2020年房地产企业融资渠道分析

　　#寻找真知派# □ 益辉 （国家金融师）
　　2020年是融资成功与否关系到大部分房企生死存亡的一年，简单介绍一些融资渠道2019年克而瑞监测数据统计，2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%，环比则增长了16.4%，去年5月17日，银保监会发布了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。文件中已经申明要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。5月份的＂23号文＂可能只是一个开始，随后的7月4日，宁波银保监局一口气挂出35张罚单，对12家银行开出总额近1100万元的罚金，超6成罚单是由于房地产住房按揭贷款管理不规范和房地产授信业务不审慎。银保监会更是约谈了10家房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托等等。2020融资是关系到房企生死存亡的一年。下面，简单介绍最常用且有效的8种融资渠道：
　　渠道1： 股权融资。先前金融机构偏好债权人融资，而股权融资是未来地产融资操作更多的领域。在强监管的环境下，＂股权合作＂正加速蔓延。由于债券融资收紧，许多地产商迫于融资压力，放开了股权融资。目前比较普遍的股权融资包含以下两种方式：1）境内再融资：包括发行美元债、欧元债等，当下房企进行股权融资大都采用这种方式，获利多见效快，可为房企实现较大的融资规模。2）股票期权计划：股票期权计划的融资规模通常较小。
　　渠道2：租赁业务授信。自2017年开展住房租赁试点工作以来，银行信贷对租赁地产项目保持宽松和倾斜。2018年以来房地产信贷逐渐收紧，与此形成鲜明对比的是，今年初，绿地控股与上海银行签署战略合作协议，根据协议，上海银行将为绿地旗下全产业提供＂一揽子＂金融服务，并确定了百亿级授信额度。
　　渠道3：供应链金融。在全产业链上各个环节都考虑融资可能性，降低替代金融负债是今年房地产融资的主思路。政府重视、产业需求以及金融创新的多方驱动下，供应链金融正成为金融行业的新风口。根据wind统计，房企供应链金融ABS潜在供给量达500亿元。
　　渠道4：房地产基金。目前＂股+债＂的房地产投资方式正在高净值群体中兴起，即通过私募母基金的方式参与房地产股权投资对于房企来说，由开发商自己来发起基金为自身开发的项目融资，不但能以较少的自有资金通过资本市场的手段撬动大量社会资金来投资项目，拓展了融资渠道，而且开发商本身不用承担过重的资金压力及风险。
　　渠道5：投融资一体化。投融资一体化目前在房企内部正处于一个前所未有的高度。现阶段，房企在做项目研判时，实际上已经开始跟金融机构接触，投融资、销售等部门联动才能做决策，共同分析项目，提前做资金铺排。
　　渠道6：社会资本。引入社会资本，企业重点考虑的是速度、周期和回报，因此效率很高。而房企想要结合社会资本，就要在综合开发能力上下功夫。房地产行业比一般行业回报高很多，因此综合开发能力强的企业最终一定能吸引来资金。社会上的资金并不缺，但房企想要得到社会资本的信任，就不能仓促投项目，而是要清楚未来的周转、回款、客户情况。
　　渠道7：公开市场产品。随着银行非标业务清理深化，无论主动被动，开发商越来越多选择公开市场产品。政府鼓励企业在公开市场买卖交易资产证券化产品，ABS、CMBS等正在成为房地产金融新生力量。那些顺势而为的房企将逐渐接受并尝试这些新的融资模式。在抵押融资中，以公寓酒店/度假村、购物中心，社区商业、写字楼等不动产为抵押，信托计划发放信托贷款（或委托贷款），专项计划持有信托受益凭证。这类融资下，专项计划在投资相关债权时，同时也拥有债权的所有附属权利，即对底层不动产的抵押权。
　　渠道8：拓展区域。开发商与金融机构要拓展合作范围，开展区域性战略合作，更利于开展融资。去年以来，碧桂园在东莞长租公寓市场积极布局扩张，旗下的BIG+碧家国际社区在东莞正式发布，共计近400间长租公寓向市场开放。这背后是开发商与资本在区域层面上的强强联手。