批，正在加速推进......
　　未来，还会有越来越多的高校进行腾挪，将宝贵的空间用于服务北京首都功能。
　　还有一个比较有意思的地方，是《工作清单》中明确提出，要降低北京核心区＂四个密度＂，分别为：
　　人口、建筑、商业和旅游密度。
　　这个说法很值得琢磨。
　　其中，人口、建筑密度很好理解，主要是通过申请式退租和危房改造、简易楼腾退等方式进行。
　　今年，北京会开展2000户平房院落申请式退租，以及20万平方米的危房改建和简易楼腾退，到2025年，北京共要完成首都功能核心区平房(院落)万户申请式退租。
　　其中，《北京城市更新条例》对腾退主要做的是 货币补偿、提供租赁房 等方式进行协商。
　　说白了，就是那些早早在直管公房承租的老市民们，现在可以通过获取补偿，或者是换新租房的方式离开这片旧城。
　　而腾退出来的用地，将会用来造成人才公寓、设计师工作室、咖啡馆、社区便利店、社区会客厅等便民场景。
　　至于商业和旅游密度的降低，将如何进行？或许可以从最近三里屯酒吧街的腾退窥见一斑。
　　这个已有28年历史，承载着无数北京人回忆的酒吧街由于＂房屋结构安全性已不适合经营＂，而被通知要在1月31日前完成清退。
　　未来，这里将继续保留酒吧街品牌，同时引入轻食、咖啡等更多新业态，从嘈杂喧嚣的酒吧街，变成沉静的慢行街。
　　这是一个很有意思的点。要知道北京已经是全球咖啡馆数量第二多的城市，现在的北京还要继续建造咖啡馆。
　　这或许预示着，北京不仅会＂静下来＂，或许还会变得更加洋气。
　　未来的北京腾退了这么多实体，未来还剩下什么呢？
　　——＂首都功能＂。
　　具体来说， 全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的功能。
　　大量高校生人潮涌动，求医者挤破三甲医院大门的景象，可能长远来看，都将逐渐淡去。
　　从城市形态来看，北京已经越来越有点华盛顿的味道。 一个庄严且国际化的新北京，已经徐徐展开了序幕。
　　与之形成鲜明对比的是，距离北京130多公里处的白洋淀深处，悄然躁动了起来。
　　据河北新闻网的报道，2月6日开盘当天，作为首个市场化项目雄安·华望城的售楼中心处，前来选房的人已经络绎不绝。
　　别着急，这不是房地产经济的强势反扑，而是第一个告别土地财政的＂未来之城＂在小试拳脚。
　　雄安的第一批新市民终于准备扎根，正式动起来了。几十年后当我们再回眸，或许会发现，这就是雄安即将热闹起来的前兆。
　　图源：河北新闻网
　　跟其他售楼处不太一样，别的地方混杂着刚需客和投资客，而这里看房的人几乎清一色都是被来雄安工作的银行、央企等＂非首都功能单位＂职工，含＂京＂率几乎100%。
　　未来，作为承载着千年大计的第一个楼盘，华望城或许会成为中国＂学历最高＂的楼盘，也是绝对不可能出现烂尾的楼盘。
　　那么，含着＂房住不炒＂这个金汤勺出生的商品房，究竟卖多少钱？
　　目前官方渠道并未给出具体的参考价，只是表示会用＂ 成本+税费+合理利润 ＂方式测算备案价格。
　　根据本地中介和一些房屋买卖二手平台透露，这一项目的单价为1.3-1.6万元，跟2022年长沙的房价类似。
　　这个楼盘的横空出世，自带着一种不可言说的色彩。一小部分人震惊于＂雄安竟然有商品房＂，而更多的人则迫切地想知道——
　　这块社会主义试验田的住房制度，是否会呈现完全开创性的崭新样貌？
　　早在5年前，智谷趋势就曾经预测，雄安会是＂中国第一个租城＂。当时的设想主要有四点：
　　1.租售同权
　　2.买房难度大，需要一定积分才能购买
　　3.房屋必须持有20年后才可出售
　　4.出售的时候政府有优先购买权
　　比照最新发布的《河北雄安新区承接北京非首都功能疏解住房保障实施细则（试行）》可以发现，我们的猜想总体方向是一致的，但还有一些出入。
　　例如，买房确实有限售制度，但时间没有20年那么长。 具体来说，商品房要买满5年才能交易，共有产权房的时间则是10年。
　　此外，据披露，雄安新区在新建片区住房项目中，配置了不低于30%的＂只租不售＂型住房，延续了＂租购并举＂的体系设计。
　　我们也把目前雄安新区完成土地出让市场化的项目做了整理，在能够满足13万人居住的项目中， 商品房占比依旧是最大的，整体超4成，而租赁住房加起来过半。
　　这意味着，这里容纳的一半人都是租住群众，并且能够享受跟买房人一样的权益。＂租售同权＂这个中国人念叨多年的东西，此刻已经落地。
　　1987年，深圳敲响了土地拍卖的第一槌，从而拉开了国有土地使用权有偿让渡的序幕，造就了后来轰轰烈烈的土地财政运动。
　　三十年后的今天，深圳的商品化楼市告别黄金时代，而雄安新区开启了第一场实验，中国的另一扇大门悄然洞开。
　　这个挑战既有秩序的勇者，挑破了中国顽疾的脓包，正在杀出一片黎明。
　　当北京开始＂静下来＂，雄安处于＂热闹＂起来的前夕。
　　昨日北京，明日雄安，一动一静之间，是某个部分的交接棒正在传递。