再融资重启刺激地产股大涨，哪些房企能真正获益？

　　记者 | 黄昱
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　　在支持房企股权融资的＂第三支箭＂发出后，资本市场给予了积极反馈。
　　11月29日，地产板块再次迎来大涨，在申万一级行业中涨幅居首。截至收盘，万科A、金地、保利发展、金科股份、华侨城A、新城控股等近40家A股房企涨停。
　　地产股再次沸腾的原因，在于＂第三支箭＂重新全面放开了A股和H股房企的股权融资通道，落地速度和力度均超出市场预期。
　　至此，信贷、债券、股权融资组成的融资框架为房地产行业筑起护城河，在一定程度上防止风险扩散。
　　虽然11月11日发布的＂金融16条＂意味着政策纾困方向已从＂保交楼＂转向＂保交楼，稳房企＂，但从信贷、债券这两支箭射向的企业名单来看，受益房企数量依然有限，仅有未出险优质房企得到了支持。对于已出险房企的纾困，业内依然不乐观。
　　＂第三支箭＂发出后，哪些房企将受益？出险房企的纾困路径是否已经清晰？这些都需要进一步观察。
　　新政出台后，第一家官宣表示要进行定增募资的是武汉本地房企福星股份，他们希望增发30%的股份募资后用于房地产项目开发。目前还处于意向阶段，后续还需要多个审核程序。
　　从证监会11月28日晚发布的房企股权融资5项优化措施来看，前三项主要在恢复A股和H股上市房企并购重组以及再融资，后两项强调要进一步发挥REITs和私募股权投资基金的作用，盘活存量资产。
　　国内房企上市方式主要分为A股、H股以及红筹股，进行股权融资所受到的监管条件各不相同。
　　红筹股和H股同在香港上市，其根本区别是H股在境内注册，红筹股则在境外注册，再融资不需要证监会批准。因此属于红筹股的内房股过去一直都可以进行再融资，近期碧桂园、雅居乐这类红筹股也都成功完成了配股融资。
　　H股的再融资近些年也没有叫停，属于H股的富力地产以及万科企业（02202.HK）均在2019年和2020年有过配股融资的动作，此次证监会调整完善房地产企业境外市场上市政策，包括富力地产、万科企业等在内的H股再融资的批准将会更容易一些。
　　A股地产再融资则自2016年起基本停滞。因此，此番政策直接影响更多还是房企在A股市场的再融资，这对于房企降杠杆有极大作用。
　　目前市场环境下，房企大致可以分为三大类，第一类是央国企和没有出险的优质龙头民企；第二类是现金流紧张但还未出险的房企；第三类则是已出险房企。
　　浙商证券分析师杨凡指出，证券会股权融资5条并未明确划分政策受益方是国企还是民企，原则上认为所有房企都有可能受益，短期来看安全性能越高的房企率先获得支持的概率更高。
　　从11月21日证监会主席的讲话中也可以看出，此轮支持房企股权融资的目的是为了实施改善优质房企资产负债表计划。
　　中邮证券分析师刘清海表示，优质房企或成本次政策的主要受益对象，出险房企受益度不高。
　　在众多优质房企中，多家券商认为新城控股是目前A股房企中有定增批文在手，能够最快获利于＂第三支箭＂的民营房企。
　　据界面新闻了解，新城控股在2016年获得定增批准后于2022年延长定增有效期，截至11月24日，在证监会再融资申请企业中排名第一位，状态为已通过发审会。
　　一位A股上市房企财务高管对界面新闻表示：＂过去几年我们公司也很努力想做股权融资，比如增发新股等，但证监会都不批。现在重启股权融资是好事，但时过境迁，投资人不一定买单了。＂
　　众所周知，股权融资是更为市场化的行为，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也告诉界面新闻，市场对房地产已经极度警惕，H股此前本身也难以获得有效的认购，此次股权融资只会有适量的帮助。
　　尽管资本市场是否认可仍有待观察，但股权融资的重启却为地产行业的风险出清找到了一条新思路。
　　中银证券地产首席分析师夏亦丰表示，此次政策特别提及发行股份或支付现金购买涉房资产，出险房企可借此类重组上市来理顺债务关系，优质房企则有收购或控制出险房企的机会，对整体行业积压已久的债务问题起到真正的化解作用，激活行业收并购市场。
　　申万宏源分析师也指出，并购重组的放开有利于推动优质房企收并购出现房企或出险项目，有利于国央企进行集团内地产资源整合协同，主要受益房企包括：保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份等。
　　值得一提的是，监管层要求募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。
　　国泰君安首席地产分析师谢皓宇表示，募集的资金若用于存量项目，则不能用于扩张，因此，本次再融资的放开，更多的是有利于中小市值央国企。
　　＂一方面，中小市值央国企可以迅速扩大净资产，解决有信用和运营能力、但考核之下难以高杠杆运转的问题，另一方面，集团层面有资产注入的，可以盘活并注入优质资产，支持上市公司发展。＂
　　谢皓宇还认为，净资产规模相对较小的央企如中交地产、南国置业等，会受益于本次再融资放开，迅速扩大净资产，带来中期成长，其他国企如首开股份、信达地产等，将带来明显的PB估值修复。
　　在此背景下，再融资重启或对当前行业格局带来深远影响，通过并购重组，行业将快速出清，并达到新均衡。
　　在并购重组恢复之后，对于想要在A股上市的房企来说，后续借壳上市也将成为可能。
　　此前恒大在2016年曾与深深房签署重组上市协议，意图通过借壳方式回归A股，但在当时政策环境下一直未能成行，2020年11月已宣布终止借壳计划。
　　不过以目前恒大的资产和负债状况，即便新政允许借壳，这家曾经的龙头房企也很难受惠。
　　与恒大的借壳方式不同，万达商业和富力地产则希望直接冲击A股上市，期间数次提交招股书排队，最终也没有成功。
　　如今A股放开房企上市限制后，已经告别传统开发模式、转型为轻资产运营的万达商管是否会重新考虑回归A股？
　　一位接近万达的知情人士对界面新闻表示，万达暂时还没有调整上市策略的计划，将继续努力推进港股上市。目前A股新政策刚出台，还得观望一阵。
　　除了股权融资外，证监会也进一步加强了对房企资产证券化的支持。
　　首先提出加大力度以推动保障性租赁住房REITs的常态化发行，努力打造REITs市场的＂保租房板块＂。
　　目前房企中仅有华润置地在近期成功发行一单保租房REITs，后续预计万科、龙湖、旭辉、招商蛇口等在长租公寓领域深耕的房企也将成功申报。
　　其次，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。在这方面持有较多物流园的万科以及持有较多产业园的金地等或受益。
　　最后，证券会还提出要积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施等。
　　申万宏源分析师认为，不动产私募基金类似于私募REITs，本次底层资产包括商业地产，或为后续公募REITs底层资产扩围至商场等优质持有型物业打下基础。
　　供给端信用修复和供给资产负债表修复是行业复苏的先决条件，但不充分。
　　上述房企财务高管对界面新闻表示，当前房企所有的融资通道均已放开，但这不是解决当前房地产行业困境的关键，当前的核心点还不在融资，而在市场销售端。
　　东吴证券分析师房诚琦认为，本轮地产调整周期的破局之道在于：恢复房企融资能力——解决民营房企信用危机——市场信任恢复——配合需求端政策的销售端回暖——市场最终恢复正循环。
　　这意味着，接下来融资端的种种政策利好，需要在切实落地并实质改善房企的负债结构后，同时购房者信心恢复、销售端逐步好转，房地产行业将会恢复到稳定健康发展节奏。