冯仑好友七八人，吃个饭喝点酒聊聊天滑场雪，亦快事也

　　北京冬奥会比赛现场（图片来自新华社）
　　20日晚，北京冬奥会圆满闭幕。日前，风马牛地产学院的小伙伴们和冯叔聊了聊，请冯叔谈了谈观看冬奥的感受，以及对冰雪运动的一些看法。
　　01
　　问 ：很多读者都觉得这次冬奥会很精彩，尤其是开幕式。您觉得开幕式怎么样？
　　冯叔 ：北京冬奥会开幕式，我是通过电视转播看的。当时在西安结束隔离后不久，回到北京已经很晚了。 这次冬奥会、残奥会围绕「简约、安全、精彩」的六字要求，给观众们呈现的也是直观的这六字形象。
　　2008年夏季奥运会开幕前，我去了现场，也参加了开幕式的排练。那会儿的情景，按照现在的话来说，「很燃」。夏天本身就很热，整场开幕式的色彩饱满而绚丽，来的人也非常多，确实很热闹。
　　冬奥会给我的感觉是很冷静、很成熟、很从容、很淡定，不是激情澎湃，是井然有序，比如「黑科技」的应用，在视觉上带来更好的效果，同时花的钱还不多，更好地体现了「节能低碳」的追求。
　　另一个感觉是，这次冬奥会我们更加有平常心。如果说2008年夏季奥运会是办大喜事的心态，那么2022冬奥会则是平常日子里的快乐。对于成熟的人而言，平常日子里的快乐其实更重要。
　　毕竟，大喜事一生赶不上几次，但平常过日子中偶尔的快乐，更能让人感觉到生活的美好。
　　02
　　问 ：冬奥会所有场馆都实现零碳排放，北京奥运村在未来将转变为人才公寓，张家口冬奥村在未来将主要作为酒店式公寓及康养中心，延庆奥运村将作为酒店对外开放。这给地产行业什么启示？
　　冯叔 ：北京冬奥会在地产方面的安排非常务实，特别考虑到可持续发展，即场馆的可持续、运营的可持续，在功能、建筑和服务上都体现了可持续发展。这也是我说的「平常日子中的快乐」。 打个比方，办喜事穿婚纱，一辈子就穿一次，但平时不能老穿婚纱过日子，得考虑衣裳下次怎么使用，在哪种场合还用得着。
　　从房地产行业的专业角度来说，国内外大型赛事的运动场馆，经常会采用围绕场馆建立周边居住和特殊功能设施的方式，来提高使用效率。
　　现在大部分场馆都是政府做的。如果我们的模式、机制等能够再成熟一点，做好提前规划，后续的运营机制可以更加多样性，允许更多的民营企业参与，实际上政府还能节省更多的资金、资源。
　　从民营企业的视角，会更关注场馆的后续运营。 举个例子，五棵松体育馆就是民营的，它把长期的运营和空间的生命周期结合起来，实现了空间的持续利用。
　　体育场馆的后续运营依然有很大的改变和进步空间。所以我觉得，未来在类似的场馆建设中，如果更多地引入民营主体、市场机制、专业机构，经济效益和可持续发展方面，会做得更好，而且政府也可以减少负担，同时社会也获得更大的收益。
　　03
　　问 ：北京冬奥会另一大亮点是带动3亿人参与冰雪运动，也将拉动3000亿元冰雪产业。地产企业如何转型抓住这一波红利机会？
　　冯叔 ：冰雪运动非常有意思。亚布力兴建了中国第一个以大众滑雪为主的滑雪场，我就是在那儿学的滑雪。那时候国内还没有形成滑雪产业，就是个别点上有。
　　后来我也去过北大湖滑雪度假区、万科松花湖滑雪场和二龙山滑雪场等，在国外，日本、加拿大等地的滑雪场也去玩过。
　　冰雪运动的确有其独特魅力。首先景色很干净，空气质量也好。其次，滑雪速度非常快，挑战也大，我滑雪时也曾因摔倒而受过伤。另外，滑雪时三五成群玩累了，泡个汤吃碗面，购物聊聊天也非常酷。
　　冬天的运动跟夏天不同，更能让人体会到运动的乐趣。虽然不会挥汗如雨，但身体在凛冽寒风中感受到运动的温暖，这种从容淡定和幸福感，是非常独特的体验。
　　十几年来，冰雪产业的发展确实带动了越来越多的人参与。我周边几乎没有人会说没去过滑雪场，不管会不会滑，大部分人都去过。
　　冬奥会这种赛事，大型的运动会，能激发大家的热情，带动大家参与冰雪运动。
　　至于滑雪场等运动设施，大家倒也不必期待运动会与地产有强烈的联系。度假区、文旅地产、运动地产是房地产行业中特别窄的领域。在全世界范围内，盈利的滑雪场都是非常少的。因为它是季节性的，短则一两个月，长则四五个月，经营的时间很短。
