范文健康探索娱乐情感热点
投稿投诉
热点动态
科技财经
情感日志
励志美文
娱乐时尚
游戏搞笑
探索旅游
历史星座
健康养生
美丽育儿
范文作文
教案论文

大湾区的房价密码,被东莞拿捏了

  来源:大碗楼市
  除深圳和广州之外,大湾区其他城市的房价密码,被东莞拿捏了。
  前面两篇关于大湾区楼市的稿子,讲了太多的"套路坑与不能买"。
  后台有太多的人问——
  哪里能买?
  佛山、中山、珠海、惠州、江门和肇庆,哪些城市有价值、能买?
  这些城市中,又有哪些板块有价值、能买?
  上述问题的答案——
  皆在东莞。
  解剖了东莞楼市,就相当于解剖了大湾区除广深之外的绝大多数城市。
  拿捏了东莞的房价密码,就接近于掌握了大湾区绝大多数城市的房价密码。
  东莞密码。
  2020年,东莞以47%的平均涨幅,位居全国房价涨幅第1。
  第二名的深圳,平均涨幅只有34%。
  这种涨幅的背后,藏着诸多密码,足以解答前面所有问题的答案。
  我们先来看张图——
  下面这张图,是过去两年东莞各镇区的房价涨幅分布图。
  通过上面这张图,我们会发现——
  东莞涨幅最高的,并非是临深板块。
  松山湖、南城、莞城、长安和大岭山,分别以95%、71%、66%、63%和56%的涨幅,位居前五。
  涨幅前五的镇区,几乎都不是距离深圳最近的。而距离深圳最近的凤岗、塘厦、樟木头等镇区,两年涨幅几乎垫底。
  唯一的例外,是贴近深圳前海的长安。
  但如果拉出长安仅两年的成交客户比例,你会发现——
  长安的成交客户中,接近80%都来自于东莞,与深圳几乎毫无关系。
  这种涨幅分布,告诉我们一个现实——
  贴着大哥,紧抱大腿,对房价涨幅并无luan用。
  既然大腿没luan用,那究竟什么才是影响东莞房价涨幅的关键?
  我们再来看第二张图——
  下面这张图,是东莞各镇区的基本面。
  通过上面这张图,我们会发现——东莞经济最好的五个镇区是:长安、虎门、南城、东城和松山湖;
  东莞人口最多的五个镇区是:虎门、长安、东城、塘厦和大朗;
  10年新增超过十万人的镇区是:大朗、虎门、塘厦、长安、南城、厚街和东城;
  10年人口比重增加最大的镇是:大朗、松山湖;
  东莞人口最多,土地最少,人地关系最紧张的镇区是:石龙、莞城、长安、石碣、寮步;
  过去两年土地供应最少、人口增速最快、供需最紧张的镇区是:南城、莞城、长安、东坑、道滘。
  东莞商业、学区等配套最好的镇区是:南城、莞城、东城、万江和长安
  结合经济基础、人口增速、配套条件、供需关系等多重数据,东莞基本面素质最好的镇区是——
  长安、虎门、大朗、松山湖、南城、莞城和东城。
  它们共同构筑了东莞的三大核心!
  长安和虎门,是制造业重镇。南城、莞城和东城,是行政、文化和配套重镇。松山湖以及辐射区的大朗、大岭山,是科创重镇。
  长安三大宝,小天才、vivo和oppo;虎门,在世界服装制造之都之下,还挂着个世界线缆之都。全球三分之一的苹果、三星,90%的华为和oppo的电子线生产技术都源自于虎门;
  南城、莞城和东城有整个东莞最好的教育和商业配套链条,再牛批的老板,都逃不开一套学区;
  松山湖的华为产业链之下,还有中国十二大科学装置之首、能代表全球顶尖材料科学水准的中国散裂中子源……
  讲到这里,再回顾前面我们所提及的东莞各镇区房价涨幅,我们会发现——
  三大核心镇区的涨幅,几乎都在TOP10,且涨幅几乎都在40%以上。
  人口、供需、配套、产业和经济的基本面,与房价涨幅高度吻合。
  通过对东莞房价涨幅的解剖,我们必须对大湾区保持两个最清醒的认识:
  我们必须清醒的认识到
  ——房价涨幅的高低,与概念的大小没有必然联系!
  拥有大概念的滨海湾新区,房价涨幅却抵不上"没啥概念,但拥有成熟配套"的莞城,以及"规划建设20年,有成熟产业落地"的松山湖。
  我们必须清醒认识到
  ——房价涨幅的高低,与抱着的大腿也没有必然联系!
