财智头条人都不在贷还在？提前还贷要不要跟？

　　图源：卡乐图片 宁颖/摄
　　眼下＂延迟退休＂的热度还没下去，＂房贷可延迟到80岁＂又紧随其后，再到今日＂北京房贷最高可带到95岁＂，甚至南宁有楼盘推出＂百岁贷＂。
　　网友们议论纷纷，＂假设你要50岁才买房，贷款30年期限，确实有可能钱没还完，人就没了。而这笔没还完的钱，可能变成‘祖传贷’，实现‘贷贷相传’。＂
　　为此，有网友还编了歌词版《死了都要贷》，吐诉心酸——35岁找工作嫌老，65岁想退休太早，80岁还房贷正好，死了都要贷，不淋漓尽致不痛快，人都不在贷还在。
　　为了不过上前半生赚钱，后半生还钱的日子，＂提前还贷＂成了购房族日子的新奔头。
　　过去，老百姓普遍认为房价会上涨，资产收益远大于房贷利率调高的成本。如今，老百姓对房价的预期逆转后，房子的成本全面显现，对房贷利率也更为敏感。
　　近期，房贷利率预期下行、当前已有几十座城市的房贷利率进入了＂3%＂时代，还有一些城市阶段性取消首套房贷款利率下限。加之存量房贷利率更新延迟、理财利率持续下滑等背景下，购房者提前还贷的意愿犹如熊熊烈火。
　　＂还贷潮＂下＂还贷难＂
　　春节以来，多地房贷利率下降的消息拨动市场神经，成为＂提前还贷＂出现的一大原因。
　　央行1月5日 发布消息称，近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。春节假期后，市场便迎来了郑州首套房贷利率降至3.8％的消息。
　　根据上海易居房地产研究院梳理的数据，2023年1月份以来全国各地降低房贷利率或执行低利率的城市名单，共计30个城市，包括兰州、天津、武汉、太原、无锡、珠海等。这30个城市房贷利率均低于4.1%的下限，同时呈现了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四个梯队。统计发现，在这30个城市中，至少有一半城市的房贷利率为3.8%。
　　＂不想给银行打工了＂是诸多购房者给出的关于为何提前还贷的共同答案，＂提前还贷＂在购房群体中流行开来，但申请还款似乎＂没那么容易＂，不少购房者都遇到了向银行＂还钱无门＂的窘境。
　　2018年，来自江苏徐州的90后个体工商户常伟为买婚房以5.7%的贷款利率贷了30万元。现在，常伟的房贷本金还剩26万多元，前面还的几万元中大都是利息，本金只占一小部分。按合同约定，再过4年每月还款的本金部分才会超过利息，＂这意味着我还要给银行打工4年。＂他决定把20万元积蓄拿来还贷，将剩下6万多元的贷款期限缩短至36个月，之后他只需要支付5000多元利息，＂与原本16万多元的利息相比，这就是个零头＂。
　　在年前常伟发现，手机银行App上可以申请提前还款，但年后提前还贷的额度就显示已满。他去银行网点办理时，看到该网点贴的公告指出，提前还房贷需到银行柜台预约。＂我行将根据国家贷款规模管控的要求，适时安排客户提前还款（一般3个月左右实现）。 ＂＂这下又要多给银行交利息了。＂幸运的是，常伟成功预约到今年5月还款。然而银行网点工作人员的回复让他心里依然没有底。＂工作人员让我5月早点来，越早来越稳。＂
　　但是，提前还贷预约成功也会＂翻车＂。今年年初，黄先生和妻子找亲戚朋友凑了45万元，准备提前还房贷。黄先生曾通过手机银行App申请提前还款，显示他＂未达到还款条件＂。但按照合同约定：还款期数满12个月，提前还款至少3万元，并提前30天预约，经银行审批后可以还款，他已满足这些条件。
　　线上渠道走不通，他不得已才转到线下渠道。1月5日，他到银行网点预约了2月6日还款。然而2月3日银行告知他：银行内部政策调整，关闭线下还款窗口，等待线上审批，时间不确定。他询问银行内部政策的具体内容，客户经理表示＂不知道＂，并让黄先生自行找渠道反馈。于是，他向相关主管部门和银行消保处进行了投诉。
　　在＂还贷难＂的路上，银行员工也得排队。有媒体咨询了某国有银行省支行信贷部工作人员，该工作人员表示，目前所在地区可以线上预约，但是需要排队，估计要排到四五月。
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　　他表示，现在银行管控额度，每个银行每个月的指标是一定的，用完了就没了。现在投资理财的收益预期不理想，很多人也不愿意把钱放在银行。＂我们同事准备提前还贷，也都在排队。＂
　　针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况，要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
　　提前还贷，钱从哪儿来？
　　当下，计算如何提前还贷更划算，成了很多购房者的＂必修课＂。
　　一般来说，提前还款有3种模式：提前全额还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限。提前还能省多少利息，与贷款额度、提前还款能力、房贷利率、已还款期限等都有较大的关系。
　　比如，以4.3%的贷款利率向银行贷款100万元，贷款期限为30年，按照等额本息的还款方式，每个月需要还款4948.71元，总还款额为178.15万元。不少银行规定，购房者满一年之后才能提前还款，按照已还款13个月计算，今年2月开始提前还款，一次性还款可以节省73.18万元利息；如果选择提前还款20万元，还款期限不变，未来选择等额本息的还款方式，可以节省14.92万元；选择等额本金的方式，则可以节省24.66万元。
　　购房者还是提前还款20万元，月供金额不变，将还款期缩短为10年，选择等额本息的还款方式，则可以节省55.06万元。选择等额本金的还款方式，则可以节省56.26万元利息。
