这个城市，半价买房

　　越调控，越上涨？房价疯涨近一年的东莞，直接给楼市来了一波大招——
　　半价买房！
　　8月23日，东莞市官方印发了《东莞市三限房 （共有产权住房） 建设和分配试点方案》（简称：《试点方案》） ，内文明确，三限房由政府指定的代持机构与承购人按份共有，符合标准的承购人只需按总价的50%出资，即可获得房屋50%的产权，另外50%由代持机构持有。
　　这里所说的代持机构，是东莞实业投资控股集团有限公司或其下属全资公司。 房子在交付一定年限后，经市政府同意，承购人可以获得三限房的完全产权。 而当承购人购买代持机构份额并取得完全产权后，三限房可转为普通商品房。
　　01 东莞推出＂半价购房＂
　　2020年，深圳遭到严厉调控，大量资金开始外溢到东莞等地。
　　2020年全年，东莞新房签约金额高达2055亿元，同比增幅达到45%。某些热门区域的房价，上涨幅度甚至超过100%，创下近3年的最高涨幅。
　　眼看着形势不妙，东莞今年迎来了狂风骤雨般的政策，调控接连出台，但房价却好像并没受到影响。截至2021年7月，东莞二手房均价首次突破两万大关，同比上涨17.6%，环比上涨6.2%。
　　在调控面前，东莞的房价似乎展现出了极大的韧性。
　　所以，东莞的调控还得继续。
　　8月2日，东莞八部门联合发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》 （即：＂莞八条＂） ，从土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房价、销售管理、治理乱象、住房保障八个方面提出系列措施。
　　在＂莞八条＂调控之下，8月23日，东莞官方印发《试点方案》，拟在长安、虎门、凤岗、塘厦、大朗这5个镇试点建设＂三限房＂项目。届时， 承购人只需支付房屋总价的50%，即可购房。
　　一时间，东莞人的朋友圈都被＂五折买房＂刷屏了——
　　原本200万的房子，现在花100万就能买到了！
　　对于东莞的新政，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，最近几年，东莞房价快速上涨，对吸引人才和产业发展造成冲击，需要地方单独划出地块，以低地价、低房价的优势和红利，保护人才和产业发展就业人群免受高房价冲击。
　　02 购房隐形成本大
　　所谓三限房，指的是那些限地价、限房价、限销售对象的房产，也就是我们常说的＂共有产权房＂。
　　推出共有产权房的城市不少，北京、上海等城市早已有之，并根据实际情况进行调整，增加共有产权房的适配性。
　　目前， 市面上的共有产权房有两种模式，一种是＂封闭流转＂，另一种是＂转商品房＂。
　　北京现有的共有产权房推行的是＂封闭流转＂的模式，政府持有部分不予出售，共有产权房只能在符合申购条件的家庭中流转，因此流通性很差；上海推行的是＂转商品房＂的模式，允许个人购买政府产权份额，在办理产权之后，共有产权房可以转变成商品房，对外销售。
　　而东莞此番推出的＂三限房＂，采取了＂转商品房＂的模式——
　　承购人可以购买政府份额，此后共有产权房将转变为商品房。
　　对拥有购房资格却无房的人群而言，东莞此举无疑是一道曙光，让他们可以用较低的金额成功上车，大幅降低了买房的难度。
　　或许正是考虑到这种因素，所以东莞对承购人也有诸多限制。购买共有产权房的承购人，若想在东莞购买商品房 （新建商品房、二手商品房） ，需取得共有产权房的完全产权或退出共有产权房。
　　要想取得三限房的完全产权，需要承购人在取得不动产证满5年且入户满3年的情况下，才能办理； 如果退出，需要按双方协商自愿原则转让给政府指定代持机构或其他符合条件的申请人，申请人应符合三限房销售对象的基本条件，受让资格由所属园区、镇街核定。
　　从实操层面来说，共有产权房要想转让，下家相当难找，除非转成商品房，否则流通性都很差。再考虑到共有产权房里期房占了大多数，期房交付一般需要2年的时间。从这个维度来看，三限房的隐形购房成本其实是很高的，几乎要7年内不能在东莞换房和买房。
　　更重要的是，购买三限房，也占用承购人的首套名额、贷款份额，以后想要换房，成本提高也是必然的。
　　其实共有产权房最让人诟病的，是它的总价并不低，基本跟周边区域的商品房等价。而 承购人在购房之后，不仅享受不到政府持有产权的房价收益，回购时往往还要按市价来算，成本反倒比买正常的商品房高。
　　换而言之，低价入住看着容易，但要想取得房屋完全产权，付出的成本通常会更高。
　　而东莞此次推出的共有产权房，承购人在回购政府产权时，可以按届时市场评估价的8折购买，符合东莞人才评定标准，持有莞香卡的人可7折购买，持有玉兰卡的更可以5折购买。
　　当然，无论莞香卡还是玉兰卡，都不是升斗小民能够得着的，站长也不展开细说了。至于中科院院士、长江学者等特殊人才，如果有兴趣了解，可以私信站长单独咨询。
　　即便不是特殊优才，8折福利对于普通购房者来说也是个巨大的实惠，吸引力也是很大的。
　　03 结语
　　东莞房价经历了两次上涨。一次是2016年，全国房价普涨带动的；一次是2020年，深圳购房需求外溢，大量资金流入东莞带动的。
　　此后，东莞推出重重调控，旨在降温楼市，但作用都不大。此番东莞推出的共有产权房，从《试点方案》来看，对承购人的要求并不低，须同时满足以下条件——
　　1．有配偶或共同生活子女，承购人及其配偶、共同生活子女在东莞市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录；
　　2．具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年；
　　3．与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）；
　　4．具备以下条件之一：大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。
　　可以看出，东莞真正想要留住的，还是人才和产业就业人群。
　　从近期种种苗头来看，共有产权房正在成为大城市解决青年人住房矛盾的重要手段。
　　3月，西安市住建局官方确认，2021年将新增8000套共有产权房。
　　7月16日，北京市住建委首次就共有产权房交付后的出租管理规定向社会征求意见。
　　7月21日，杭州市住保房管局发布公告，涉及共有产权保障住房可增购和上市、共有产权保障住房享有与商品房同等公共服务权益等多个方面……
　　随着越来越多的城市推出越来越多的共有产权房，在未来，半价买房或将成为高房价时代的另一个选择。