46亿夺下上海地王！这家百亿房企IPO背后，3年赔了业主5000万

　　2013年5月29日，一家来自北京的小地产商在上海＂出圈＂了。
　　当天上午，港资大鳄九龙仓（0004.HK）、和记黄埔（0013.HK），地方国企古北集团、新长宁集团等齐聚上海国土资源厅。它们的目标只有一个——夺地！
　　拍卖的土地位于长宁区核心地块，毗邻上海广播电视台，占地4万平方米，挂牌价29.31亿元。
　　一开始，大佬们还很＂矜持＂，两轮过后仅加价到29.33亿元。等到第三轮开始，5号竞买人突然报价35亿元，之后每举牌一次加价1亿。大概10分钟左右，就以46亿元的价格结束了这场竞拍。
　　＂这个地很便宜啊！＂拿下地王的福润天成＂土豪＂味十足。
　　各大媒体层层剥茧，才发现这家名不见经传的北京房企，背后老板叫崔巍。在此之前，崔巍已经穿着不同＂马甲＂，在北京通州拿下多个地王。
　　崔巍背景神秘，鲜少公开露面。即便是华本企业家俱乐部的发起人、首创集团前董事长刘晓光，也对这位副理事长不甚了解。
　　崔巍究竟是谁？他有着怎样的故事？
　　直到八年后的2021年5月31日晚，一家叫石榴集团的公司向港交所递交招股书，成为今年第一家冲击IPO的房企。这时，崔巍的神秘面纱才逐渐被揭开。
　　石榴集团全称＂石榴投资集团有限公司＂，旗下还有一家以房地产开发为主业的公司石榴置业。崔巍是石榴集团的创始人、董事长，持股公司57.42%的股份，总裁桑春华持股41.58%。
　　坊间称崔巍、桑春华的组合为＂新版地产合伙人＂。
　　上世纪八十年代中后期，从上海师范大学地理专业毕业的崔巍，成了南京市梅山第一中学的地理老师。当时的梅山一中，还属于厂办中学。后来，崔巍到南京师范大学深造，并于1993年6月获得南京师大地理教育学士学位。
　　或许是专业的缘故，崔巍对爬山情有独钟。以至于后来创办企业，每年一次的登山拉练，成了员工们的＂必修课＂。
　　桑春华比崔巍小10岁，有自称桑春华老乡的用户在微博透露，他是江苏仪征人，＂镇上差不多都晓得这么一个大人物。＂
　　关于此二人的交集，招股书提到：2004年7月至2008年11月，崔巍曾在一家从事房地产代理业务的公司＂北京绿野房地产经纪有限公司＂（以下简称＂北京绿野＂）担任执行董事兼总经理；桑春华在该公司担任监事，两人在北京绿野共事4年。
　　蓝媒汇财经（ID：lanmeihcj）通过天眼查查询发现，早在1993年4月，崔巍和桑春华就在北京通州注册了一家叫＂永乐花园＂的房地产公司。两人的职位和在北京绿野的职位完全一样。
　　不过，桑春华曾对外界表示他和崔巍的北漂故事是从方庄开始的。
　　2001年，两人坐着绿皮火车从南京来到北京。当时，出租车司机问他：＂您去哪儿？＂人生地不熟的桑春华想起了电影《有话好好说》，＂你知道张艺谋说‘安红我想你’的地方吗？就去那儿吧！＂
　　彼时的方庄，还是北京有名的富人区，豪宅林立。
　　2001年崔巍和桑春华创办了北京三宅一生房地产投资顾问有限公司。之后他们又陆续成立了几家带＂华美＂字样的公司，华美雅乐居、华美绿野、华美滨海等，承接一手房代理业务。
　　通过用钥匙链、小纸巾等礼品打广告地推，崔巍和桑春华很快完成原始积累。这也让他俩后来偶有被外界诟病为靠发小广告起家的。
　　桑春华倒也毫不避讳，＂我们确实发过小广告。以最低的成本、最快的速度，获得最精准的客群，这叫精准营销。＂
　　江湖传言，高盛曾出面劝说他俩将＂华美＂包装一番赴美上市，但被拒绝了。
　　2007年4月20日，碧桂园（2007.HK）在港股上市，杨惠妍一举登顶中国首富。这一年，中国最有钱的5个人中3个是做房地产开发的。
　　＂那才是房地产利润的大头。＂崔巍盯上了上游的房地产开发业务。于是，房地产圈里的＂石榴的故事＂才开始萌芽。
