后奥运时代，那些房子怎样了？这四国五个案例大不同

　　奥运村，原本就是专供运动员和工作人员居住的建筑群落。自1932年洛杉矶奥运会开始，建造奥运村就是成为一个传统。
　　其实，奥运村就是房地产项目，各个举办国都要斥巨资建造，历届奥运会结束后，各个奥运村的后续发展也备受关注。
　　那么，近年来，历届奥运村的归宿如何呢？在当地又形成了怎样的奥运经济？好奇之下，我们也来挖掘了国内及国外的奥运村后续发展情况，感兴趣的可以继续下拉。
　　一、北京奥运村：变身人才租房、旅游资产
　　我们先来看下刚刚结束的冬奥会建造的奥运村的归宿吧。
　　2月20日晚上，随着北京冬奥会顺利闭幕，2022年北京冬奥会宣告结束，本届冬奥会我国奥运健儿们创造了历史最佳成绩，获得9金4银2铜！
　　赛事结束，住满运动员、记者、工作人员的奥运村也回归寂静，等待着残奥会的开幕。等到残奥会赛事结束，奥运村将彻底完成它的使命。
　　本届冬奥会赛事有三个主要比赛场地，分别位于北京奥林匹克公园、延庆以及张家口，对应的也就有三个奥运村，即北京奥运村、延庆奥运村、张家口奥运村。
　　1、北京奥运村
　　北京冬奥村位于朝阳区奥体文化商务园区内，总建筑面积约33万平方米，由20栋住宅组成，包括运行区、广场区、居住区三大功能区域。
　　在规划设计时，北京冬奥村的后续用途就已决定，即作为北京市人才公租房，面向符合首都城市战略定位的在京人才配租。
　　从区位上看，北京冬奥村属于北京四环内，区位比2008年奥运村更有优势交通便利，设施完善，非常宜居。
　　2、延庆奥运村
　　延庆冬奥村，位于北京市延庆区小海陀山脚下，建筑面积11.8万平方米，延庆冬奥村采用低层、高密度的＂山村＂式建筑布局，半开放式建筑庭院依山而建，既展现北京四合院的文化特色，又不破山型、不夺山景，以＂组团＂形式散落在山林间，共有6个居住组团和1个＂公共组团＂。
　　据悉，延庆冬奥村赛后作为休闲度假酒店向社会开放，向旅游度假资产转身了。
　　3、张家口奥运村
　　张家口奥运村位于河北省张家口市崇礼区太子城，设计1730个房间，张家口冬奥村按照中国最高的绿建三星标准进行建设，分为三个功能区：居住区、广场区和运行区。
　　赛后，根据赛时运动员公寓、配套设施楼、残奥配套设施等功能分区，运动员公寓将作为居住社区长期使用，打造高档旅居社区；广场区和运行区的永久建筑改造后成为社区的休闲娱乐服务中心；残奥会运动员居住区将保留无障碍设施，为度假老人提供适老化居所和服务，也可利用现有设施建成康养基地。
　　因冰雪运动的特殊性，需要特定场地，基本都是位于城市郊区运动场，具备良好的山地资源、积雪资源。因而，除了北京市区的奥运村，其他两个奥运村，自然而然的就成了所谓的旅游地产。
　　随着冬奥会的举行，带动了＂冰雪热＂，不少国民向往冰雪运动，延庆张家口两处奥运村因冰雪经济带动地产经济还会有延续期，也因为奥运会举办，交通和其他设施都相对完善，也更好地让这两个奥运村带来受益。
　　但是冰雪运动有一定危险性，烧钱，＂冰雪热＂能持续多久很难预计，冬季过后的进入淡季，加上运动场地、设施都要维护，要回本创收还有很长的路要走。
　　基本上，北京冬奥的奥运村带来的房地产经济影响有限。
　　二、2008北京国奥村：转身成居住中心、商业中心
　　当年北京为奥运会投入高达 2950 亿人民币，64% 都用在了基础设施建设中，北五环的建成无疑是其中最耀眼的，即现在的北京国奥村。
　　北京冬奥村位于北辰路以东、北土城路以北的一片区域内，朝阳区奥体中路南奥体文化商务园内。
　　国奥村总占地27.55公顷，总建筑面积50余万平米，国奥村这块地原本是周恩来和钱学森特批的中科院用地，当时中国举办08年奥运会，中科院无偿将这块地给开发商用，也因此国奥村没有拿地价这一成本的存在，房价都是实实在在的房子价值。
　　当时这周边还非常荒凉，奥运会期间，政府斥资2800亿打造亚奥商圈，相当于整个南城的投资，经过七八年的发展，如今亚奥商圈也已非常繁华，国奥村也成了亚奥商圈的一颗明珠，备受欢迎。
