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未来5年,楼市将突破3个下限?内行3类人该提前打算了

  未来5年,房地产还会继续上行吗?这一点,在2021年初,住建部王蒙徽给出了明确的答案。
  记者:为促进房地产市场平稳健康发展,2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措?王蒙徽:房地产长效机制实施以来,在各方共同努力下,房地产市场总体运行平稳,基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。
  除了高层定位房产不可能持续上浮之外,更重要的一条是,从一般经济学的角度而言,供需关系也决定了房地产不会永远蹦跶下去,数据显示,截止2019年,我国的人均住房面积达到39平米,农村的住房面积更是达到40平米至60平米,住房短缺已经成为了"过去式",住房供给过剩时代早已到来。
  经济学家任泽平在《3.11亿套房,城镇住房过剩还是不足》报告中给出结论,城市的存量房产达到3.11亿套以上,住房已经严重过剩,如果按照户均居住4口人计算,那3.11亿套房足够容纳12.4亿人居住使用,而我国现阶段的城市人口最高才8.4亿人,房产供给量超出需求量接近1.1亿套(闲置了接近4亿人的住房需求量),由此可见,商品房市场早已进入"整体性供过于求"局面。
  空置率居高不下,也是房产过剩的"见证者",西南财经大学在2017年做出过一次调查,当时给出的结论是,我国平均住房空置率为22%,一线城市空置率在10%-15%左右,三线城市的空置率或许达到30%以上,在房地产高速发展时期建设的"旅游城""养老城"成为了空置率的最大贡献者。2017年空置房数量达到6500万套。另有专家测算指出,截止2020年,空置房数量已经叠加至1亿套以上。
  以上所谓的空置房,还仅仅是计算了城市商品房,我国是一个住房多元化国家,市场上除了商品房之外,还有大量的非商品房住宅,例如小产权房、农村宅基地房、集体房等多种产权形式。而据不完全统计,非商品房的数量是商品房的4倍以上,也就是说,如果商品房的总量为3亿套,那么总体住房(商品房+非商品房)就达到了15亿套,这并不是夸张,在三四线城市,到处都是闲置的宅基地房就是见证。
  可以说,接下来几年的房地产基本走向已经明朗化了,一方面调控不会放松,不会让楼市重燃,更不可能恢复到过去"高速提升"的阶段,另一方面市场供大于求,买房人心里也有谱,不会盲目跟风投资房产。在这种背景下, 未来5年,楼市将突破"3个下限"。
  第一个:买房预期会突破下限。正所谓买涨不买跌,当房市真的进入下滑区间或者平稳区间的时候,市场上买房人的预期将会更低,原本价值160万元的房子,在房产上升期,可能预期达到200万元,但是在房产下行期,可能达到100万元。不少经常销售房产的人会发现一个有趣的现象,楼市上涨和下滑,首先就是从市场的"接受度"开始的,进入2021年5月份之后,二手房销售周期明显拉长,买房人明显开始"犹豫不决"了,原本快速成交的房产,现在可能要经历3轮议价、4轮砍价环节。这种情况,在未来5年,或将变得更加常见。
  第二个:楼市的供过于求会突破限度。根据中泰证券发布的数据显示,截止2020年底,我国的房地产库存总量达到70万套,这还只是粗略估计,实际可能远超过这个数字。而我国近些年来的楼市去化速度为17万套/年。所以70万套的去化时间为4.12年,这还是在没有任何新房增加的情况下,随着土地拍卖继续推进,新房不断供给,楼市库存还会再度增加。
  库存堆积反应的是市场需求减缓、房产供大于求的现象。央行在2020年于《金融界》发表报告显示,城镇住房拥有量达到1.5套,房产保有率达到96%,还有超过40%的家庭拥有二套房,这就意味着从整体角度而言,真正的无房家庭并不多,住房已经过剩,未来需求会进一步减少。
  第三个:房产投资意愿度突破下限。这一点主要与两个方面因素有关:①房产溢价空间正在缩小;②房产保有成本持续增加。社科院财经战略研究院发布的《中国住房报告2021》指出,全年房产增值或在5.1%左右,溢价率进一步降低,与此同时随着调控升级,多数城市的房产被"打入冷宫",所以投资房产并不划算;另一方面房地产税已经在路上,经济学家马光远、任泽平都异口同声地认为,在接下来的145期间,房产税到来可能性非常之大,各方面条件已经成熟,这是财产税,不可转嫁,房产持有面积多、额度大则费用高。
  所以说,未来房产投资的意愿度或进一步降低。
  总结起来,可以用3句话来概括未来5年楼市走向。 1、买房预期下降; 2、楼市供过于求; 3、投资房产信心降低。
  以上三点,已经基本清楚地表达出了今后楼市的大走向问题,刚需和准备买房的人何去何从?内行认为: 3类人该提前打算, 特别是 准备买房的人早打算!
  第一类是无房家庭。房产平稳、预期下滑,这对于无房家庭而言,可谓是一个不错的好消息,2021年上半年,笔者不建议过早买房,有买房打算的人不妨再等等。房企还有1.2万亿的债务要偿还,同时库存达到70万套,新房不断涌入,为了回款,下半年或再次促销,7折、8折再度出现。
  第二类是房子多的家庭。空置税、房产税不断提出,房产溢价空间不断压缩。一套100万元的房子,一年原本涨价10万元,但是随着成本抬高,房产持有或出现损失,今后可能是这样的,房产增值5万元,成本9万元,最后一年下来缩水了5-6万元。所以房多的家庭早规划。
  第三类是开发商。该不该促销?何时打折?为了回款、为了生存,提前筹备。

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