　　只是，早年间＂石榴＂还不叫石榴，而是以山峰命名。
　　2008年12月，石榴置业的前身的北京华美乔戈里房地产投资有限公司（以下简称＂乔戈里地产＂）成立。崔巍持股57.42%，桑春华持股41.58%，崔巍母亲持股1%。公司主打环京高端住宅项目。
　　乔戈里峰是喀喇昆仑山脉主峰，海拔8611米，又称K2峰。因此，乔戈里地产也被称为K2地产。之后，崔巍开始了在地产圈的＂黑马＂之路。
　　K2地产先是通过子公司北京祁连地产以17.4亿元拿下北京通州九棵树大街地王项目，又通过另一家子公司北京雅居乐地产以7.1亿元拿下北京朝阳区百子湾单价地王。
　　＂只要是通州的地，不管多贵它都全拿了，通过垄断通州的土地，以后通州就只有它的项目了。＂一位大型开发商曾愤愤不平地向《华夏时报》吐槽。单是2009年，崔巍就通过不同的＂马甲＂接连在北京拿下9宗地块，击败了首创、绿地等一众知名房企。
　　2009年7月，崔巍发力的第一个项目K2海棠湾开盘，单价1.1万元/平方米，4个月后已经涨至1.6万元/平方米。
　　2013年更是K2地产的一个小巅峰。当年，它在北京的战绩有：北京单盘销售面积第一、通州单盘第一；北京住宅销售五强。
　　而就是这样一家频频拿下地王的房企当时所在的办公地点，北京CBD华贸中心1号写字楼，甚至连个指示牌都没有。
　　它就是这样，＂高调＂和＂低调＂经常集于一身。甚至，＂壕＂和＂穷＂也经常在关于它的新闻里同时出现。
　　与低调拿地截然相反的，是K2地产时有曝光的现金流危机。也不知道是装穷，还是真穷。
　　2010年4月，＂新国十条＂颁布后，北京楼市整体呈现低迷态势，K2地产旗下楼盘率先降价4000元。几天后，北京祁连地产因拖欠土地出让金，被北京市国土局暂停一年拿地资格。而祁连地产拖欠的土地出让金，正是前文提到的九棵树地王项目。
　　无独有偶，K2地产的百子湾地王项目也未能幸免。
　　2012年5月2日，北京市国土局发公告称，＂朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地＂因未缴纳地价款被收回。
　　同一天，SOHO中国董事长潘石屹在＂中欧私人投资高峰论坛＂上说了句意味深长的话：＂历年来倒下的开发商，绝大多数都不是饿死的，而是撑死的。＂
　　对行业而言，潘石屹说得倒也没错。对于押注京津冀的环京房企来说，早期的疯狂拿地更像是一种豪赌。一旦市场转向，首当其冲的确实也是这些房企。
　　不过，K2地产这家公司不仅没有死，反而逐渐走出北京开始焕发第二春。
　　2013年年初，楼市调控五项举措发布，北京成落地力度最重的城市。也是这一年，K2地产走出通州，开始将触角伸向长三角、大湾区。
　　这才有了文章开头，K2地产在上海一战成名的经典镜头。
　　招股书显示，2018-2020年，石榴集团分别实现收入99.37亿元、80.31亿元及122.65亿元，归属净利润分别为15.88亿元、6.96亿元及11.36亿元。
　　其中，京津冀城市群的收益占比从2018年的41.7%降至2020年的20.2%；大湾区的收益占比从49.5%降至17.5%；长三角地区的收益占比则从0.3%迅速攀升至54%，成为石榴集团收益的重要区域。
　　这也是不少房企的＂共识＂。
　　中指研究院数据显示，2020年1-6月，中国TOP10房企在长三角地区购买土地所花金额高达2329亿元，为消费金额最多的区域。
　　去年年初，远洋集团启动＂南移西拓＂战略，南移指的就是长三角和珠三角；龙湖2020年报显示，外部客户非流动资产超过15亿的城市有北京、成都、重庆、杭州、上海，南方城市占比80%；恒大集团销售金额前十的城市中，南方城市占比70%......
