房地产十大意外事件丨回望2022

　　作者丨耿宸斐
　　出品丨焦点财经
　　2022年，对房地产而言，注定是行业发展史上非比寻常的一年。
　　规模缩水、房企暴雷、停贷蔓延、楼市疲软、土地市场无人问津、上千条救市政策相继落地……行业已然进入深度调整期。
　　但同时，危机与曙光并存，挑战与机遇共生。变局之下，难免出现更多意外事件。意料之外，却又往往在情理之中。
　　回望2022，焦点财经梳理出房地产行业十大意外事件，以此管窥过去一年的风云激荡。
　　1. 时隔12年，房地产A股融资再开闸
　　意外指数：★ ★ ★ ★ ★
　　11月28日，＂第三支箭＂宣布落地，＂补给包＂来了。
　　证监会决定，在股权融资方面调整优化，支持房企股权融资：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。
　　停摆多年的股权融资重新开闸，受该消息影响，次日，地产股迎来全线飘红。
　　实际上，为抑制房地产投资过热，上市房企再融资自2010年便按下了暂停键。2015年，股权融资虽曾短暂开启，但一年半后，为约束房企过度加杠杆融资，股权融资再次被叫停。
　　股权融资开闸后，已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。
　　放开房企与涉房企业股权融资，不仅能够为房企提供资金，优化房企资产结构，更有利于房企利用资本市场进行并购，恢复行业整体流动性，推动楼市复苏，从而让整个行业回归良性循环。
　　2. 三箭齐发，房地产融资大放松
　　意外指数：★ ★ ★ ★
　　从需求端到企业端，政策力度不断加大。
　　从＂金融16条＂发布、万亿授信额度释放、交易商协会和中债增支持房企增信发债、再到证监会支持房地产企业股权融资，房地产行业融资环境大为改善。信贷、债券、股权融资 ＂三箭齐发＂，相继落地。
　　中指研究院数据显示，已有60余家银行向120多家房地产企业提供授信，总额度已超4.8万亿元。
　　此外，民营房企们也在积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超千亿。
　　而通过增信担保已发行的债券共10笔，融资总额93.3亿元，部分企业增信债券与无担保债券同时发行。
　　三箭齐发，可以说是近10年来地产政策难得的大放松。
　　3. 恒大物业134亿＂丢失＂风波
　　意外指数：★ ★ ★ ★
　　2022年3月22日，恒大发布了一条重磅消息：在审核截至2021年度的财务报告过程中，发现公司有约为134亿元的存款，为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。
　　值得一提的是，截至2021年上半年，恒大物业现金及现金等价物是140亿元，这也让134亿存款的＂消失＂显得更加出人意料：这样一笔巨款去了哪，为什么到现在才发现？
　　恒大的调查结论称，该质押相关的贷款通过第三方（扣除费用后）划转回流至恒大，用于公司的一般运营。
　　这笔保证金被用于为中国恒大作了3笔贷款质押担保，而借款到期未能偿还，被银行强制执行。中国恒大执行董事夏海钧、潘大荣及子公司恒大集团有限公司总裁柯鹏则因参与这一安排而被要求立即辞任相关职务。
　　相关最新公告显示，质押担保的独立调查已接近完成阶段，恒大将在切实可行情况下尽快发布调查结果。恒大正与恒大物业商讨偿还该质押所涉及款项的方案，方案主要透过恒大转让资产予恒大物业抵销相关款项。
　　4. 多家龙头房企遭遇股债双杀
　　意外指数：★ ★ ★ ★
　　2022年，股债双杀如同一场击鼓传花的游戏，不少龙头房企也相继＂中招＂，如正荣、龙湖、碧桂园、金地、金科、龙光、富力、旭辉等。
　　股债双杀，是指股市和债券市场同时出现下跌的情况。
　　纵观＂中招＂房企，其中不乏稳健的优等生，但为何连他们也难逃 ＂魔咒＂？
　　实际上，房企接连＂遭难＂，与今年房地产市场行情有脱不开的关系。
　　受到销售下滑以及疫情等因素的影响，房企资金回笼困难，资金流动性随之下降，违约不断，暴雷频频，市场信心不足时，负面舆情如同放大器，但凡有风吹草动，恐慌情绪对资本市场造成的影响必定更甚从前。
　　5. 近50位房企董事长离任
　　意外指数：★ ★ ★ ★
　　受行业下行影响，近两年，房地产行业人事变动频频，但令人没想到的是， 2022年，有不少上市房企的董事长选择＂退出战场＂。
　　据焦点财经不完全统计，2022年，有约50为房企或物企董事长宣布退任。
　　6. 王健林重夺地产首富
　　意外指数：★ ★ ★
　　2022年胡润百富榜，王健林家族的财富达到1000亿元，排名升至第32位，重夺内地地产富豪榜榜首。