　　奥运村在奥运会结束后就变身高档住宅小区出售，房价从最初均价每平米 1.2 万，涨到了现在的 13万多，翻了 10 倍不止。现在这价格，放在寸土寸金的北京也是价格高地了。
　　14年后再来看，国奥村周边的配套成熟了，变繁华了，沿着五环的东南西北，又催生出大大小小无数的住宅区、商业区。国奥村唯一缺点是离地铁站较远，对上班族不太友好。
　　北京奥运村位于北四环到北五环之间，是城市边缘地区向居住中心商业中心转型的极佳案例。
　　三、2020东京奥运村：＂陆地孤岛＂能否起飞？
　　我们再来看看邻国日本的奥运村。
　　因为奥运会都是完善发达的城市举办，主城区一般都不会再有土地可供建设奥运村，尤其是千禧年之后，城市再度发展，通常都会开辟一个城市较边缘位置用来建设奥运场地。
　　东京奥运村的建设也选择了一出处这样的地方，位于东京晴海地区。这里可容纳 12,000 人，共有 5,632 套公寓（4,145 套公寓和 1,487 套出租单元），分布在23栋住宅楼中。
　　晴海地区是填海填出来的，和所有的填海区一样，清海也是轨道交通的空白地带，没有任何铁路服务，交通不便，略显荒凉，虽然作为新区，高楼林立，但没有人气。
　　日本政府连同三井不动产、三菱地所等共11家不动产巨头，共同推出了史无前例的「HARUMI FLAG」(晴海旗)计划，HARUMI FLAG就是东京奥运村。
　　事实上，在东京奥运会开幕前，即2019年，就公开发售了，2019年夏天结束，据说预先发售的940个单元在开售当天就将近售罄，除了奥运元素外，还有就是比低于同区的市价（奥运村公寓价位约300多万 超过600万人民币，晴海其他公寓约375万起步），吸引力还是有的。
　　这是日本第二次承办奥运会了，1964的东京奥运会让日本尝到了甜头，推动了东京乃至全日本的基础设施搭建工作，经济发展，房价上涨。
　　东京的高速公路、单轨电车、地下铁道网、以及世界第一条高速铁路--东海道新干线，都是在此时完善的。还促成了大仓酒店、新大谷酒店、东京王子酒店等大型酒店的建设。
　　不知道晴海片区能否延续奇迹，但是它最大的诟病市交通不便，连日本大妈都吐槽晴海是一个孤岛，相应的配套如学校也不到位，东京想接奥运的东风搞活这一区，目前来看，收效不大，未来有待观察。
　　这种将奥运村事先出售的例子不在少数，平昌奥运村也是赛前就已预售，再租赁给政府，支付购房者租金。
　　四、伦敦冬奥村：盘活衰败之地，奥运村楷模
　　借奥运会的东风，奥运村除了盘活新片区，还有的国家用来盘活衰败片区，伦敦就是这样做的。
　　伦敦奥运村
　　伦敦的奥运村所在地：斯特拉福德(Stratford)位于伦敦东部纽汉姆(Newham)区...... 这一片区的标签是少数族裔贫民区，失业率与犯罪率齐高，基础设施条件差……整体规划的缺乏也让这个区域在很长一段时间内和伦敦城区和其他各郊区形成鲜明对比。
　　2011年，这项重要的工程由卡塔尔主权财富基金旗下的地亚尔房地产公司（Qatari Diar）与开发商德兰西（Delancey）以5.57亿英镑的价格共同竞得，并在2012年伦敦奥运会开幕前投入使用，为24,000名运动员提供奥运会期间的住宿。
　　托实用主义设计原则的福，奥运会结束后，奥运村顺利地进行了改建，例如拆除比赛期间的临时设施与建筑扩大空间，将部分公寓内的客房改建成厨房以便生活，改建新的公园、健康中心、社区艺术中心等，还有为学生新建的一所包括托儿所、小学和中学在内的学园（Chobham Academy）。现在这座被称为东村的奥运村已经是由一家英国私人住宅基金所拥有的，由Get Living London管理的大型住宅社区，其中有1439套房屋用于出租，与配套的商业设施、教育机构为伦敦市民服务。
　　在这期间，政府重新规划了当地的步道、骑行道和公共交通线路，新建了欧洲最大购物中心之一的Westfield Stratford City，使之成为集购物、餐饮、休闲娱乐、交通枢纽为一体的全新住宅区域。
　　然而15年前的Stratford，只是一个充斥大量工业建筑、废弃仓库和破败商业街的区域。Stratford的房价在过去20年中上涨了925%。
