房地产税来得猝不及防，大家准备好了吗？

　　这几天 ＂最火财税话题＂莫过于房地产税的试点。
　　全国人大常委会第三十一次会议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，提出了部分地区开展房地产税试点，但具体的实施政策、落地方案有待后续发文，我们拭目以待。
　　1、为什么要推出房地产税试点？
　　《决定》提到了 3个原因：
　　n  积极稳妥推进房地产税立法与改革；
　　n  引导住房合理消费和土地资源节约集约利用；
　　n  促进房地产市场平稳健康发展。
　　【分析】
　　先试点，再立法。试点期限为  5年， 但  房产税立法  不一定  要到 5年后 。
　　我国土地财政的特点明显。据财政部数据，  2020年地方政府与房地产相关收入总额：10.4万亿，其中 ，  国有土地出让金收入 8.4万亿，5个房地产特有税种 的  税收合计 1.97万亿。
　　近几年，受楼市调控影响，地方政府的土地出让金收入持续减少，可出让的国有建设用地也越来越少，急需为地方政府找到一个能够替代土地出让金的收入来源。
　　开征房产税并使其逐步成为稳定的土地替代性收入来源，不仅能解决土地财政问题，还能从根本上平抑房价、实现房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展。
　　2 、针对哪些房产来征税？
　　《决定》以房地产税为标准，划分了三种房地产：
　　第一种，不用缴纳房地产税 ——依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
　　第二种，需要缴纳 ＂新＂房地产税——居住用各类房地产。
　　第三种，按老房产税规定缴税 ——非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
　　【分析】
　　房地产税是新鲜事物，而房产税早就有了。
　　早在  1986年，我国就已出台 《中华人民共和国房产税暂行条例》  ，  开征房产税已有  30 多  年  ，只不过是针  对  经营性房产  （  商铺、写字楼  、车库等  ）  开征房产税，  不包括居民的住房。
　　举例：用于对外出租的  写字楼  ，产权人需要  按照  年  租金的 12% 缴纳房产税  ， 100 万的年租金，房产税就要交 1 2 万元。
　　新的房地产税  主要  针对  商品住宅、公寓，  进行  新一轮试点  。
　　举个例子，试点后，假设某城市的房地产税率为  1%，1000万 市场  价的  住宅  ，每年就要缴纳 10万房产税，10年就是100万， 金额  不容小觑。
　　3 、哪些城市会选为试点城市？怎么征收呢？
　　从社会各方的讨论来看，作为先行示范区的  深圳  、共同富裕示范区的  浙江  、正在打造自由贸易港的  海南  ，呼声最高。
　　但也不排除在特大城市、大城市、中城市、小城市中，各选几个代表性城市，进行试点。
　　重庆和上海的试点分析
　　其实早在  10年前 ，  上海和重庆就已经开始试行房产税，  不少人  关注到本次房地产税的试点会不会参考上海  、  重庆的  方案和试点经验？
　　上海、重庆代表了两种基本模式：  ＂新购  +免税面积 ＂模式和＂高档房＂征收模式。
　　1、 新购  +免征面积模式
　　上海规定，上海居民新购家庭第 2套住房或者非本市居民新购首套住房，需要缴纳房产税，同时推出了免税面积。
　　居民家庭可以享受人均  60平方米的免税住房面积（建筑面积）扣除 ，具体为：  人均不超过 60平方米新购住房免房产税，人均超过60平方米，超出部分的面积按规定计算征收房产税。
　　以一个三口之家的上海市居民家庭（夫妻双方  +1名未成年子女）为例：
　　上海某  居民家庭  ，  已拥有一套 150平方米的住房， 房产税试点后  新购一套 110平方米的住房 。  将这两套住房面积合并计算后，住房面积为 260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过人均60平方米的免税标准 。  因此，超出的部分面积（ 260平方米-60 *  3平方米=80平方米） 需要  缴纳房产税。
　　上海市的税率充分考虑纳税人的负担能力：
　　一般税率为  0.6% ，  对于每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格 2倍（含2倍）的，税率减为0.4%。
　　参考上海模式的话，不同城市的免税面积设置会不同，主要根据当地的市场供求及调控政策。
　　2、高档房和多套房 征收
　　以重庆为例，主要针对 ＂个人拥有的独栋商品住宅＂、＂个人新购的高档住房＂征收房产税，征收范围有限。
　　重庆市高档住房是指：建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价  2倍（含2倍）以上的住房。
　　这几年重庆房价一直上涨，高档住房的判断标准也一直上涨：  2021年为22106元/平 。同时，根据房产均价的高低，实行阶梯税率：  0.5% ——  1.2% 。
　　参考重庆模式的话，对于高档住房，不同城市应当有不同认定标准。
　　从这些年实践结果看，上海、重庆的房地产税试点的覆盖面有限，税制设计上存在 ＂税基窄、税率设置低、税收优惠覆盖面大＂的特点。
　　中国证券监督管理委员会原主席肖钢  表示，  中国  居民财富构成，房地产占比较大，金融资产比重较小，养老金财富更小，居民财富结构不尽合理。
　　肖钢指出，将来无论是个人还是企业，其投向房地产的资金将会逐步降低（证券时报 · e公司） 。  可以预想，本轮新的房地产税试点，比起重庆、上海的模式，对于居民的征收普及会有扩大。
　　房地产税立法已提  了  多年，  本轮  试点政策出台速度之快  ，也  是在推进 ＂共同富裕＂这个最新国家战略大背景下的结果 。房地产税来了，大家准备好了吗？
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