周刊超大城市更新的创新之道

　　新一轮超大城市更新正如火如荼开展中。
　　在昨晚刚落下帷幕的北京冬奥会上，除了让人看到奥运健儿们的飒爽英姿、冰雪运动的别样魅力，还让世界看到了千年古都北京在2008年奥运会后的14年间，通过城市更新实现的深刻蝶变。
　　比如谷爱凌和苏翊鸣夺冠的 首钢滑雪大跳台 ，就是一个因为奥运二次＂变身＂的城市更新地标——14年前首钢＂从山到海＂，将钢厂从石景山搬到渤海湾畔；14年后又＂从火到冰＂，将原本的工业遗存改造成北京冬奥组委办公区和国家冬季运动队冰上项目训练基地。
　　图源：央视新闻微博
　　重大赛事对城市更新的推动作用是显而易见的。在广州，最为人津津乐道的＂旧改神话＂ 猎德村 ，当年也正是乘着广州亚运会的东风顺利完成改造。
　　不过，对于北上广深等超大城市而言，成功的更新改造绝非单靠大事件带来的契机。尤其在住房老旧、资源紧张、房价高企、空间利用低效等＂大城市病＂环绕的当下，更重要的是一直以来在 理念和机制上 持续不断的探索与创新。
　　进入2022年，创新未停步。春节前夕，国家发改委、商务部发布了一份包括24条具体措施的重磅文件——《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》（以下简称为＂深24条＂）。
　　在文件中一系列涉及城市更新的举措背后，展现的是 超大城市更新的创新之道 。
　　01 理念创新，贯穿始终
　　要说创新，作为中国特色社会主义先行示范区的深圳自然当仁不让。
　　在《深24条》中提到的＂ 全生命周期管理 ＂，或许很快将成为城市更新领域的一个新晋热词。
　　其实早在2020年，我国就已经提出了把全生命周期健康管理理念贯穿城市规划、建设、管理全过程各环节的要求，其核心在于强调城市规划、建设和管理的整体性。
　　如今将这一概念引入到城市更新领域，原因也显而易见—— 变，是城市发展的永恒主题 。
　　随着人们对美好生活的需求不断提高，城市更新的步伐需要不断追赶城市＂衰老＂的速度，这就需要一个动态、持续、长效的全生命周期的更新机制保障。
　　尤其是大城市，在摩天大楼掩映下，还分布有很多＂城市里的村庄＂、上了年纪的老楼房，以及在时代巨轮中淘汰闲置的旧厂房、旧仓库。不同年代、不同类型、不同区位的建筑， 更新的需求也各不相同 ，不可能简单地按照同一套标准去实施改造。
　　比如一些楼龄达到四五十年的建筑群，对更新最迫切的诉求是房屋的质量安全问题；而二三十年的住宅社区，最需要的是公共设施的完善、建筑面貌的焕新；再＂新＂一点的老旧小区，或许只是需要口袋公园类的微更新，以及管理和配套资源的相应提升。
　　这种情况下，带着 全生命周期管理 的理念去开展城市更新，就要求管理实施者统筹考虑整体效益，力求兼顾到不同时期、不同人群更新需求变化。区别于传统开发模式，全生命周期管理能够对更新项目实行全过程、全方位、全要素的整合，最大程度地确保项目在前期介入、中期应对、后期运营的过程中形成有机闭环。
　　当前国内的城市更新正处于螺旋式上升的进程中，对这种精细化的创新理念，需要试点探索，再以点带面，超大城市自然一马当先。
　　除了 深圳 ，另外三座超大城市——上海、重庆和广州 ，在去年也已不约而同地将＂全生命周期管理＂写进了城市更新相关法例和管理办法当中，在创新理念上居于前列。
　　其中，《上海市城市更新条例》中对此描述最为细致，提出＂城市更新项目的公共要素供给、产业绩效、环保节能、房地产转让、土地退出等全生命周期管理要求，应当纳入土地使用权出让合同＂，并且＂市、区有关部门应当将土地使用权出让合同明确的管理要求以及履行情况纳入城市更新信息系统，通过信息共享、协同监管，实现更新项目的全生命周期管理＂。
