2023前瞻丨LPR利率三连降全国首套房贷今年或奔三

　　21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道 2022年LPR连续下调。新年伊始，＂房贷一族＂迎来好消息，一年一度存量房贷利率重定价的日子到了。对于房贷利率挂钩贷款市场报价利率(LPR)、重定价日为每年1月1日的住房消费者，今年的房贷利率将迎来下降。不仅如此，存量公积金贷款也于1月1日起执行调低后的利率。
　　除此之外 ，2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，其评估时间为每季度末月，评估期为上季度末月至本季度第二个月。
　　据市场机构统计，最新的百城首套主流利率为4.09%，市场观点认为，目前首套房贷利率相较历史低点仍有一定下降空间，预计未来有更多符合条件的城市会因城施策，降低首套房贷利率，今年首套房贷＂奔三＂可期。
　　五年期LPR一年下调35个基点
　　多数买房一族的房贷利率由LPR和固定加点两部分组成，因此LPR对于房贷利率的影响至关重要。纵观2022年，lpr一共出现了三次下调，两次＂双降＂，一次＂单降＂。2022年1月20日，据央行公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，1年期较上月下调10个基点，5年期以上下降5个基点；5月20日，据央行公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。本次LPR较上月而言，1年期未有变化，5年期下降15个基点；8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。
　　这也是2019年实施lpr改革以来，LPR调整最多的一年。
　　＂LPR是贷款的定价基准，LPR下降总体上有助于引导贷款利率下行。＂ 招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示。
　　中国人民银行授权全国银行间同业拆解中心公布，作为今年1月1日房贷利率重定价基准的2022年12月20日LPR为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，较去年初分别下降15个和35个基点。1月1日重定价后，房贷利率从＂4.65%+加点＂调整为＂4.3%+加点＂。
　　根据测算，以100万元商业贷款为例，按照25年等额本息的方式计算，调整后，房贷月供将下降约200元，一年能够节省利息支出2400元左右。
　　上海易居房地产研究院智库总监严跃进表示，房贷月供下降，对于购房者来说是利好。多数购房者从今年1月开始就可以＂减负＂。严跃进同时提示：＂还有一些购房者将房贷利率重定价日设为贷款发放日的对应日，即使近期没有调整，到了贷款发放日，只要LPR低于上年水平，房贷月供也会随之下降。＂
　　不过需要注意的是，对于选择了固定利率的住房消费者而言，其房贷利率将继续维持不变，不随LPR的变动而调整。
　　存量公积金贷款也于1月1日起调整利率。去年9月，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。而对于2022年10月1日前已发放的存量住房公积金贷款，则自今年1月1日起执行调整后的利率标准。
　　百城首套房贷主流利率降至4.09%
　　除了下调LPR之外，1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
　　差别化住房政策被频频提起，不少在此之前严格调控的城市，2022年陆续出台了首付和利率政策。根据贝壳研究院此前发布的统计数据，2022年12月首、二套房贷主流利率指数环比继续下行；12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155个基点和100个基点。
　　国金证券研报，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中包括大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门等13个二线城市；蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州等25个三四线城市。
　　除此之外，去年以来，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上＂首套房＂的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区去年11月发布的房贷新政，就将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。
　　兴业证券分析师王涵认为， 住房贷款利率动态调整机制在于实现对房市持续低迷表现的精准纠偏。自2018年起，资管新规、＂三道红线＂等紧缩政策相继出台，房企全面走上＂去杠杆＂道路，房价增速逐步实现均值回归。但自2021年下半年以来，随着经济下行压力加大，房地产市场在供需两端都处于持续收缩状态。在此背景下，本次住房贷款利率动态调整机制的推出，因城施策实施差异化信贷政策，能有效刺激楼市低迷地区的房地产需求，实现精准纠偏，保障房地产市场整体平稳健康发展。
　　国金证券分析师杜昊旻认为， 2022年12月百城首套主流利率为4.09%，相较历史低点仍有一定下降空间，预计未来有更多符合条件的城市会因城施策，降低首套房贷利率。
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