房地产已经进入新的发展阶段

　　随着房地产市场＂三支箭＂的支持政策陆续出台，即信贷、债权、股权三种融资方式的打通，整个房地产市场迎来重大利好。能够有效为房地产开发商提供流动性，缓解房地产企业现金流压力，对稳定房地产市场防范金融市场系统性风险，稳住宏观经济大局起到关键作用。
　　本轮供给端的政策调整，对进一步稳定房地产市场和＂保交楼＂提供了更有力的政策保障，避免房地产市场进一步恶化。
　　众所周知房地产市场已经到了非常关键的历史时期，有人认为如今的房地产市场已经进入了ICU，即使没有进的也在前往ICU的路上了。其实房地产市场早就应该进行深度调整了，房地产的疯狂发展早已透支了老百姓多年积累的财富。短期购买力几乎消耗殆尽。但在此背景上地方政府还在拼命挂牌出售土地，供应大量土地进入市场。一边存量土地、房子面临供给过剩、消化困难，一边还在往市场上抛土地，这样下去迟早是要出大问题。真的要把压死骆驼的最后一根稻草扔下去吗？当然市场这只无形的手会自发调节，会让房地产市场自动回归正常轨道，但这种自发调节的方式也会让社会付出不可承受的代价。据有关资料显示，截止今年二季度末，我国个人房贷约39万亿，房地产各类开发贷款达12万亿，合计我国整个房地产市场融资规模超过50万亿。当前房地产市场泡沫是客观存在的，因此若通过市场自发调节出现的房地产市场崩溃是不可避免的，必将会击穿我国整个金融体系，爆发严重的金融危机和经济危机的同时，社会财富也将大幅缩水，这是任何一个国家都无法承受的经济灾难。
　　但我们必须清楚的认识，房地产市场已经到了必须做出深度调整的时候了，如果不抓住时间窗口，任由地方政府助长房地产市场继续自由野蛮生长，这颗房地产核弹危机只会越来越大，早晚要付出惨痛代价。
　　我国是社会主义国家，中国特色社会主义市场经济体系让我国有充分的优势、条件和方法来对房地产市场进行逆周期调控，使之软着陆并继续保持健康稳定可持续的发展。
　　房地产市场接下来将会面临较大的行业调整，房地产企业也将会进行深度洗牌。未来健康稳健的房地产头部企业将凭借其优势吸引低成本的资本保障其可持续发展。经营质态较差，规模较小的房地产商将很难在市场上融得资金，发展将会严重受阻，在＂保交楼＂政策的加持下完成自己最后的历史使命，在此之后将不得不面临被兼并或直接退出房地产市场的局面。
　　＂三支箭＂的连续出台，彰显了高层对稳定房地产市场的决心，也为房地产行业深度调整提供了条件和时间。但要使房地产市场尽快走出当前泥潭，必须配有需求侧的政策才行。下一步，国家应对房地产需求侧做出大的调整。目前需求侧的政策储备充足，可以进一步放低首付比例，利率方面还有很大的下降空间，同时应出台购房补贴等手段刺激需求。另外仅靠刚需的力量来解决现阶段房地产结构性供给过剩问题是不可能的，因此特别在改善型住房需求方面应加大刺激，给予二套房、三套房限购松绑，降低首付比例、提高利率优惠，进一步释放住房市场的升级需求。我们必须清楚的认识到，本轮调整主要是为了去库存，防止房地产暴雷，防范系统性金融风险，维护我国宏观经济大盘的稳定。并不是刺激房地产市场来拉动经济发展，未来更不能回到过去的老路依仗房地产来刺激经济。因为房地产市场已经发展到了新的历史阶段，过去的发展策略已经不适应新时期的要求。
　　当前我国已经全面建成小康社会，并踏上了建设社会主义现代化国家的新征程。对我国房地产市场来说它也即将走完它的初级阶段即从无房到有房的阶段。我国从1998年住房商品化改革，加上社会经济的快速发展，城镇化率从30%上涨到2022年的65%，城镇化率逐年快速攀升，在这基础上，我国从1998年的12亿人口上涨到2021年的14亿人口，农民进城叠加人口增长，这20多年我国城市人口增加了5.1亿人。这些人口都是房地产初级阶段的需求者，其为我国这20多年的房地产市场提供了源源不断的刚性需求，因此也造就了房地产市场20年的发展奇迹。
