楼市，比想象中的更热

　　文/子木
　　众说周知，楼市热了。
　　从央视新闻到地方电视台，互联网媒体到线下大头报，新盘售楼处到二手房中介朋友圈，到处都充斥着＂小阳春＂热象。
　　这段时间的知识星球，买房卖房的咨询量飙涨，言语中透露着＂紧张＂。
　　刚需紧张，害怕入手晚无法精准抄底；改善紧张，是因为想从这一卖一买中，充分打出价格差；投资客紧张，是因为好不容易等来大行情，终于可以解套……
　　成交量上涨，挂牌量也在爆拉，楼市如股市，行情来了，所有参与者都在浇油加柴，助涨火焰。
　　关于这一切，其实我早在去年11月份就重点做过揣测，感兴趣的可以翻翻旧文。
　　其中在2022年11月的《小道消息》，写下笔记：
　　在政策角度，当下已经形成了历史级利好区，目前疫情极大遏制了房地产行情走势，如果这个因素一旦破除，楼市恢复反弹的速度会加快。
　　而后在《疫情放开后》，又提醒大家：
　　抄底空间比较狭窄，有买房想法的读者从现在开始就要根据自己的购买力和需求，定位板块和小区，做好预备抄底的姿势。
　　最后在1月份的《楼市的浪来了》，重点陈述：
　　2023年，为了拉动经济大盘，一线城市陆续解绑放开，点燃房价火苗，拉动二线城市触底上行……
　　回溯这一切，并不是证明我有多么高超的＂揣测＂能力，而是想告诉大家：
　　黑暗中往往孕育着黎明，而黎明中往往藏着黑暗，不要一味地悲观和乐观，而是要遵循事实，驾驭情绪。
　　到现在很多人都不相信小阳春反弹的这么激烈，是因为他们看到的是三年疫情打击后疲软的消费力，无法继续支撑楼市向前。
　　但我透过数据，观察到的却是：
　　120万亿藏在银行里的居民储蓄，经济触底反弹带来的信心修复，超低利率与史上最大印钞时期凝结的通胀环境，以及很多城市房价已经跌回三年前，挤出泡沫重新回归真实价值。
　　中国实在太大了，大到任何人都无法用自己的一面单独表达这一段历史进程。
　　而连续一年多的超强力度支持房地产，也证明着，＂地产起经济起＂的命题，很难被改变。
　　无论与否，房地产周期已经彻底走出低谷，接下来只有向上的利好冲击。
　　但在这样的黎明时刻，我又非常谨慎。
　　这段时间每天＂游荡＂在市场一线，发现很多逻辑正在改变，很多现象都是假象。
　　下面的文字可以帮助你做出＂有效决策＂，在这场资产大潮中提高胜率，请耐心阅读。
　　01 李逵和李鬼
　　今年的小阳春，全国地方电视台都在争相报道，这在历史往期偏＂保守＂的基调中，很难遇见。
　　这就是年前我提到的最后杀招，＂舆论战＂，这对于楼市复苏至关重要，可以借此提高整个市场的回暖预期。
　　某地方电视台的朋友偷偷跟我说，年后台里就下了任务，一定要多报道楼市小阳春——
　　不热闹也要创造热闹。
　　当楼市回暖成为＂正确行为＂，所有城市都可以大张旗鼓的＂主动＂营造小阳春，有真亦有假。
　　这就像走在大街上，迎面走来一群李逵，然而往里仔细一瞧，却发现藏着一些把脸涂得黑漆漆的李鬼。
　　李逵还是李鬼？
　　很重要。
　　因为李逵能带你抄底，而李鬼会把你拉上贼船，做别人的高位接盘侠。
　　我的判断依据，来自三个途径，实地考察、第三方研究数据机构和线下中介人脉网，然后交叉比对信息。
　　如果你没有这些途径，一个最简单的笨方法就是自己找时间去实地考察。
　　分别从核心区非核心区，走访20个新盘的售楼处，工作日在房产交易大厅观察一下人流量，基本就可以判断出李逵还是李鬼。
　　02 一线城市
　　接下来聊聊我观察到的现象。
　　一线城市北上广深全面反弹，稳坐头把交椅。
