2022年全国商品房销售额减少近5万亿供需发力市场或将逐步企稳

　　央广网北京1月17日消息（记者门庭婷）1月17日，国家统计局发布了2022年1-12月全国房地产开发投资和销售数据。数据显示，商品房销售面积、销售额、到位资金、房屋新开工面积等多项指标在12月降幅均有所收窄。
　　对此，国家统计局局长康义表示，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大，房地产还是一个支柱产业，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。同时他指出：＂供给需求两方面都在进行政策调整，目的是让房地产回归本位，坚持‘房住不炒’，减少其金融属性。另外，我们多渠道保障、多渠道供给、主体多元化，一个新的健康的房地产市场就会建立起来。＂
　　销售面积和金额同比降幅超两成 预计35城可下调房贷利率
　　国家统计局公布的数据显示，2022年，商品房销售面积13.6亿平方米，比上年下降24.3%，为2016年来最低；其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%，较2021年减少4.9万亿元，其中住宅销售额下降28.3%。12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7和4.6个百分点，但全年累计同比降幅仍超两成。
　　多家房企销售业绩也受到了影响，中指研究院数据显示，2022年TOP100房企销售额均值759.7亿元，同比下降41.3%；销售额破千亿房企20家，较去年同期（41家）减少21家。同时房企销售表现也出现了明显的分化，中铁置业和中建系的中建智地、中建三局、中建东孚等央企，以及越秀地产、厦门国贸等地方国企，都实现了销售业绩的正增长；而相对的，出险房企销售业绩降幅普遍在60%以上。
　　对于房地产市场需求，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。
　　据58安居客研究院统计，根据10-12月份全国70城房价指数数据，共有天津、郑州、厦门、武汉、吉林等35个城市新房价格连续3个月呈现环比下降。也就是说，根据央行此前发布的首套住房贷款利率政策动态调整机制，这35座城市可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
　　展望2023年，陈文静认为，若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。58安居客房产研究院分院院长张波则表示，商品房销售额下降等情况会随着疫情防控政策优化，国内经济不断向好而同步改善，预计需求侧信心在二季度会有提升信号显现。
　　土地购置面积同比降五成 央国企拿地较为积极
　　土地市场上，受市场持续低迷、企业资金承压等因素影响，房企2022年整体投资态度非常谨慎。统计局数据显示，2022年全国房企土地购置面积10052万平方米，相比上一年下降53.4%。
　　从房企来看，据克而瑞统计，拿地金额TOP100房企全年拿地总金额约为1.65万亿元，同比腰斩，与五年内的最高峰2020年相比，同样大幅下降63%。
　　不过也有部分企业2022年拓储相对较为积极，保利、华润、招商蛇口、中海等央国企拿地金额位列前10，并且拿地销售比在0.3以上。民企中滨江集团深耕杭州，2022年拿地金额达到785.2亿元，同比增加22%，拿地销售比达到0.59；地方国企中，建发、越秀、华发、国贸等企业在深耕城市中也保持较为积极的拿地态度。
　　对于2023年的土地市场，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，2023年激活土地市场的工作需要加快，其关系到各地土地财政的有序运转，也关系到房屋的供应。
　　开发投资数据同比下降10% 房企合理融资需求获支持
　　伴随销售数据的下降，房地产开发投资数据同样出现了两位数的下滑。2022年全国房地产开发投资约13.3万亿元，比上年下降10.0%；其中12月全国房地产开发投资额为0.9万亿元，同比下降12.2%，单月降幅较11月收窄7.7个百分点。全国房地产开发企业到位资金14.9万亿元，为2017年以来最低点，同比下降25.9%。
　　施工方面，2022年，房地产开发企业房屋新开工面积约12.1亿平方米，下降39.4%；其中12月单月降幅较11月收窄6.5个百分点。房屋竣工面积8.6亿平方米，下降15.0%。
　　对此，陈文静表示供应端修复晚于销售端，2023年新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在＂保交楼＂资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。
　　张波认为，房企融资面的压力是导致开发总体疲弱的直接驱动因素，这一情况随着＂三支箭＂推进以及＂三线四档＂的微调，2023年总体预计将有明显改善。严跃进也表示目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。
　　在＂金融16条＂等政策落地后，多家房企已获得融资支持，1月16日，中国工商银行上海市分行与中骏、龙湖、旭辉、金茂、招商蛇口、保利等16家房企签订协议，合作意向性融资总额达2400亿元；中国工商银行天津市分行则将为万科、龙湖、远洋、金地、绿城、碧桂园等8家房企提供总额240亿元的意向性融资支持。此外，央行＂第二支箭＂机制下2023年全市场首单民营地产企业债券花落新希望，其他房企也在积极通过债券、股权融资等方式改善流动性。
　　与此同时，严跃进也指出，要真正改善企业资金状况不在于外部融资端，而在于要继续刺激购房端，即企业的销售状况要加快改善。
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