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大湾区的房价密码,被东莞拿捏了

  来源:大碗楼市
  除深圳和广州之外,大湾区其他城市的房价密码,被东莞拿捏了。
  前面两篇关于大湾区楼市的稿子,讲了太多的"套路坑与不能买"。
  后台有太多的人问——
  哪里能买?
  佛山、中山、珠海、惠州、江门和肇庆,哪些城市有价值、能买?
  这些城市中,又有哪些板块有价值、能买?
  上述问题的答案——
  皆在东莞。
  解剖了东莞楼市,就相当于解剖了大湾区除广深之外的绝大多数城市。
  拿捏了东莞的房价密码,就接近于掌握了大湾区绝大多数城市的房价密码。
  东莞密码。
  2020年,东莞以47%的平均涨幅,位居全国房价涨幅第1。
  第二名的深圳,平均涨幅只有34%。
  这种涨幅的背后,藏着诸多密码,足以解答前面所有问题的答案。
  我们先来看张图——
  下面这张图,是过去两年东莞各镇区的房价涨幅分布图。
  通过上面这张图,我们会发现——
  东莞涨幅最高的,并非是临深板块。
  松山湖、南城、莞城、长安和大岭山,分别以95%、71%、66%、63%和56%的涨幅,位居前五。
  涨幅前五的镇区,几乎都不是距离深圳最近的。而距离深圳最近的凤岗、塘厦、樟木头等镇区,两年涨幅几乎垫底。
  唯一的例外,是贴近深圳前海的长安。
  但如果拉出长安仅两年的成交客户比例,你会发现——
  长安的成交客户中,接近80%都来自于东莞,与深圳几乎毫无关系。
  这种涨幅分布,告诉我们一个现实——
  贴着大哥,紧抱大腿,对房价涨幅并无luan用。
  既然大腿没luan用,那究竟什么才是影响东莞房价涨幅的关键?
  我们再来看第二张图——
  下面这张图,是东莞各镇区的基本面。
  通过上面这张图,我们会发现——东莞经济最好的五个镇区是:长安、虎门、南城、东城和松山湖;
  东莞人口最多的五个镇区是:虎门、长安、东城、塘厦和大朗;
  10年新增超过十万人的镇区是:大朗、虎门、塘厦、长安、南城、厚街和东城;
  10年人口比重增加最大的镇是:大朗、松山湖;
  东莞人口最多,土地最少,人地关系最紧张的镇区是:石龙、莞城、长安、石碣、寮步;
  过去两年土地供应最少、人口增速最快、供需最紧张的镇区是:南城、莞城、长安、东坑、道滘。
  东莞商业、学区等配套最好的镇区是:南城、莞城、东城、万江和长安
  结合经济基础、人口增速、配套条件、供需关系等多重数据,东莞基本面素质最好的镇区是——
  长安、虎门、大朗、松山湖、南城、莞城和东城。
  它们共同构筑了东莞的三大核心!
  长安和虎门,是制造业重镇。南城、莞城和东城,是行政、文化和配套重镇。松山湖以及辐射区的大朗、大岭山,是科创重镇。
  长安三大宝,小天才、vivo和oppo;虎门,在世界服装制造之都之下,还挂着个世界线缆之都。全球三分之一的苹果、三星,90%的华为和oppo的电子线生产技术都源自于虎门;
  南城、莞城和东城有整个东莞最好的教育和商业配套链条,再牛批的老板,都逃不开一套学区;
  松山湖的华为产业链之下,还有中国十二大科学装置之首、能代表全球顶尖材料科学水准的中国散裂中子源……
  讲到这里,再回顾前面我们所提及的东莞各镇区房价涨幅,我们会发现——
  三大核心镇区的涨幅,几乎都在TOP10,且涨幅几乎都在40%以上。
  人口、供需、配套、产业和经济的基本面,与房价涨幅高度吻合。
  通过对东莞房价涨幅的解剖,我们必须对大湾区保持两个最清醒的认识:
  我们必须清醒的认识到
  ——房价涨幅的高低,与概念的大小没有必然联系!
  拥有大概念的滨海湾新区,房价涨幅却抵不上"没啥概念,但拥有成熟配套"的莞城,以及"规划建设20年,有成熟产业落地"的松山湖。
  我们必须清醒认识到
  ——房价涨幅的高低,与抱着的大腿也没有必然联系!
  距离深圳最近的凤岗,房价涨幅却抵不上"距离深圳较远"的大岭山。距离前海最近的长安,房价涨幅却抵不上"距离深圳较远,但配套自成体系,拥有庞大本地客"的南城。
  我们必须清醒认识到
  ——真正能决定房价涨幅的,是人口、产业、配套、供需和经济总量。
  人口、产业、配套、供需、经济总量……
  这些核心指标,我们经常挂在嘴边,却又时常被大概念和大规划冲散,选择性忘却。
  就比如——
  东莞的松山湖、南城、莞城、大岭山等等镇区,抱着人口、经济、产业、配套等核心指标,嗷嗷上涨的时候……我们又在追逐着什么?