　　那么，怎么去经营滑雪场的不动产？比如二世谷国际滑雪场，冬天滑雪，在秋天滑草，以此延长服务时间。另外公寓做得多，别墅做得少，把商业做得集中一点。
　　虽然总会有一些方法，但从全世界滑雪场的不动产经营绩效来看，想要持续有比较好的收益，是非常难的事情。
　　这从一个指标中，也能看出端倪。国外上市REITs是衡量物业品类经营绩效的指标。以美国、日本和加拿大等成熟市场为例，上市的不动产投资信托中没有滑雪机构。有的是什么？商业、公寓、物流仓储和医疗健康等。当然，个别滑雪公寓打包在物业资产包的情况肯定有，但单独的滑雪不动产是不容易上市的。
　　至于雪道的竞技比赛、雪具交易、行业赛事、观光游览等，那是另外一个行业。 从不动产行业的角度来说，滑雪运动没有不动产不行，搞集体活动得在冰雪大厅，居住需要有滑雪别墅或公寓，吃喝玩乐需要在相关的商业配套里，但指望这些东西赚很多钱，我觉得是一个错误判断。
　　举个例子，加拿大威斯勒度假区是全球闻名的度假胜地，即使全球闻名，周围木屋的价格也时好时坏，虽然总体表现还算不错，离雪场比较近的房子也会涨价，但和市区的豪宅或公寓相比，这是一个非常窄的门类，具有很大的偶然性，不具有必然性。
　　我也知道，一些北京人会去崇礼买套房。前些天见到王石，我还问他，「冬奥场馆附近，万科还规划了住宅小区项目，目前怎么样？」他说，「好像在弄，但是我退休了，没了解那么详细。」
　　当然，大家也都知道，目前万科在北京及周边有4个滑雪点，分别是延庆石京龙、海淀西山、顺义莲花山和呼和浩特马鬃山城郊型滑雪场。另外，万科十年前在松花湖已经有一个冰雪事业部。
　　所以，围绕冰雪运动做公寓、住宅和商业的开发，我觉得有万科、万达、融创等房企，再加上当地一些中小民营企业，差不多就够了。而全国就这么几个滑雪点，对于房地产市场来说，我觉得没有什么太大影响。
　　可以说，任何一种运动都会带动一点房地产的事，但对于房地产行业来说，这些对地产的影响可以忽略。
　　04
　　问 ：不少企业家是冰雪运动爱好者。冯叔是否热爱这项运动？企业家为什么热衷于滑雪？
　　冯叔 ：刚刚有提到，我大概是国内企业家群体中，最早的那一拨滑雪学习者。一开始在亚布力学滑雪，近几年没怎么滑了，其中一个原因是受伤，有一次在吉林滑雪时摔了一下，以至于现在还有骨裂缝，不能做剧烈运动，再撞一下可不得了。
　　我也知道很多企业家真的很痴迷滑雪。王梓木（华泰保险董事长）、张磊（高瓴资本）、孙冕（新周刊社长）和王石都喜欢滑雪。王石滑得比我好，他已经在尝试单板，而且也受过一些伤。
　　我觉得在喜欢滑雪这件事情上，企业家跟年轻人有三点是相通的：
　　第一，没滑过的人有好奇心，这跟我们小时候穷，坐着板凳在冰上出溜可不一样。 企业家和年轻人一样有好奇心，所以愿意去尝试。
　　第二，滑雪是具有挑战的事，不会滑的时候会觉得速度特别快，要学刹车、拐弯、加速和减速，在这个过程中要跟滑板较劲。
　　有一次，我跟胡葆森、王石滑雪。那天老胡非要学单板，我就一顿操作猛摔跤，王石说摔100次才能学会，没摔够根本学不会。年轻人不停摔可以，但50多岁了不停摔，得有毅力才行，得有点挑战精神。
　　不论是创业者还是企业家，都是挺爱较劲的人，所以对这项挑战运动都挺有感觉。
　　第三，滑雪还是一项挺纯粹的社交活动。很少会出现一个人背着滑雪板去滑雪的情形，都是一伙一伙儿去。七八年前，一到冬季，大家就一帮人都去了，不管是去国内的滑雪场，还是去欧洲，都是一伙人去。
　　所以滑雪时，虽然有人在初级道，有人在高级道；有人是单板，有人是双板，但是，大家是一个群体，有交流。聊聊天，互相切磋一下，之后吃个饭、喝点小酒、说说话，我觉得特别舒服。
　　这三点，大概是大家都比较喜欢滑雪运动的原因。反例是高尔夫，两个人也能玩。滑雪一去至少七八个人，有时候家属也跟着一起去，那就是一大帮人。好奇心、挑战性和纯粹的社交，都是滑雪运动的魅力所在。
　　图片来自网络
　　本文内容来自风马牛地产学院
　　主编  王滔  编审  陈润江  顾问  王淑琪