房地产业这个大雷，怕是要爆了

　　前几天，在三季度金融统计发布会上，央行罕见地提到了美元债的问题。
　　因为房企在国外赖账，已经影响到了对外形象。
　　央行金融市场司司长邹澜对此表了态，＂目前，相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。＂
　　意思很明确，央行会督促这些房企还钱的……
　　此外，据央行官网10月20日公告，在2021年G30国际银行业研讨会上，央行行长易纲对恒大债务引发的风险问题作出公开回应——
　　我们应对恒大事件的原则是，严格按照法律规定的受偿顺序，充分尊重并保护债权人和产权人的合法权益。在此过程中，尤其是要保护好已购房消费者的合法权益。我们将坚持法治化的原则，确保所有债权人和利益相关方的正当合法权益得到公平对待。
　　总体而言，有信心能把风险控制在一定范围，避免发生系统性风险。
　　01 美元债的连锁反应
　　房企在追求高周转模式的时候，曾给市场埋下了不少雷。现在房企出现问题，这些雷也就跟着爆了。
　　而最近爆的雷，是＂美元债＂。
　　所谓＂美元债＂，指的是中资企业在境外市场发行以美元计价的债券，以此筹集资金。在国内融资渠道收紧时，美元债曾是不少房企的＂救命稻草＂， 只要你肯提高债券的收益率，总能从海外市场借到钱。
　　美元债借到后期，这些房企的融资成本越来越高，很多房企都变成了美元券的打工人，拼命卖房，只为还债。
　　这样的运作方式，所依靠的是房价不断上涨，一旦房价停止上涨，那么早已绷紧的弦就容易断裂——自2020年下半年以来，我国的房地产市场风向转向，调控不断加码，房企上涨预期大不如前，楼市一片萧条。
　　然而，真正引爆美元债这颗大雷的，是老牌粤系房企花样年的违约。
　　为了还债，花样年在9月底将自己旗下物业品牌＂彩生活＂的核心资产，以33亿的价格卖给了碧桂园服务，分3期支付，第一期支付23亿元。同时，碧桂园服务还为花样年提供了一笔7亿元的贷款，作为过桥资金。
　　一通操作下来，花样年的手里有了30亿的资金。
　　9月30日，在花样年对接投资者的社交群中，相关负责人明确表示，＂资金已经到位，花样年将如期偿还10月4日到期的美元债＂。
　　得到保证的投资者并不放心，他们在群里追问，花样年的资金存放在境外哪家银行里。
　　花样年的负责人并没有回答，紧接着，他退出了这个社交群。
　　投资人终于意识到了问题的严重，然而10月1日至10月3日休市，10月4日就是最终的兑付日期， 完全没给投资人留下资金出逃的时间。
　　果不其然，投资人在10月4日并未收到兑付资金，有投资人向花样年询问情况，只得到＂还在凑钱＂的回复。当天晚间，花样年发布了一份公告，称公司约2.06亿美元 （约13.17亿人民币） 的未偿还票据已到期，且未于当日付款，构成实质性违约。
　　对于债务违约的问题，花样年的创始人，那位家世显赫的曾小姐在朋友圈如是说道：
　　高低起落沉浮，都是我该经历与应得的。
　　花样年的骚操作，也让中资地产企业彻底失去了资本市场的信任。有投资者表示，＂花样年到最后一刻都不告诉真相，以后你说什么，投资人都不会相信了。＂
　　02 房企的至暗时刻
　　在花样年发生债务违约后，房地产行业迎来了至暗时刻。
　　10月4日以来，多支地产美元债出现大幅下跌。在近一周的时间里，中资美元债普遍出现近20%的跌幅，其中，2021年到期的债券受到的冲击最大，2022年到期的其次。
　　据媒体统计，截至2021年底，总计有38支地产美元债到期或付息，累计金额92.58亿美元，其中，世茂、花样年、海伦堡、佳兆业和建业地产的到期规模较大。而在2022年，房企将有544.16亿美元的债务到期。
　　如今有了花样年开的坏头，届时 房企偿债高峰期到来，只怕会更加艰难。
　　此外，由花样年债券违约带来的风波，以及地产美元债在后续的大幅下跌，也引起了高层的注意。10月15日，央行金融市场司司长邹澜对地产美元债的问题进行回应——
　　＂这是市场在违约事件出现后的自然反应。＂
　　同时，邹澜表示央行将督促发债企业及股东妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。
　　央行之所以会对地产美元债表态，其实也不难理解，因为牵一发而动全身， 地产美元债影响的不只是房企，还有中资企业在外的融资。
　　而对资本市场来说，现在地产美元债出现实质性违约，自然就会联想到其他中资企业出现违约的情况，从而引发更为严重的连锁反应。
　　这样的情况肯定不是高层乐意看见的，所以这段时间，监管层面对地产行业释放了多重积极信号，意在纾解房企的融资困局。
　　另外，房企也在试图打破僵局，近期不少房企都选择回购美元债，例如中国奥园在10月15日回购了300万的美元债，正荣地产称其已在公开市场回购3300万美元的优先票据，龙华集团也在公开市场提前购回部分2022年到期年息为5.75%的优先票据，购回总额为1000万美元。
　　这些房企的目的很明显，就是想要 通过回购美元债的方式，为市场释放积极信号。
　　但从市场的反应来看，这些操作的影响并没有想象的大。毕竟，在楼市持续低迷的当下，要想重新赢得海外市场的信赖，最核心的还是房价稳定上涨，改变大众预期。
　　03 结语
　　房企的美元债，给当下的楼市调控埋下了一个大雷。
　　眼下要想救债券市场，势必要放开对房地产市场的管控，允许资金流入楼市。当然，这样做的结果也很明显，那就是房价再度大幅上涨，而这与之前的楼市调控政策是相悖的。
　　所以，这段时间的高层表态也是平稳中带点儿＂激进＂。
　　央行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理政策，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展——能够看出，房地产市场的＂稳＂还是第一要素。
　　换而言之，房地产行业的基本面暂时并未迎来根本性的改变。
　　所以，房地产的美元债危机，大概率还是房企自己扛……