  距离深圳最近的凤岗,房价涨幅却抵不上"距离深圳较远"的大岭山。距离前海最近的长安,房价涨幅却抵不上"距离深圳较远,但配套自成体系,拥有庞大本地客"的南城。
  我们必须清醒认识到
  ——真正能决定房价涨幅的,是人口、产业、配套、供需和经济总量。
  人口、产业、配套、供需、经济总量……
  这些核心指标,我们经常挂在嘴边,却又时常被大概念和大规划冲散,选择性忘却。
  就比如——
  东莞的松山湖、南城、莞城、大岭山等等镇区,抱着人口、经济、产业、配套等核心指标,嗷嗷上涨的时候……我们又在追逐着什么?
  我们在追逐着十字门,马鞍岛。
  长安已经有步步高旗下,包括研发和制造在内的整套产业链落地,房价也就将将不到4万。
  你十字门一堆空空写字楼,马鞍岛的写字楼还挂在墙上,你凭啥卖到3万?
  我们在追逐着深中通道、深珠通道。
  凤岗距离深圳也就一条路的距离,到大运中心仅30分钟,涨幅还拖着个大屁股,垫底整个东莞。
  长安距离深圳前海也就40分钟,距离宝安甚至不到30分钟,8成的客户却依旧都是本地客,深圳客不足2成。
  你马鞍岛还隔着座漫长的深中大桥,你唐家甚至连深珠通道的规划还没批,你凭啥坚信"未来会有大量深圳刚需跑到你这"?你凭啥坚信你能暴击?
  隔条路都不过来的深圳刚需,凭啥隔座桥会过来?上桥有瘾?
  我们在追逐着"蹭大哥、抱大腿"的概念。
  东莞整个临深镇区,涨幅几乎全部垫底。
  残酷的现实告诉我们,外溢很难,靠外溢换暴击更难。
  即便真有外溢,也是在深圳买不起房的绝对刚需。单纯依靠这些人,无法把两三万的单价推向更高的四五万。
  但依旧还有太多的人冲向佛山的陈村、伦教、容桂和三水新城等临广板块,妄图蹭着大哥玩暴击。
  深圳的大腿,不比你广州粗?深圳都拉不动的涨幅,凭啥广州可以?
  大湾区的楼市,被太多人带歪了。
  放着活生生的案例不信,非要相信那些被人为扭曲的虚妄。
  这两天,无数人在后台告诉我
  ——大湾区的规划贼凶,概念贼猛,你要相信时间的力量。
  嗯,我相信时间的力量。
  但是!但是!但是!
  我更尊重数据,更尊重常识,更尊重已经在东莞屡次得到验证的基本常识!
  讲到这里,我相信很多问题,都有了答案。
  在讲出答案之前,我希望大家能时刻铭记东莞告诉我们的涨幅密码——
  归零大湾区的全部概念,回归决定涨幅的基本面。
  你问我,中山、佛山和珠海,哪个城市更好?
  答案一定是佛山。
  因为无论从人口、经济、产业基础等各方面的基本面来看,佛山都远胜其他两个城市。
  如果不信,自己去百度拉数据。
  你问我,中山应该优先关注哪个板块?
  答案一定不是马鞍岛。
  而是要优先关注经济、配套和人口基础更好的中山东区。
  你问我,佛山哪些板块更有价值?
  答案一定不是陈村、伦教、三水新城之类的临广板块。
  而是要优先关注千灯湖北区和北滘新城。
  关注千灯湖,不是因为临广,而是因为这里有佛山最好的城市界面、居住氛围、配套链条和相对密集的金融产业,这里是整个佛山有钱人终集居所的第一选择。
  关注北滘新城,纯粹因为澎湃的产业基础,它就是佛山版的"长安和虎门"。
  你问我,惠州哪个板块有价值?
  答案一定不是更靠近深圳的惠阳和大亚湾。
  而是要优先关注本地客更聚焦的惠城区。
  因为东莞那些临深板块的垫底涨幅已经告诉我们,没有那么多深圳刚需会外溢到临深的惠阳和大亚湾。即便有,他们也无法托举出一个更高的涨幅。
  最后,我想给大家说几句掏心窝子的话。
  大湾区很火,想在大湾区楼市里掘出一桶金的人很多。
  趁着你掘金,想把一把烂铲子卖给你的人更多!
  但是,我希望你在进场任何一个城市之前,先做好三件事。
  第一件事,归零!归零!归零大湾区的全部概念!