  我们在追逐着十字门,马鞍岛。
  长安已经有步步高旗下,包括研发和制造在内的整套产业链落地,房价也就将将不到4万。
  你十字门一堆空空写字楼,马鞍岛的写字楼还挂在墙上,你凭啥卖到3万?
  我们在追逐着深中通道、深珠通道。
  凤岗距离深圳也就一条路的距离,到大运中心仅30分钟,涨幅还拖着个大屁股,垫底整个东莞。
  长安距离深圳前海也就40分钟,距离宝安甚至不到30分钟,8成的客户却依旧都是本地客,深圳客不足2成。
  你马鞍岛还隔着座漫长的深中大桥,你唐家甚至连深珠通道的规划还没批,你凭啥坚信"未来会有大量深圳刚需跑到你这"?你凭啥坚信你能暴击?
  隔条路都不过来的深圳刚需,凭啥隔座桥会过来?上桥有瘾?
  我们在追逐着"蹭大哥、抱大腿"的概念。
  东莞整个临深镇区,涨幅几乎全部垫底。
  残酷的现实告诉我们,外溢很难,靠外溢换暴击更难。
  即便真有外溢,也是在深圳买不起房的绝对刚需。单纯依靠这些人,无法把两三万的单价推向更高的四五万。
  但依旧还有太多的人冲向佛山的陈村、伦教、容桂和三水新城等临广板块,妄图蹭着大哥玩暴击。
  深圳的大腿,不比你广州粗?深圳都拉不动的涨幅,凭啥广州可以?
  大湾区的楼市,被太多人带歪了。
  放着活生生的案例不信,非要相信那些被人为扭曲的虚妄。
  这两天,无数人在后台告诉我
  ——大湾区的规划贼凶,概念贼猛,你要相信时间的力量。
  嗯,我相信时间的力量。
  但是!但是!但是!
  我更尊重数据,更尊重常识,更尊重已经在东莞屡次得到验证的基本常识!
  讲到这里,我相信很多问题,都有了答案。
  在讲出答案之前,我希望大家能时刻铭记东莞告诉我们的涨幅密码——
  归零大湾区的全部概念,回归决定涨幅的基本面。
  你问我,中山、佛山和珠海,哪个城市更好?
  答案一定是佛山。
  因为无论从人口、经济、产业基础等各方面的基本面来看,佛山都远胜其他两个城市。
  如果不信,自己去百度拉数据。
  你问我,中山应该优先关注哪个板块?
  答案一定不是马鞍岛。
  而是要优先关注经济、配套和人口基础更好的中山东区。
  你问我,佛山哪些板块更有价值?
  答案一定不是陈村、伦教、三水新城之类的临广板块。
  而是要优先关注千灯湖北区和北滘新城。
  关注千灯湖,不是因为临广,而是因为这里有佛山最好的城市界面、居住氛围、配套链条和相对密集的金融产业,这里是整个佛山有钱人终集居所的第一选择。
  关注北滘新城,纯粹因为澎湃的产业基础,它就是佛山版的"长安和虎门"。
  你问我,惠州哪个板块有价值?
  答案一定不是更靠近深圳的惠阳和大亚湾。
  而是要优先关注本地客更聚焦的惠城区。
  因为东莞那些临深板块的垫底涨幅已经告诉我们,没有那么多深圳刚需会外溢到临深的惠阳和大亚湾。即便有,他们也无法托举出一个更高的涨幅。
  最后,我想给大家说几句掏心窝子的话。
  大湾区很火,想在大湾区楼市里掘出一桶金的人很多。
  趁着你掘金,想把一把烂铲子卖给你的人更多!
  但是,我希望你在进场任何一个城市之前,先做好三件事。
  第一件事,归零!归零!归零大湾区的全部概念!
  什么蹭大哥,什么企业总部,什么金融岛……全部归零。
  选择性的屏蔽掉一部分杂音,让自己进入到放空状态。
  第二件事,回归!回归!回归到真正能决定房价涨幅的基本面。
  照着我上面的东莞各镇区基本面图表,把你想进场城市和进场板块的人口、经济、产业、商圈、土地、学区等数据一个一个找出来,填上去。
  做个横向对比,找到同等房价中,基本面最好的那个。
  相关数据很好找,直接百度搜索/公众号搜索/微博搜索,基本都能查到。
  第三件事,一定要去现场看一看,看看有没有成熟的二手房市场。
  看看周边二手房卖多少钱,是不是比新房更便宜;有没有二手房市场,二手能不能租出去,能不能卖出去;最近一年,成交多少套二手房……
  如果没有二手房市场,或者最近一年只成交个十几套,基本可以放弃。
  以上三件事——
  归零,是为了屏蔽大概念的忽悠;回归,是为了找到夯实价格的基础;观察二手,是为了判断流动性。
  做完这三件事,我相信很多问题都能找到答案。
  在做这三件事的过程中,如果有人还在你旁边讲规划、聊概念、蹭大哥……
  请在心中默念一句口诀——
  不听不听,王八念经。

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