　　毫无疑问，随着全生命周期管理理念的推进落地，或将为未来的城市规划、城市更新推进提供更有针对性的参考依据，使政府能更系统地优化城市规划，更好地弥补城市发展中的不足。
　　02 机制创新，留住温度
　　除了在理念上创新求变，机制上同样需要不断向前。
　　《深24条》中，在民生关注焦点的保障性租赁住房上还有重要的创新举措——试点在城市更新项目中引入＂ 商业和办公用房改建保障性租赁住房 ＂机制。
　　从＂房住不炒＂到＂住有所居＂，住房问题从来都是民生所系，＂保障性租赁住房＂也荣登去年的年度热词。从中央到地方，都将其作为＂十四五＂时期的工作重点。
　　深圳在今年1月就提出＂十四五＂期间计划建设筹集保障性租赁住房40万套（间），占住房建设筹集总量的 45% 。
　　筹建如此大规模的保障性租赁住房，对于超大城市而言， 和城市更新相结合 是必然的选择。
　　早在2020年1月9日，深圳市住建局就发布了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）——针对部分商业办公用房出现闲置的情况，提出将允许既有商业办公用房改建成租赁住房，切实增加深圳的住房租赁市场有效供给。
　　确实，很多商用楼由于消防要求远低于住宅，而住宅要接入明火、接入燃气，单就消防成本来讲就很高，更何况还需要煤气、烟道、自来水等管道接入、卫生间改造等。
　　因此对于闲置的办公楼而言，如果没法转变为普通住宅，改造为保障性租赁住房就是一个比较好的去库存方案，整体改造空间更大。
　　2021年7月，国务院办公厅在发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在一定条件下允许改建为保障性租赁住房。
　　而到了今年，＂ 商改租 ＂将以城市更新的形式在深圳试点落地。
　　事实上，大城市写字楼的空置率在近两年一直是个热点话题，尤其对于超大城市而言，在庞大的租房需求映衬下，空间资源浪费问题更为凸显。
　　图源：深圳乐居
　　超大城市的更新行动，不仅要让城市旧貌换新颜，更深层的目的是以改造为＂药引＂，找到治愈＂城市病＂的良方。
　　正因如此， 借助城市更新的契机 ，探索＂商改租＂的新机制，无疑是一举两得的创新路径。
　　而当我们把目光放回 广州 ，同样能够看到城市更新与保障性租赁住房结合的创新探索。
　　从广州地铁14号线钟落潭站步行不到20分钟，就能到达位于钟落潭镇长腰岭村第四经济合作社的 长腰岭村租赁性住房试点项目 。
　　项目效果图
　　该项目作为广州首个利用集体用地建设租赁住房的试点，可为空港经济区、广州健康产业城、钟落潭高职园区提供667套以30平方米单间户型为主的租赁住房，以缓解这一区域的房屋租赁压力。
　　而地处越秀区应元路的 继园东小区 ，则以＂工改租＂的形式，诞生了省内首个有合规＂出生证＂的非住改租赁改造项目，以167套租赁住房缓解了中心城区打工人的住房需求。
　　根据2022年广州市政府工作报告，今年广州还将筹建不少于13万套（间）保障性租赁住房。再往前，《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》中明确提出，要将加快发展保障性租赁住房与 ＂三旧＂改造 、城市更新 等工作有机结合起来，焕发老城区新活力。
　　以上，都体现了超大城市更新的创新之道。正是通过不断的创新探索，使得城市在新旧更替中呈现出 ＂变＂与＂不变＂ ——变的是更美的城市界面、更完善的城市体系，不变的是它的包容与温度，为每一个梦想带来无限可能。
　　这大概就是人们想看到的＂理想之城＂。