  什么蹭大哥,什么企业总部,什么金融岛……全部归零。
  选择性的屏蔽掉一部分杂音,让自己进入到放空状态。
  第二件事,回归!回归!回归到真正能决定房价涨幅的基本面。
  照着我上面的东莞各镇区基本面图表,把你想进场城市和进场板块的人口、经济、产业、商圈、土地、学区等数据一个一个找出来,填上去。
  做个横向对比,找到同等房价中,基本面最好的那个。
  相关数据很好找,直接百度搜索/公众号搜索/微博搜索,基本都能查到。
  第三件事,一定要去现场看一看,看看有没有成熟的二手房市场。
  看看周边二手房卖多少钱,是不是比新房更便宜;有没有二手房市场,二手能不能租出去,能不能卖出去;最近一年,成交多少套二手房……
  如果没有二手房市场,或者最近一年只成交个十几套,基本可以放弃。
  以上三件事——
  归零,是为了屏蔽大概念的忽悠;回归,是为了找到夯实价格的基础;观察二手,是为了判断流动性。
  做完这三件事,我相信很多问题都能找到答案。
  在做这三件事的过程中,如果有人还在你旁边讲规划、聊概念、蹭大哥……
  请在心中默念一句口诀——
  不听不听,王八念经。

48岁陈慧琳穿工装服配长直发,甜美减龄美回18岁少女样陈慧琳真有48岁?穿工装服配长直发,甜美减龄美回18岁少女样陈慧琳(KellyChen),1972年9月13日出生于中国香港湾仔区,中国香港女歌手演员,毕业于纽约帕森斯设计学院!作咏梅气质真不一般,穿羽绒服扎丸子头优雅减龄,哪像50岁的人咏梅气质真不一般,穿羽绒服扎丸子头优雅减龄,哪像50岁的人咏梅,1970年2月14日出生于内蒙古呼和浩特市,毕业于对外经济贸易大学。咏梅是蒙古族,原名森吉德玛,她不是专业演员出身,伊能静气质真好,大卷发配花旦妆精致减龄,哪像52岁了?伊能静气质真好,大卷发配花旦妆精致减龄,哪像52岁了?伊能静(AnnieShizukaInou),本名吴静怡,1968年3月4日出生于台湾台北,祖籍山东济南,中国台湾歌手演员。1949岁闫妮越活越年轻,穿毛衣配格纹裙优雅减龄,腰臀比太惊艳49岁闫妮越活越年轻,穿毛衣配格纹裙优雅减龄,腰臀比太惊艳闫妮,1971年3月10日出生于陕西省西安市,中国影视演员,中国人民解放军空军政治部电视艺术中心演员。曾在武林外传中出演佟38岁车晓难得惊艳,一袭白吊带裙优雅有高级,身材曲线太惊艳38岁车晓难得惊艳,一袭白吊带裙优雅有高级,身材曲线太惊艳车晓,1982年6月12日出生于北京市,毕业于北京电影学院表演系2000级高职班。车晓是一位十分有才华的演员,她演电视剧特50岁张庭真抗老,穿宫廷风灯笼袖上衣配高马尾造型,又美又飒50岁张庭真抗老,穿宫廷风灯笼袖上衣配高马尾造型,又美又飒张庭,1970年6月20日出生于中国台湾省彰化县,上海师范大学硕士毕业,台湾女演员。张婷是8090后的童年女神,2000出被孙莉大女儿美到了!长相甜美身材窈窕,穿荷叶裙气质太像妈被孙莉大女儿美到了!长相甜美身材窈窕,穿荷叶裙气质太像妈娱乐圈恩爱的明星夫妻,黄磊孙莉绝对榜上有名。自从结婚后,两人的感情一直都很好,而且还生了两个漂亮的女儿,因此也是深受不少观众唐嫣剪了短发更高级,穿雪纺连衣裙配烟熏妆,气质太惊艳唐嫣剪了短发更高级,穿雪纺连衣裙配烟熏妆,气质太惊艳唐嫣,1983年12月6日出生于上海市黄浦区,毕业于中央戏剧学院表演系本科班。曾被誉为中戏校花,作为新四小花旦之一的她,成绩已然37岁陈妍希越活越年轻,穿毛衣配短裤,高扎丸子头年轻10岁37岁陈妍希越活越年轻,穿毛衣配短裤,高扎丸子头年轻10岁陈妍希(MichelleChen),本名陈玫璇,1983年5月31日出生于台湾省台北市,中国台湾影视女演员流行乐歌手,毕业自欢乐颂后乔欣越来越美了,花旦妆配丸子头,英气十足自欢乐颂后乔欣越来越美了,花旦妆配丸子头,英气十足乔欣,1993年11月23日出生于黑龙江省哈尔滨市,中国内地女演员,毕业于中央戏剧学院表演系。