上海市住房限购政策解析帮你解决上海购房问题中的疑难问题（一）

　　上海是算是全国各地房屋限购政策走在最前列的城市了。2011年1月31日，上海市就实施了房屋购买限购政策。在限购政策前，上海户籍购买方各自与自己父母共已有2套房以内的住宅的，提供亲属关系证明，可以不计入住房套数。这句话很多人不理解，举例说明，A与B是夫妻，生C，在1月31日前，C与A+B共有2套房，则C可以算名下无房。A、B、C都是上海人的情况下，C未婚，可以再购购一套。
　　上海限购政策出台后，影响住房购买的因素主要有三个，1，家庭户籍。可以分为上海家庭和非上海家庭。2，婚姻状况。可以分为已婚和未婚。3，在沪已有住房套数。不同的情况，是否具有的购房资格也不同。
　　上海住房限购政策的主要内容有以下几个方面。1，不论什么家庭，一个家庭最多只能有2套住宅。2，上海户籍单身（包括未婚、离异和丧偶三种），名下最多只能有一套住房。
　　3，满足购房条件的非户籍家庭（也即是大陆非上海家庭）最多只能购入一套住宅，单身的不能购买住房。4，不满足购房条件的非上海户籍家庭，不能在上海购买住宅。这里指的满足条件家庭，是指网签日期前夫妻双方任何一方 63 个月内累计正常缴纳满 60 个月的社会保险（俗称＂社保单＂）或个人所得税税单（俗称＂个税单＂）的非上海户籍居民家庭。
　　上述所说的家庭，家庭成员是特指的。家庭成员，是指夫妻双方及未成年子女（注：合法收养的未成年子女，也应计入家庭成员范畴），成年子女不能计算在内。未成年子女的判定标准：未满 18 周岁。
　　家庭名下房源计算也是有明确规定的。家庭名下已拥有住房套数：指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。什么样的计算进去呢？其实有几个方面的规定。（1）居民家庭已拥有住房，包括已经取得不动产权证书的住房和已完成网上签约但尚未取得不动产权 证书的住房。 （2）限购政策前上海户籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有 2 套住房（≤2 套）提供亲属关系证明， 可不计入住房套数。 （3）认定住房套数时，＂认房＂必须是上海市内有住房，不在上海市内的住房不包括在内。 （4）非居住用房不计入住房套数，例如：写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、 仓储等。
　　也就是说，你在外地有多少，不计算在内。你在上海有多少非居住房屋也不计算在内，计算的是能办理产权证书的住宅用房（一手住宅网签计算）。
　　按照今年1月22日，上海市新的政策，离异家庭名下房屋计算也有了特殊规定。夫妻离异的（包含协议离婚、判决离婚、调解离婚），任何一方自夫妻离异之日起 3 年内购买商品住房 的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 （1）新政策实施节点：1 月 22 日后（含 1 月 22 日）网签的按照新政策施行，1 月 22 日之前网签的按 照原政策施行。 （2）套数认定方式：任何一方自夫妻离异之日起 3 年内离异次数叠加计算，查询双方原始家庭名下所 有住房及现家庭名下所有住房（含新购入/受赠/继承所得），累加住房套数，合并计算套数进行购房资质核 查。
　　以目前操作口径，解读如下： ①夫妻离异前已处理完毕且离婚协议未体现（以产证登记日期为准）的住宅不计入套数。 ②离异后对方新增（购入/受赠/继承）的住房不计现购房人套数 ③离异前原家庭已交易（出售/赠与）完毕的住房不计现购房人套数 ④其他政策保持不变（限购前和父母共有住房，提供关系证明可剔除，若离异需前任配合提供）。当然，上述政策不是绝对，实际操作中，每个区域都不大一样，如果确实有上述离异情况，如无中介陪同，建议，亲自去房屋所在地交易中心咨询台询问一下。
　　什么样的家庭算作是上海家庭呢？居民家庭成员中只要有一个具有上海户籍的，即可视为上海户籍家庭，包含以下几类情况：（1）上海户籍人士与上海户籍人士组成的家庭； （2）上海户籍人士与非上海户籍人士组成的家庭；（3）上海户籍人士与境外个人、港澳台居民组成的家庭。至于家庭只有一个小朋友（未成年）是上海户籍，父母都不是，这样的家庭算不算上海家庭，目前一般情况下，只有浦东新区算作是上海家庭。
　　以上是上海住房限购政策的笼统阐述，主要涉及到了上海家庭，下一期我们将展开非上海家庭的限购政策。