　　伦敦成功让斯特拉福德地区完成转身，该片区的房地产也成就一段佳话，即让本地居民生活水平提高，也变成了一笔财富，伦敦成功了。
　　五、悉尼奥运村——废墟中建起来的绿色奇迹
　　再往前追溯就到2000年悉尼奥运会了，也是将衰败之地成功改造的例子。
　　悉尼奥运村位于悉尼市中心以西约30公里、帕拉马特河上游的霍姆布什湾，曾是新南威尔士州最大的垃圾场，平日根本无人涉足。
　　从20世纪60年代开始，那里填埋了900万立方米的生活和工业垃圾，不仅地下埋着垃圾，地上还矗立着数十座由废弃物堆积成的小山，高度在13米至28米不等，在760公顷土地中有160公顷被严重污染。
　　＂在获得奥运会主办权后，政府当机立断，利用奥运场馆的建设拔掉了这个‘悉尼污点’，投入23亿澳元进行环境改造。曾有一位美国环境专家讥讽这一选址完全是‘一个便宜的、便利的和肮脏的选择’，可后来的事实证明，他看走眼了。＂时任悉尼奥林匹克公园管理局新闻官菲利普不无得意地向到访的本报记者讲述这个＂绿色奇迹＂。
　　在悉尼奥运会之前，悉尼奥运村就已经全部预售完毕，悉尼奥运村设有660间联排别墅、1400间公寓和500间临时组合房。在建设这一项目时，组委会就考虑了它的赛后利用——成为可容纳5000人居住的生活社区。
　　悉尼第一个将奥运会全部体育场馆、奥运村村、新闻中心集中在一个区域，现在，运动员村成为悉尼纽英顿新区的一部分，社区配备有学校和购物中心。
　　2002年，新南威尔士州政府又将奥林匹克公园记者村出售给奥斯托兰德地产公司并卖得了近1亿美元的好价钱。这个曾在奥运会期间容纳6000多名新闻工作者的记者村，出售后将被改建成拥有750个独立单元的高级公寓。
　　这个从前不被人们看好的区域，因奥运其潜力被释放，一个充满活力的新城镇也随之诞生。如今的霍姆布什湾已经成为悉尼的高端住宅区，房价多年保持上涨。这里风景如画、寸土寸金，是每一个到悉尼的人几乎都要参观之地，也被用作举办各项体育与文化活动，如著名的悉尼复活节嘉年华、悉尼节、BIG DAY OUT 音乐节及一些世界级体育竞赛项目。
　　从废墟中建起的还有1992年的巴塞罗那奥运村，将几乎被废弃的残破工业区，成功转型为极具经济价值的海滨新城市。
　　这也是第一个拥有私人海滩的奥运村，转型成功之后，这里成为了最受欢迎的旅行目的地之一。巴塞罗那的跳水场馆可以俯瞰整个城市的风景，13岁伏明霞的惊人一跳成了经典，也成了奥运会史上最年轻的奥运冠军。
　　情况类似的还有首尔奥运村，当时首尔汉江沿岸洪水泛滥，环境污染问题严重，正好借此机会修整重建。
　　说了这么多成功的例子，再说说失败的例子，比较经典的是2004年雅典奥运会。
　　据报道，雅典奥运村坐落在雅典西北郊外的一片无人地带，没有任何公共交通连接此地。希腊政府设计之初的定位则是经济适用房，会后专门出售给低收入阶层。但由于配套设施不完善，小区周边学校、公共交通和购物场所都很欠缺，因此大量已出售的商品房长期闲置无法入住，在奥运结束后奥运村房价大幅下跌。这就不是奥运遗产了，是奥运遗迹。
　　小结：后奥运时代，如何让片区土地体现更多价值，实现内外循环？
　　举办奥运盛事，盈利或亏损，与国家的经济发展能力息息相关，不同的国家举办，回带来不同的经济效果。
　　同样的，后奥运时代，不同国家对奥运场馆的运营，对奥运村的规划，因为人口、产业等因素，也会有不同的结果，运转好了，可以为当地带来长效的经济发展，运转不好，则一地鸡毛。
　　不少城市利用奥运会带动城市有机更新，或者带动新兴片区的发展，带动片房价上涨，为城市留下一笔永久的财富。
　　奥运村其实脱离不了房地产的本质，一个有价值的项目，要在效率上取胜，必须交通便利，配套完善，周边产业聚集利于就业。
　　就我们国家而言，北京五环借助奥运会成功让奥运村即周边板块聚集了产业，完善了配套，五环成为一个效率板块，奥运村以及周边物业也可以体现价值的。
　　奥运村这门地产生意也是一样，通过后续对奥运村的配套进行维护和完善，以奥运场馆运营，加上一些赛事影响，上下游产业在此聚集带动，有就业支撑，人气支撑，土地价值也就得到体现了。