　　但随着城镇化的推进，我国城镇化率已经达到了65%，未来虽有空间但已经有限。加上人口即将出现负增长，房地产的需求侧已经发生根本性变化。据统计我国目前存量房已经有15亿间，平均1人1间房，因此从绝对量上来看我国居民已经不缺房子了。房子满足基本居住的问题已经基本得到解决，在此背景下，再加上对应高房价的低购买力已经很难有那么多的有效需求来消化目前的新房过剩供给，因此当前房地产出现的问题就不言而喻了。
　　那房地产未来还有发展的空间吗？答案是肯定的。虽然在绝对量上来看我国居民已经不缺房子了，但从结构上看城市商品房还存在不足，依然有大量刚性需求存在。房地产在我国的未来依然有着广阔的发展前景和空间。因为一方面随着住房不炒的持续推进，房地产价格会逐渐趋于合理。另一方面，我国会朝着实现共同富裕的道路发展，居民收入分配将会更加公平和合理，中产群体的规模将会继续扩大，购买力也会持续上升。但更重要的一点是人们对美好生活的向往和不断对居住环境的改善、升级的要求是无止尽的。那么现在讲一个作者非常重要的观点，那就是房地产市场即将进入一个全新的，更高级的历史阶段。那什么又是房地产更高级的阶段呢？之前我们说过房地产的初级阶段即从无到有的阶段，现在所讲的更高阶段即从量到质的阶段，这是一个全新的阶段。
　　但完全进入更高级从量到质的阶段还需要一段时间，预计还需要15年左右，在此之前是从初级阶段发展到高级阶段的过程，我们把这阶段称之为过渡阶段。在过渡阶段既有从无到有需求大量存在也会有从量到质的需求出现，在此阶段初级阶段的需求会逐渐下降，而高级阶段的需求会逐渐上升，最终会完全替代初级阶段的需求。因此房地产市场在未来将出现较大的调整，产品类型也将逐渐出现分化。在过渡阶段既有传统的房地产产品供应，也将逐渐出现户型面积更大、质量更好、更加舒适、更节能、更科技等住宅迭代产品的出现。
　　当前我们已经处在过渡阶段的窗口期了，但目前房地产市场供应的主要产品仍然是传统产品且存在过剩供给，新的迭代住宅产品还没有出现。显然房地产市场需求正在悄无声息的发生着变化但迭代产品的供给还没有跟的上来，这也是造成目前房地产市场困局的原因之一，即传统产品供给过剩，创新迭代产品无有效供给。目前的房地产产品供应形式过于单一，无论从小区的基本设计、建筑类型，户型结构、面积大小、功能设施等同质化非常严重，开发商虽有规模差异，同时也有了一定的品牌差别，但开发出来的产品几乎无差异。地产商的创新能力严重不足，产品迭代过于缓慢，对房地产行业发展的趋势研究不足，对未来的方向缺乏研判，无法很好的引领市场需求。但这种情况是与我国房地产市场初级阶段粗放型发展模式的特征相吻合的。如今房地产市场已经进入了新的历史阶段，处在迈向更高级阶段的过渡阶段，最终将进入高级阶段。新的阶段、新的时期如果缺乏创新能力跟不上时代就不能迎合需求和创造需求，更不能激发更高的住房消费欲望，就会使房地产行业失去了发展之动力。
　　政府应抓住本次房地产市场深度调整的机会，在防止房地产商暴雷，保障＂保交楼＂政策的实施，防范系统性金融风险，维护宏观经济大盘稳定的同时，引导房地产商认清形势，加强对未来行业发展的趋势研判能力，熟悉经济规律，加强创新意识和创新能力，提高市场竞争力。政府还应建立有效的房地产市场竞争机制，提高房地产企业市场化程度。只有竞争能力强，经营管理好，创新能力足的企业才能在未来房地产市场赢得生存机会和发展空间。新的阶段对企业要求更高，市场需求也不会出现过去的那种增长，创新能力不足，经营质态不优的过剩产能必将被市场所淘汰。
　　国家如果能够抓住当下时机且对房地产行业调整成功，房地产行业将会迎来新的发展时期，这将是利国利民的重大举措。升级需求的持续释放将会给房地产行业提供依然广阔的发展前景和空间，房地产行业将会在相当长的时间内继续扮演我国经济发展重要支柱产业的角色。在坚持住房不炒的原则下，相信房地产市场一定能够走向一个全新的、健康的、可持续的发展道路，为我国中国式现代化的事业建设继续发挥重要的不可替代的贡献。