因为欢乐颂的大火,刚走出校门不久的乔被49岁杨钰莹惊艳了,一袭黄亮片裙藏不住凹凸感,气质太出众被49岁杨钰莹惊艳了,一袭黄亮片裙藏不住凹凸感,气质太出众杨钰莹,1971年5月11日出生于江西省南昌市新建区石岗镇,毕业于江西省南昌师范学校(豫章师范学院的前身),中国内地女歌手
何超仪的叛逆情史,14岁远赴国外为爱疯魔,15年爱了8个豪门公子1972年的香港。没有熙来攘往,像潮水般一阵高过一阵的人潮。也没有高楼林立,纵横交错的城市血脉,一切都是那样的静谧而美好。这一年,得志青年何鸿燊在香港创立了自己的第五个商业帝国信德霍英东的正派情史,港圈最抠门的亿万富翁,却爱上3位人间富贵花1983年,保密性相对完善的香港某私人医院。一个一身正装,头发有些许花白的男人,手握一张病情诊断书呆愣在略显空荡的走廊。自己怎么会确诊淋巴癌呢?不出几分钟,刚刚还呆愣的男人就释怀了乔布斯的隐秘情史,35岁一眼定情苹果之母,29年爱了4个美貌女友1974年,美国旧金山的冬天。一位头发偏长,胡子拉碴的小伙子站在雅达利公司的门口。虽然周围的人们,一直在肆意打量自己,但他毫不介意。面试这个流浪汉的经理清楚地记得,乔布斯跟自己说的邓紫棋与郎朗互相吐槽,两个人还真是不分伯仲邓紫棋作为歌手界的佼佼者近几年也是混的风生水起,而郎朗作为一个海内外闻名的钢琴演奏家也参加了许多国内的娱乐节目。而就在近日的一档节目中,邓紫棋和郎朗两个便开始了互相吐槽的模式,两个papi酱ampampquot软饭ampampquot翻身记从一无所有到资本主义掌权,她比想象的可怕关于娱乐圈和网红圈,大家了解多少呢?可能有人就要说了,没进过娱乐圈不假,但也没少看过娱乐圈的各种八卦啊。所谓的娱乐圈和网红圈,那不都是资本主义大佬的天下吗?是啊,在老百姓的眼中,即李子柒资本主义开战记成于才华毁于权欲?她比想象中更无辜7月14日,李子柒按照惯例,在自己的社交平台上更新自己的作品。然后,她消失了。是的,这个热爱短视频创作,热爱讲述中华文化,热爱延续传统文化传承,每个视频都带着温度的女孩,就这样以一维嘉的老赖现行记一个骄傲的人,结果在骄傲里毁灭了自己在一档节目中,何炅曾经这样形容过维嘉,他好像了解我们所有人的底线,但我们任何人对他都一无所知。即便是作为与维嘉相处了20多年的老友,何炅对他依旧知之甚少。何炅说维嘉哥有一句自己的名虚假宣传,恶意炒作,搞重病消费,这一届的网红有多荒唐?在这个网络横行的年代,有这样一种职业,他们不是明星,没有繁忙的通告和严苛的各种艺人条例需要遵守。但他们在互联网上的影响力不可小觑,拥有成百上千万的忠实粉丝。这,就是我们嘴中的所谓网网红兔子牙爆红原来会穿衣服的人可以这样突出网红界最不缺的便是帅哥美女,但是像兔子牙这样多才多艺的美女网红却是屈指可数的。兔子牙,原名朱容君,一个活泼开朗,人美歌甜的93年广西美女,因其清纯的外表和甜美的声音受到了大家广泛的景甜直播间大方承认整容失败,并为此一度忧郁,多次想哭说起娱乐圈的美女,可以说是层出不穷,而其中,景甜是一个不得不提及的气质女神。但就在近日,景甜因为自爆整容而走上了热搜。整容在这个社会可以说是司空见惯的现象,娱乐圈也是如此,但对于整谢霆锋菜园子崩塌曝光惨状求安慰,网友真的好好笑说起谢霆锋,想必很多人都知道,这个才貌双全的明星在娱乐圈也是混的风生水起。可是,从去年开始,关于谢霆锋的报道却比以前少了很多。我们都知道,谢霆锋不仅在演艺和歌手方面有所成绩,而且在