武汉房产中介到底应不应该存在？

　　大家好我是武汉找房君＂，专注武汉房产10余年，已经带领2万人资产破千万，58次成功判断各城市楼市波动，只买对的，不买贵的，关注武汉找房君，成为最会买房的人。
　　《安家》剧照
　　前段时间，＂买房带头盔＂的话题一度刷屏，大意讲的是买房找中介比直接去售楼部要便宜一些。
　　一开始，我并没有在意这个话题，但最近一段时间，向我咨询这个问题的购房者越来越多，所以今天有必要跟大家一起讨论一下这个话题。
　　前排提醒：＂曾哥＂既不是房地产的甲方人员，也不是中介人员，今天这篇文章，我是完全站在一个购房者的角度来分析的。
　　首先，对开发商来说，这是一个非常值得警惕的信号，因为＂买房找中介更便宜＂这个观念一形成，购房者的买房习惯将随之发生不可逆转的改变，到时候，售楼部将不再是客户购买新房的第一选择。
　　众所周知，新楼盘上市，房企除了投入大量资金做营销宣传外，还会联系各类卖房平台作为＂分销渠道＂。如果购房者是看了房企的宣传，自行前来买房，这种被称为＂自然到访客户＂；如果是渠道中介带客户看房并成功签约购买，这类被称为＂渠道客户＂，房企需要给中介一定的佣金。
　　前几年，楼市火爆的时候，秒光盘、日光盘盛行，新房市场根本没有中介的生存空间，中介只能活跃在公寓、商铺等非主流产品市场。
　　但是现在不同了，楼市处于横盘期，很多新房也不好卖了。开发商为了快速去库存，不得不求助于中介，这时候，中介的价值就体现出来了。
　　中介卖房之所以厉害，首先是因为精准。开发商自己做营销、做推广，相当于撒网捞鱼，鱼在哪、能不能捞得到都是个未知数。中介则不同，他们是守着门店等鱼入网，一捞一个准，因为凡是肯去中介门店或者网上查找房源的基本都是有购房意愿的客户。
　　其次，中介的门店多、分布广。开发商的营销做的再厉害，但售楼部只有一个，顶多再做一些户外广告、新媒体广告。户外广告的辐射范围非常有限，新媒体广告的持续性非常短，通常只有一天时间，并且注水非常严重。中介则不同，武汉大大小小的中介门店有几千家，已经渗透到武汉的每一个角落，甚至武汉市外的客户他们都能给你挖过来。
　　正是由于中介有这样的本事，所以开发商愿意与中介合作。但问题是中介的佣金太高了，目前通过中介卖一套房子，佣金通常在2%-5%，最高的据说达到10%。也就是说，卖一套刚需房，中介费往往几万块，卖一套豪宅，中介费往往几十万。
　　本来，这几年由于限价，开发商的利润已经大幅下滑，现在还要给中介一大笔费用，开发商肯定是不情愿的。但不情愿又没办法，要快速去库存还必须要求助于中介。开发商对于中介是又爱又恨，欲罢不能。
　　未来，中介平台就是开发商最大的竞争对手，尤其是贝壳。因为平台的话语权越大，索要的佣金必然越高，开发商的利润必然越微薄。
　　所以，从开发商跟中介的竞争关系来看，开发商不会傻到主动把客户推到中介那里去。也就是说，开发商不可能给中介更低的房源价格，＂买房找中介更便宜＂这句话不合常理。
　　为了验证我以上的分析，我专门咨询了几位中介以及置业顾问朋友。
　　首先我们看看中介是怎么说的，一位中介告诉我：＂价格是一样的，不会有任何不同。只是部分楼盘，个人去售楼部，不一定能要到所有折扣。＂
　　我们再看看置业顾问是怎么说的，一位职业顾问对我说：＂这是中介精心策划的一个市场谎言，售楼部只有一个价格表，不会有第二个。＂
　　另一位职业顾问告诉我：＂这种说法不存在，如果中介价格比售楼部低，那只有一种可能，就是中介把自己的提成部分返给了客户。＂
　　那么中介愿意把自己的提成部分返给客户吗？＂风云武汉＂继续咨询了几位中介朋友。通过了解得知，开发商给中介的渠道费用，首先中介平台（比如贝壳）要分走一部分，这部分比例非常高；其次经纪人门店也要分走一部分；最后陪同带看的所有人再分剩下的部分。往往卖一套房分到中介手里也就万把块钱甚至几千块钱，所以即便中介愿意分给你，又能分多少呢？
　　另外，不要忘了，中介这个行业的底薪是很低的，一些小公司甚至不发底薪。所以，指望中介把自己的提成部分返给客户也是不现实的。
　　那么，买房找中介到底有什么优势和劣势呢？
　　我认为优势主要有两点，第一是中介比购房者更熟悉市场行情，如果楼盘有折扣，通过中介一般都能要到所有折扣。第二是中介一般会比职业顾问更热情。
　　劣势主要也有两点，第一是多了一道买房工序，买房风险大增，因为中介的入行门槛非常低，从业人员也是鱼龙混杂，很容易被坑。第二是中介给你推荐的一定不是最适合你的房子，而是佣金最高的房子。这也很好理解，毕竟谁也不会嫌钱烫手，当然要优先推荐佣金高的房子了。
　　综上所述，买房找中介既有优点，也有缺点，至于到底是找中介还是直接去售楼部，这个因人而异，不能一概而论。
　　但不管怎样，＂买房找中介更便宜＂这句话肯定是个伪命题。
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