　　过去被揍的鼻青脸肿的深圳，节后表现异常强烈，上周二手房成交高达780套，刷新2022年周度最高记录，如果态势延续，2月应该会登上近一年来的新高。
　　经纪人小虎跟我说，去年全门店一年卖了4套房，而今年，节后到现在就成交4套房……没想到行情变化这么快，现在最头疼的不是卖房，而是招人。
　　深圳异动，其他三位老大哥肯定坐不住。
　　因为深圳是这几年压制最激烈的城市，在没有放松政策的情况下出现反弹行情，往往意味着 利空出尽，大底已成 。
　　再加上去年年底因为疫情积压的购买力，基本都要在年后释放。
　　北京的新房市场异常火爆，有部分楼盘仅月余时间便消化了过半的房源，二手房回温也较为明显。
　　2月二手住宅网签累计5393套，日均414.8套，破万不成问题， 海淀的中介说，年后的带看量甚至达到2017年同期水平。
　　上海比北京更热，2月日均成交达到500多套，基本超过枯荣线1.5万套左右，3月预计达到2万套的＂阳春线＂是大概率事件。
　　广州也在大幅回暖，只不过力度弱于北上深的行情，新房成交比较火热，目前还没有完全传导至二手房市场。
　　所以一线城市的小阳春热度排序是： 上海>北京>深圳>广州。
　　值得注意的是，这波周期，二线城市并不是按照＂板块轮动＂原理，由一线城市带动情绪上涨，而是同步反弹，甚至行情要比一线城市更加火热。
　　03 二线城市
　　最热闹的是成都。
　　昨天，二手房单日成交达到1031套，基本创造了全国2月单日成交记录，当地中介说，他从节后开始就没睡过好觉，基本每天都约满了带看的客户。
　　数据显示，2月第一周，成都全市房屋带看量高达15.8万套，是去年的3倍。
　　核心区的业主已经开始出现不诚心卖，上调价格的现象，基本在1000-3000每平米的调价，而且好的资产都是抢着签合同。
　　成都作为西部龙头城市，2000多万人口的购买力在去年创造了逆势上行的趋势，今年出现如此热烈的小阳春，也在情理之中。
　　其次是武汉。
　　数据显示，2月1-12日，武汉新房突破4315套，环比增长311%，最高峰单日破700套。
　　前几天武汉正式宣布，在限购区域买房的家庭，可以增购一套，言外之意就是全市不限购了。
　　这也是强二线城市中，第一个完全不限购城市，这个政策对新武汉人的刺激效果显著，叠加武汉是人口流入大市，接下来还会继续刺激楼市向上攀涨。
　　武汉二手市场也在加速回暖，单日能做到200-300套的成交量，一些市中心的二手房也是上调价格，之前帮读者在武汉找到的笋盘的对标品，基本都上涨了1千元左右。
　　武汉去年GDP超越杭州，位列全国第八，再加上全国前三的人口流入量，整个大盘的房价驱动逻辑比较稳健，今年是房价反弹的一年。
　　再者是苏州。
　　苏州跟成都一样，是2022年为数不多逆势上行的城市，今年小阳春在1月份就表现出来了，核心区的新盘都是人满为患的状态。
　　还是那句话，苏州作为全国GDP第六工业大城，2万多的均价，相对于南京和杭州来讲，均有足够的性价比，洼地效应明显。
　　之后是珠海。
　　一个中介朋友说，去年两个月都成交不了一单，而今年节后一周时间成交了三单，新盘交易异常热闹，基本都坐满了人。
　　3.7%全国最低利率正在唤醒当地购买力入场，另一部分则是全国投资客重新涌入这片热土。
　　经过这几年的市场教育，人们基本明白，全国有海景有产业有未来的高能级投资地只有两个，三亚和珠海。
　　三亚动辄几百万的房价也吓退了大部分投资客，而珠海背靠大湾区，有广东的省级推力，也有国家级琴澳一体化背书，相对较低的房价自然虹吸了大量的资金。
　　上周，广东省通过《横琴发展促进条例》，横琴与澳门共荣体系落地，有了成熟的解决方案，这也给年内横琴封关提供了强力的基础条件。
