天津楼市成交量，创近14年新低！

　　2022年的楼市，一片哀嚎。
　　全国都一副＂熊样＂。
　　天津也不例外。甚至诞生了不少历史罕见的＂极值现象＂。
　　以致于救市的尺度越来越大。
　　若用四个字概括刚过去的这一年的天津新房市场，那就是——
　　量跌＂价涨＂！
　　量跌，很好理解。看数据，就能一目了然。
　　2022年全年，天津新房，共计成交了799万平米。
　　这是什么概念？
　　按照近五年的成交量推算，天津新房市场每年的正常容量是1200多万平米。
　　月均100万平米。
　　但实际上，天津2022年的月均容量才67万平米。
　　仅仅＂及格＂而已。
　　相比2021年的1248万平米，同比跌了36%。
　　并创下自2009年以来近14年最低值。
　　甚至不及二手房卖得多。
　　全年二手房成交962万平米，新房799万平米，比二手房少了近两成。
　　这也是天津历史首次二手房成交面积赶超新房。
　　原因，众所周知。
　　1）口罩原因， 收入减少&外地需求进不来。
　　2）新盘供应少。 从2021年三批次，天津就没怎么卖地，直接影响了市场上的新盘供应。
　　2022年全年新盘入市数量仅30个，较2021年堪称腰斩。
　　3）房企暴雷导致信用危机。买房人不敢买期房了。
　　神奇的是，价格却涨了。
　　全年天津新房成交均价为17402元/平米，同比上涨2%。
　　不过，需要注意，此＂涨价＂非彼＂涨价＂。它是由于成交结构转变，而造成的＂被动＂涨价。
　　究其原因，在充满不确定性的时代，买房人都在拥抱确定性。
　　回归市区便成了主流。
　　2022年，市内六区共计成交99万平米新房，约占全市总量的12.4%。
　　较2021年扩大了2.5个百分点。
　　在我们365淘房最新的年度调查中，首选置业区域为＂市内六区＂的，占比高达74.3%。
　　一骑绝尘，遥遥领先于其他三大片区。
　　尤其以本地人为主的改善需求，成交活跃。
　　200万以上总价段，占比均比2021年呈现不同程度的增长。
　　反观总价200万以下成交，从65%降到了62%。
　　另从成交金额排行榜也能看出，TOP10中，均价超3万的楼盘，多达7个。
　　排名第一的中海和平之门，成交均价高达68050元/平米。
　　卖得好，还卖得贵。
　　也正因为，这些市区盘、高价盘的热销，拉升了全市均价。
　　久而久之，形成了一种＂马太效应＂。
　　强者愈强，弱者愈弱。
　　分化，基本上贯彻了整个2022年。
　　若把＂涨跌比＂细化到全市各个区，这一格局体现得更为清晰。
　　在全市成交下跌近四成的大环境下，和平、红桥，竟然逆势量涨了。
　　●和平，同比涨了55%。
　　从4.7万平米，增长到了7.3万平米。
　　●红桥，同比涨了84%。
　　从11.8万平米，增长到了21.8万平米。
　　主要原因是，供应量涨了。
　　这就是市区市场的特点，供应量涨的同时，也能带动起成交量上涨。
　　和平的量涨功臣是中海和平之门。
　　首开8个月便清盘。
　　红桥2022年的新供应是中海云麓公馆。3月份首开，10个月签约355套。
　　还有一点，市区的市场容量高。
　　市区的市场容量大概是200万平米，而2022年只卖出了99万平米。相当于，只完成了一半。还有很大的空间。
　　关键点在于供应。
　　那2023年市区有新供应吗？答案是肯定的。
　　抛开今年计划出让的土地不说，单2022年市区就成交10宗宅地，即南开3宗、河西6宗、红桥1宗。
　　南开的建投誉山院、战备楼地块以及龙湖W4地块等，2023年都会入市。
　　和平也有新供应，格调大沽北路地块预计今年入市。
　　所以2023年，市区成交量肯定会上涨。
　　成交占比预计能提高到15%。
　　更重要的是，市区韧性强。
　　尤其和平。
　　在跌跌不休的2022年，和平区简直封神了。成交均价从年初的5万6飙到了6万9。
　　全年均价63878元/平米，同比2021年涨了18%！
　　其次是南开，涨了13%。
　　不过它的涨价却与和平有本质不同。
　　和平靠学区，单这两个字在和平就是金字招牌，只要沾上边儿，公寓都能飞起来。
　　而南开靠的是高价盘拉涨。
　　排在涨价榜第三的是河西，基本面好，有共识，有成交量。
　　全年河西一共成交27万平米，稳居市区首位。
　　量在价先，这是常识。
　　今年河西还会继续高光。
　　中海峰境梅江、中海新梅江地块、龙湖W4地块、格调郁江道地块……未入市就已关注度爆棚。
　　另外，随着外地人的进场，像武清等超跌区域，也会迎来补偿性增长。
　　2023年，注定是楼市大宽松的一年。
　　从开年就利好不断。政策的密集程度，为近些年来罕见。
　　需要注意的是，政策效用会有滞后性，所以很容易过量。一过量，就容易催生行情井喷。
　　现在楼市已处于U型反转的前夕。
　　今年市场复苏，毋庸置疑。
　　初步预计，全年新房成交量会增长30%以上。
　　上半年靠新天津人补偿性购房，下半年靠城市轮动。全年会呈现＂驼峰行情＂，＂驼峰＂大概率出现在4月和11月。
　　重点关注核心区和超跌板块。