　　如果购房者还款时间已经较长，那么可节省的利息也会发生明显的变化。还是上述条件，购房者已经还了8年零1个月贷款，那么一次性提前还清可以节省45.65万元；如果提前还款20万元，还款期限缩短为10年，选择等额本息，可以节省30.79万元；选择等额本金，则可以节省31.77万元。
　　然而，并非所有人都适合提前还贷。房地产行业的资深从业者赵恒成指出，当前这几类人更适合提前还贷：一是手里有资金，但没有找到好的投资渠道；二是房贷利率较高的人，特别是在6%以上甚至逼近7%的人；三是还贷期比较短的人，在前期的还款中，利息往往占了主要部分。
　　他指出，如果购房者还贷已超过一定年限，未还贷款中的利息部分已十分有限，提前还款不会大幅降低资金使用成本。
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　　知道了自己是否适合提前还贷，更重要的难题摆在了面前：提前还贷，钱从哪儿来？部分购房者打起了＂经营贷＂的主意。
　　＂经营贷＂，顾名思义，是为了满足企业经营活动所需发放的贷款，利率在3%-7%之间波动。当＂经营贷＂利率低于房贷，这笔资金就存在流入楼市的套利空间。这几年，随着国家对中小微企业支持力度的加大和贷款市场报价利率（LPR）的逐步走低，很多银行的＂经营贷＂利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，部分银行对优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。
　　长期以来，楼市都是中国居民财富的蓄水池，截至2022年年末，我国个人住房贷款余额为38.8万亿元。动辄百万元的房贷利息是大部分家庭的重担之一。央行有关负责人此前曾表示，去年12月新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，是2008年有统计以来的历史最低水平。
　　但是，即使是最低的4.26%的利率，以贷款100万元、贷款期限30年举例，都需要支付利息77.31万元。再回过头来看＂经营贷＂的利率，这种明显的利率倒挂，正让一些购房者＂铤而走险＂。
　　黄斌（化名）今年在杭州市滨江区购入了一套总额1650万元的房子，让他印象深刻的是看房的第一天，房主就让他试试＂经营贷＂，＂这在市场上不是什么秘密，尤其是高端住房市场，常常通过经营贷走款＂，他说。
　　中介为黄斌算过一笔账，如果走正常的房贷，黄斌购房需贷款990万元，贷款期限30年，基准利率4.9%，他共需要支付利息901.51万元，每月月供52541.95元。如果用＂经营贷＂的方案，贷1190万元，利率最多也就3.6%，贷款期限10年，先息后本，每月月供3.57万元，光利息就能省下一半多。即使加上办＂经营贷＂的各种手续费、资金过桥费等，黄斌仍觉得值得。
　　事实上，监管部门一直明令禁止＂经营贷＂违规流入楼市，但却屡禁不止。中原地产首席分析师张大伟认为，究其原因有二：一是利差巨大；二是银行监管政策宽松，对资金流向监管不到位。对于这笔钱流入楼市，一些银行客户经理也乐见其成，＂投资房产毕竟稳妥一些＂。
　　但很明确的是，针对一些不法中介诱导消费者将房贷置换为经营贷的行为，银保监会官网曾发布提示称，这种操作，隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。
　　某国有银行信贷部工作人员表示，银行会经常查类似的情况，非企业经营者违规转经营贷，具有一定的违约风险和法律风险。＂发现消费者挪用贷款，可提前收回贷款。＂
　　张大伟说，＂当下存在大量的‘经营贷’与‘消费贷’挪用提前还款，但如果没有3年内还清的能力，不建议使用，毕竟你很难知道政策今天非常宽松，会不会过几天又开始收紧。＂
　　提前还贷，到底＂跟不跟＂？
　　对于购房者来说，到底应不应该提前还房贷？招联首席研究员、中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，对个人来说，扎堆提前还款并不可取。
　　其表示，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。
　　＂从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。＂其指出：＂2023年，随着我国宏观经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，而贷款利率还有下行可能，提前偿还贷款需要慎重考虑。＂
　　不仅如此，董希淼强调，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规＂转贷＂等问题。同时，应加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，从房贷利率这个角度说，社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音。提前还房贷，目的是减少利息支出。
　　＂要重视此类社会情绪。一方面，要积极宣传‘存量贷款也会降利息’的精神，减少提前还房贷的行为。另一方面，各地要把‘房贷利率下调-房贷提前偿还’之间的关系做系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负＂，严跃进表示。
　　来源：微信公众号＂财智头条＂综合自：  蓝鲸财经、每日经济新闻、澎湃新闻、央视网、财联社 等
　　责编：白静
　　校对：风华
　　审核：龚紫陌
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