　　只要一封关，横琴就是大湾区的免税岛，大消费、大金融、大旅游产业会迅速发展，带来流量，前几天我去调研，基本封关大工程全部结束，免税商场进入筹划周期，大湾区纵全湾力量打造的未来之城，即将浮出水面。
　　大体就讲这么四个城市，除此之外，还有南京、杭州、重庆、天津、石家庄、佛山、东莞、宁波、青岛、济南、厦门等等城市，都出现了回暖现象。
　　如果做排序，我认为二线城市应该马上上车的是：成都、苏州、武汉、东莞、重庆、天津、宁波、济南。
　　那么三四线城市呢，今年有没有行情？
　　04 三四五线城市
　　答案是有的。
　　一般成交连续上行2个月，就会反应到房价层面，一二线房价出现上涨的信号，舆论就会以＂板块轮动＂的方法，传导至三四线城市。
　　到现在为止，很多三四线城市的买房人都会有一个思维定式：北上广深都涨了，我们能不涨吗？
　　而且今年有一个非常特殊的信号，就是货币。
　　根据1月份的数据：
　　社会融资规模增量5.98万亿元，为2022年1月以来最高；人民币贷款增加4.9万亿元，创下单月信贷投放历史新高；广义货币（M2）余额同比增长12.6%，创下2016年年中以来的最高水平。
　　M2增速连续10个月超过10%的增速，意味着我们全社会已经进入了史上最大印钞时期。
　　参考历史经验，如果货币流动性达到一定的阈值，就会覆盖掉＂货币-购买力＂这个基础逻辑，跳跃性刺激市场行情。
　　先从＂获得和使用杠杆能力＂较强的城市，流向较弱的城市，所以从4月-5月份开始，三四线城市就会有购买力陆续入市，造成一波快速复苏的景象。
　　但我们之前也讲过，房地产的根基是经济，经济下面是＂产业和人口＂的双螺旋循环。
　　大量三四线缺乏支撑，已经不具备重新定价的能力，所以很容易泛起一波涟漪后，归于沉寂。
　　刚需不着急购买，可以根据自己的周期，匹配行情，但改善或者投资客，应当把握这波机会，把手里的房子出掉。
　　今年对于三四线城市未必是最好的买房时机，但一定是卖房的好时机。
　　而且现在大多数二线城市不限购，这也会加强虹吸一波想＂资产腾挪＂的玩家。
　　入仓有未来的城市，于今正迎来了比较实际的机会。
　　05 关于投资
　　接下来讲讲关于投资。
　　最近房地产投资又重返热门话题，道理很简单，货币大水冲进市场，通胀就在眼前，而借钱成本、资金门槛、限购力度均进入了历史级低谷。
　　这种房地产抄底的利好场面，即使是2015年都无法对比的。
　　最重要的是，这些年民间的投资渠道基本没有变过，那么水流压入地产，基本是必然事件。
　　大湾区、长三角以及华中、西部的强市，房价一定会有涨幅。
　　现在考虑的是，上面愿意让涨多少，一直放任不管，还是等到达到一定的地步，重启限购大法，再压下来。
　　如果考虑到现在经济还没有全面复苏，老百姓收入有了信心但没有增幅的情况，我更认为后者是大概率事件，经济日报也在近日着重点评了这件事情。
　　这也就意味着，买入一二线城市共享城市发展红利的机会窗口，并不会太久。
　　最后在买房时，一定要关注周期和库存。
　　天津、石家庄、济南、青岛等等城市，虽然产业人口逻辑不是那么出类拔萃，但是房价连续回调4年以上，已经充分地挤出了多余的泡沫。
　　比较扎实的房价会唤醒当地的刚需和改善的购买力入场。
　　但南京、杭州这样的城市，虽然也步入小阳春，但我一直认为房价并没有经过合理的回调，二手房还存在隐忧，会吞噬需求。
　　再者目前全国二线城市没有一个地方的新房库存是小的。
　　尽量避开郊区盘，和一些不切实际的新区，这时候就要仔细甄别板块的发展潜力，才能把这趟车上好。