　　5年前，万达面临危机，王健林果断壮士断腕，抛售76间酒店、13个文旅项目的91%股权。这也让王健林＂因祸得福＂，幸运地避开了＂魔幻＂的2021。
　　成功渡劫的王健林涅槃归来，化身白衣骑士，强势抄底。
　　万达商管先后以轻资产模式接管了多家房企的商业项目，包括田森集团、鑫苑集团和建业集团。此外，王健林还拿下了北京蓝色港湾的运营权，而五棵松卓展购物中心也将委托万达团队进行改造并轻资产运营，并更名未北京五棵松万达广场。
　　珠海万达商管还将接手奥克斯地产投资开发的5家奥克斯广场，分别位于长沙、成都、青岛和杭州。
　　10月25日，珠海万达商管第三次递交招股书，王健林上市的步伐仍在继续。
　　7. 万物云分拆上市
　　意外指数：★ ★ ★
　　9月29日，万科集团分拆万物云(02602.HK)于港交所上市， 值得一提的是，这是万科历史上的首次分拆。
　　上市首日，万物云开盘股价报46.45港元，总市值约487.92亿港元。较于此前业内千亿估值预期有一定差距。
　　但郁亮在上市仪式上表示，万科并不在意万物云分拆上市时的估值高低，更在意它未来的长期表现，时间会证明万物云的价值。 ＂今天对万物云而言，是一个全新的起点，站在新起点上的万物云，将会获得更大的发展空间，感谢选择万物云的投资者。＂
　　上市当天，万物云董事长朱保全公开发文表示，相信时间的力量，感恩王石、郁亮两位主席为企业树立的价值观。
　　万物云成立于1995年，作为万科全资子公司，其前身为万科物业。
　　尽管从上市时间点来看，万物云的上市并非最好时机，但这并不妨碍其成为2022年港股最大规模的新发IPO。作为行业巨头，万物云对于物业行业估值重塑有着重要意义。
　　8. 证监会表态推动公募REITs扩围
　　意外指数：★ ★ ★
　　12月8日，证监会副主席李超在论坛上表示，将继续推动更多优质项目发行上市，扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，打造REITS市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
　　实际上，自去年以来，建立扩募机制、探索多层次REITs市场建设等已被屡次提及。
　　证监会债券部主任周小舟介绍，2022年下半年以来，REITs首发和扩募项目加速推进和落地，基础设施REITs开始由个案试点阶段转入常态化推进新阶段。
　　公开信息显示。截至2022年11月底，已有24只公募基础设施REITs产品获批，其中22只产品上市，募集资金超750亿元，总市值约830亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，形成了一定规模效应和示范效应。
　　9. 超200楼盘业主集体断供
　　意外指数：★ ★ ★
　　2022年6月30日，江西省景德镇市恒大珑庭楼盘业主们联合发布 ＂强制停贷告知书＂，一石激起千层浪，随后，全国有多个烂尾楼盘项目业主加入其中，要求强制停贷，相关楼盘数量超过200个，涉及河南、陕西、山西、湖南、湖北、江苏、江西、广西等多个省份。
　　据统计，涉事项目以暴雷房企项目为主，占比约58％，二线和三四线城市分别占约六成及四成，中西部城市偏多。
　　业主们的主要诉求为＂催促复工＂，一方面表达了对项目停工烂尾的不满，另一方面，不少业主将矛头指向银行，认为银行存在违规发放贷款、未积极履行资金监管方责任等问题。
　　监管机构对此高度重视、多次发声，多措并举推进＂保交楼、保民生、保稳定＂；地方政府也积极行动，摸排情况，协调资源，完善预售资金监管，盘活项目，推动复工；房企也相继表态，将＂保交付＂作为工作重点。
　　在各方的积极努力下，已有多个涉事楼盘项目复工。
　　10. 李嘉诚重返内地
　　意外指数：★ ★ ★
　　2022年5月7日，香港首富李嘉诚旗下和记黄埔现身广州首轮集中供地，广受关注。
　　和记黄埔参与了位于白云新城的空港大道中地块的竞拍。时隔10年，李嘉诚再次出现在内地土拍市场，虽然仅仅出价一次，并未成功拿下该地块，但仍是对行业造成了不小的震动。
　　而这一举动也让人引发了更多的联想。此前曾有传言称，李嘉诚有意将业务中心再次转回内地。
　　和记黄埔上一次在内地公开市场拿地是在2012年的12月4日，彼时，和记黄埔以2320万元的价格拿下了武汉蔡甸区的一宗地块，成交楼面价为1502元/平米。
　　2022年第四季度，李嘉诚在香港楼市动作频频，斥资百亿拿下3宗优质地块，其中就包括市场估值最高达近150亿港元的九龙启德地王。
　　或许，李嘉诚会选择从香港大本营发力，重返内地楼市。