　　除此之外，石榴集团还正在布局成渝经济圈。2020年，成渝经济圈的收益占比从2019年的0增加到1.3%。今年以来，石榴集团以26亿元获得三幅地块，其中一幅位于江苏无锡，另外两幅则位于成都。
　　事实上，崔巍也曾对中原大地的河南郑州＂情有独钟＂。
　　2016年7月，K2地产子公司涿州京汇第一次出现在郑州土拍市场，与几家房企争夺城中村改造项目。
　　不同于其他城市，郑州的城中村改造，一级、二级土地开发并未明确分开。《河南商报》曾报道，各个区政府由于资金不足，可能在早期就会选择和地产商合作。
　　也就是说，在土拍前，一些开发商已经提前介入城中村改造项目中，之后的土拍也是顺理成章。
　　＂不懂规矩＂的K2地产却还是以惯常的打法，结局就是屡战屡败。
　　2016年12月3日，郑州市金水路上，15家开发商走上街头。印有＂‘K2’们滚蛋！＂＂‘K2’抢地回迁无望＂等口号的车从河南省政府门前缓慢驶过，要求崔巍退出郑州土地竞买市场。
　　最终，K2地产铩羽而归，于第二天凌晨发表了＂投降＂声明。
　　从招股书来看，目前崔巍布局的北方城市中，除京津冀外，只有一个山东省。
　　不知从何时起，中国土拍市场动辄几十亿、上百亿。千亿房企们觥筹交错，一众小开发商只能以看客的身份荼蘼艳羡。
　　K2地产虽然＂出道＂早，但始终没能突破百亿房企的阶层。崔巍想要＂破圈＂的心，很急切。
　　＂世界上任何一家以水果命名的公司，都会取得伟大的成就。＂想必崔巍挺认同滴滴创始人柳青的这句话。2016年，K2地产成立9年以来，举行了第一次战略发布会。作为公司总裁的桑春华首次公开露面，宣布K2地产更名为石榴置业。
　　＂我们这个体量的企业如何活在大佬横行的时代，继续死磕吗？还是弯道超车？＂桑春华给出的结论是，既要做地产又得搞科技，还不能把金融落下。
　　改名为石榴置业后，崔巍先后投资了黑牛食品（002387.SZ）、首钢股份（000959,SZ）、中水渔业（000798.SZ）、开创国际（600097.SH）4家上市公司，除黑牛食品外，其余3家均为国企。
　　然而，大手笔举牌下，石榴的现金流并不好看。为缓解资金压力，石榴集团在当年还发行了50亿元债券。
　　石榴集团作为一家百强房企，也面临其它百亿房企的普遍问题，例如毛利低、回款率低、融资手段单一等。
　　招股书显示，2018-2020年，石榴集团的毛利率分别为34.1%、34.1%、22.9%。有机构测算，2020年重点房企的平均毛利率降低了10个百分点，为26.2%。
　　除此之外，石榴集团旗下的房地产项目，因为质量问题屡屡发生维权事件。
　　招股书披露，2018-2020年，石榴集团每年为应对业主维权而支付的赔偿金额均超过1000万元，三年共赔偿4780万元。石榴集团直言，未来将会继续收到该性质的客户申索赔偿。
　　曾有人评价崔巍和桑春华如同潜水艇驾驶员，从来不露出水面，神神秘秘，云山雾罩。
　　前不久，崔巍罕见露面，出席了清华大学经管学院上海校友中心启用仪式。这是他和清华经管校友、浙江中坤控股集团董事长王阳共同出资成立的。
　　这也是崔巍首次公开露面。
　　然而，2020年罗永浩刚进军直播带货，石榴集团就宣布牵手罗永浩在线卖房，刷了好一波流量......
　　做过＂京沪黑马＂的崔巍，或许从一开始就不想低调。