写在房地产第五轮行情起动前，以重庆为例！

　　上一篇写到房地产大的政策伴随到大的行情，历史总共经历了四轮，目前是第五轮政策宽松期，但还并不是第五轮行情上涨期，目前甚至还出去黎明前的绝望，最黑暗的那一刻。第一轮2008年，第二轮2011年本人未曾经历，所以可以讲的不多，无非是网上查询一下相关报道、数据。
　　今天，从第三轮开始。
　　重庆的第三轮起步很晚，是整个大牛市的收尾行情。第三轮行情整体上从2014年开始，最先是北上广深，再是南京杭州合肥武汉，最后才是重庆成都西安。第三轮行情上涨幅度大（二线城市基本上是翻倍，武汉0.8万涨到1.7万，重庆0.7万涨到1.4万，成都0.8万涨到1.6万），持续时间长，整体上雨露均沾，大的普涨行情，大小城市均有上涨。重庆真正启动已经是16年低17年初的时候了，甚至17年上半年都是没有较大幅度上涨。但已经有了购房热情，新房开始摇号排队，二手房量价均开始上涨，到18年年中到达最高峰，此后基本上横盘，几年里各个板块分化出微小的涨跌幅。
　　重庆的第四轮，可能是史上最短的大行情，起于2021年4月30日重庆土拍，次月普涨20-30%，当月重庆二手房成交量达到惊人的20000套，6月行情结束。此后遭遇严政策对开发商的打击，对房产交易对限制，一路阴跌至2022年6月左右。基本上跌回了上涨之初的价格。打回原形都还好，短暂的行情套的人并不多，但2022年下半年开始才是噩梦的开始，疫情严重，各地相继静默，二手房交易近乎冰封，此时二手房的防线价格被击穿，很多板块的价格甚跌破了18年的高峰期。
　　目前的成交价整体上是21年高峰期的7.5折-8折的价格。
　　21年100万，22年年底80万左右
　　21年120万，22年年底95-100万
　　21年150万，22年年底115-125万
　　21年200万，22年年底160-170万
　　可能有少数成交没在这个范围，绝大部分价格均是如此，自己可以去网上查询，有成交价。
　　简单的说，这一轮重锤之下重庆房价普遍跌了20-30%，少数板块坚挺，跌幅窄点。
　　你可能会问，上一轮涨价20-30%，这一下跌20-30%，那价格还不是差不多，其实差多了！基数不一样。
　　100万涨30%是130万，再跌30%剩下91万了。
　　12月静默期间成交冰封，1月有一定回暖。元旦开始重庆主城区二手房成交了3000套左右。接下来主要是春节，如果年后持续这个活跃度，算下来一个月大致在8000套左右。企稳筑底是够了的。
　　写了快1000字，其实重点并非回顾前面几轮行情，回忆一下主要是写在这几轮行情中，重庆房产市场上涨的时间点位、引发原因。想象第五轮行情的一个状况。
　　事实上第三轮行情重庆是很被动 的，尽管房产投资在全世界流行了百年，中国也有很大部分人尝到了甜头，16年的大部分重庆人是不够敏感的。尽管炒房头子欧神16年就写了三篇，下一站重庆，公开唱多重庆，带领全国炒房客7000元/平团购融景城等项目时候，大家都无动于衷。甚至在房产市场已经开始启动了，有本地自媒体喊出了：不要急，后面有团鱼等口号。两江四岸被投资客买空了本地人才开始擦觉，重庆真的要涨了。
　　第三轮的显著特点：
　　1、时间上先后顺序北上广深，南京行情武汉，重庆成都西安；地域上是传导效应，以一年左右的时间从沿海向内陆城市传导；
　　2、涨幅，越传导至内陆涨幅越低
　　3、越传导至内陆，上涨时间越短
　　4、越内陆的人大部分觉醒越慢，对房产增值持有怀疑态度
　　5、第三轮以及之前，自媒体不发达
　　第四轮的重庆，明显不一样：
　　1、经过了第三轮长周期上涨，买方对涨价更敏感，卖方同样；
　　2、虽然也是北上广深先上涨，但是有合适诱因（4.30土拍），瞬间爆发，卖家敢涨，买家敢买（一个月成交20000套）。
　　有这种转遍是市场教训的结果，是成长的结果，更是自媒体时代信息传导快速的结果。
　　当年重庆几个空头司令，分析了几百个原因说重庆不会涨，誓死打脸欧成效：例如：城区分散组团发展，土地天量供应，公租房百万套，区县发展的好没必要来主城，区域虹吸不强，土著都有房子等等；最后上涨是没有什么理由了。
　　第五轮也是一样，除非真的不再需要房地产，除非真的有一种产业可以取代房地产，如果没有。那就还有市场。可能也会有一百种理由分析出来涨不上去：例如，人口老龄化，房子在下跌，疫情收入少等等，但真的上涨起来，是没有什么理由的。
　　第五轮在以抖音为首，朋友圈为辅助的自媒体时代，只要全国有城市竖起一面大旗，缓冲的反应的时间可能不会太多。
　　是一种什么样的方式启动，只能是：
　　快。
　　毫无疑问是快，不会像第三轮那种慢慢悠悠的传导过来，有几年的时间让你去看去学，同样的事情在不同城市一遍一遍复制。只要有一个样板，本轮全国同频的概率更高。具体样子第四轮以及展现出来了，可能一个月时间大部分人没有什么感觉。总体上来讲，第四轮以二线城市一级以上为主，并不会向之前那种全国普涨。
　　所以要珍惜，目前这种买方议价能力很强的市场。