过去的8月，上海二手房成交量遭腰斩，二手房价真跌了吗？

　　网上流传着一张上海今年二手房成交统计图，数据显示，过去的8月上海市二手成交量，比较七月，几乎遭腰斩，网签套数仅仅只有13384套，比7月的23657套，整整少了一万多套，可见成交量下降是多么严重。看看成交均价线，只有37939元/平方，比7月的成交单价41644元/平方，下降了将近9%，似乎价格也下降了。那么，上海的二手房价真下降了吗？
　　过去的这个8月，可以说是上海房地产行业的一个噩梦。7月底的连环政策，因为成交惯性，本身对7月的成交量影响不大。到了8月，炎热的天气，旺盛的需求，涉税评估价的确定，让8月份的市场逐渐冷淡，房东与客户的博弈逐渐深入。可谓是寸土必争，核验价让高端市场房源基本在外网展示端绝迹。二手房成交量下降已经成为必然。
　　房价真正下跌了吗？实话说，在某些区域，确实有所下降。闵行春申地区的地区明星楼盘＂高兴花园＂据说下降了20%以上。但是，这样的楼盘毕竟是特例，由于学区房的炒作，使得作为老破小的小区高兴花园一度单价达到了十万以上，价格几乎脱离了价值。如今6万多的价格，我认为才是高兴花园的真实价格。
　　其他区域的房子价格，尤其是高端市场板块，基本上是雷打不动的。我早上联系了很多中介，也自己进入系统查询了很多数据，郊区的部分房子，有一定下调。只要进入中环以内，目前价格下调房子可谓是凤毛麟角。可以说大多数房子是没有降价的，越是市中心的房子，价格越坚挺。
　　看图上数据，仿佛成交价格下跌了近9%。这个数据是不准确，由于涉税评估价的问题，房屋网签交税的价格应该多数都是作了技术处理的。故，显示的网签价格下降是不符合市场实际情况的，不要被误导。不信你可以去调查买房的人，看看他们买的价格是否有差异。
　　房屋价格下跌不多，量下降的多，对于房产中介是一个考验，对于房东、客户是一个警醒。成交量的断崖式下跌，必然造成部分中介死亡，13000套左右，最多只能养活目前上海中介的60%，那种积累不多，不规范的中介估计熬不多久。如果这个数据持续三个月以上，年底就是中介大批关门的时候。至于房东和客户，需要用自己的智慧去判断了。就目前这个数据，就判断上海房子必定下跌或者上升，为时尚早。
　　房产市场的规律是量在价先。目前成交量下跌了，是否必然会价格也会下跌，不一定。造成数量下降的因素，政策的影响是最大的，但是，目前市场上短缺房源也是不争的事实。正常情况下，上海的二手房在出售的数量在14万套左右，目前市场真正在卖的不超过8万套。这个也是客观事实。
　　看成交量，看成交价，看市场的沉浮。目前是该买还是该卖，是考验每个业主与客户智慧的时候了。仅仅就8月份一个月的成交数据，就断言上海房价下跌，是不负责任的瞎扯。
　　目前网上有一种声音，你看8月的成交数据下降那么多，不是一直说上海有钱人多么？为何贷款一收紧马上成交量就下跌了呢？不可否认，目前的政策，一定程度上让刚需受伤匪浅。但是，说仅仅是贷款因素绝杀，纯属就是惟恐天下不乱。 世界上没有只涨不跌的市场，上海也不可能例外。可是，上海市场上什么时候会真正的下跌，五年、十年还是二十年？谁也不敢说。需要买房子，有资金的客户，依然会继续，只是，想再来一个哄抢式的市场，目前不大可能。毕竟，在不放开限购的情况下，各类政策的限制是再猛涨不现实的。
　　长期来看，上海房屋政策调整的目的是保持稳定，绝不是大涨大跌。至于说投资客着急的问题，那是伪命题，因为上海限购已经10年了，上海的投资客，在5年前的2016年的那拨上涨中，大多已经清空。上海市场上，如今投资客早已经是过往云烟。
　　当一个城市的不动产，大多是自住或者控制很少的情况下，大跌的可能性必然不多。目前上海的市场价格，谈不上是跌了，这是现实！