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9月起,白菜房和廉价房都会到来?央媒13字回应了

  目前,全球各个国家都在疯狂印钞,一个新问题出现了:该不该重新启用房地产。
  当此之时,市场上"白菜房"到来。2020年至2021年,一位炒房者在以白菜价出售手中的180套房子。
  根据易居研究院副院长动态透露,一位重庆的炒房客,原价200万元的买的房子,2年之后(如今)正在以150万元全部抛售,直接降价50万元,用"白菜房"形容更贴切。
  为啥会出现白菜房呢?因为市场泡沫的存在,导致炒房者止损遥遥无期,与其坐以待毙,不如及时降价销售以止损。为啥说现在的房子不好卖了呢?主要有2大原因:
  1、在房产持有率方面,已经接近饱和,房子难销售。
  在房产数量上,城镇家庭96%已经买了房子,只有一套住房的家庭占比58.4%,有2套房子的家庭占比31%,持有3套以上的房子降占比10.5%。平均下来,城镇家庭户均持有房产为1.5套。在我国的城镇中,20%最低收入者的住房持有率也高达89.1%。
  说明一点,城镇住房饱和率很高,那么市场上还有多少存量房产呢?经济学家任泽平有相关的研究,在他的报告中给出数据,截止2018年底,我国城镇存量房产超过3.11亿套。这还仅仅是商品房住宅,要知道,我国是一个住房多元化的国家,在商品房诞生之前,就有农村宅基地房、小产权房等产权形式,粗略估计非商品房住宅数量为商品房的3倍以上,如果把所有的房产加起来,足够25亿人居住使用。
  存量房产足够、市场住房饱和度高,房价如果继续上涨,那就有炒房水分。
  2、房产杠杆率方面,已经很高了,刚需买房不易。
  房地产发展健康程度如何,杠杆率是一个非常有效的评估指标。经常有人说房地产不是实体经济,这并不是说钢筋水泥不是实体的,而是说运营和支撑房地产发展的资金不是"实体化"的,什么意思呢?俗语来讲,一分钱干一分钱的事情,一元钱买一元钱的东西,这是市场经济交易的基本规则。如果张三用2000元钱就买到了李四10000元钱的商品,这就是杠杆,以2000元撬动了1万元资金。
  在信用借贷领域,如果规模控制在一定尺度范围,是合理的,有助于正面推动经济发展;但是如果超出平稳尺度,那就过犹不及,可能反噬行业发展能力。房地产领域杠杆多高?2018年以来较为平稳,这是2017年之前去杠杆的成果,即便如此,我国的房地产杠杆率依然较高。
  2019年以来,杠杆率依然走高,根据央行数据,2008-2019年,住户部门杠杆率由18.2%上升到65.1%,年均增长4.3个百分点,2020年末居民部门杠杆率62.2 %,同比2019年末上涨6.4个百分点。
  2021年1-6月份住户部门贷款增加4.58万亿元,住户部门贷款增长同比再度大幅提升,其中,短期贷款增加1.15万亿元,中长期贷款增加3.43万亿元。杠杆表现不减。
  总结一下: 一方面住房过多,供给远超过需求的数量,整个楼市处于供给侧,相应的买房需求不足;另一方面房地产不允许过分增加杠杆了,去杠杆成为了近些年房地产的重头戏,故而市场降低增长速度,这种限增长的行情下,"白采房"实属正常。
  继"白菜房"之后,"廉价房"也来了?
  如果说大量的白菜房出现,这仅仅是因为市场上房地产泡沫过大,导致炒房者无利可图,所以才出此计策,大幅度降价甩卖房产的话;那么法拍房数量快速增加,就意味着另外一批"廉价房"正在到来。
  把法拍房形容为"廉价房"一点也不为过。举个例子,一套房子如果市场价值为300万元,那么通过法拍的方式出售的话,这套房子估计要打7折到8折(市值300万元房子,法拍可能在200万元-250万元之间),比白菜房还要便宜,这种廉价的房子很多人趋之若鹜,但也有风险,毕竟被拍卖的房产存在诸多问题,原房东各种纠葛关系不断。
  根据某法拍网的数据显示,自从进入2021年以来,法拍房的数量就呈现跳跃式增加的情况,目前达到了115万套以上,同样的房产在2019年底为不足50万套,在2018年底不足10万套,2017年不足1万套。
  这样的增幅,如果不是内行人士,或许真的看不出来端倪。
  什么意思呢?表示着很多人正在断掉对于银行的按揭贷款偿还,或者说不少人原本按时向银行偿还月供的,现在由于无法提供月供,导致自己的房子被银行拍卖了。法拍房就是这么来的。
  不管是白菜房,还是廉价的法拍房,都彰显出相同的一个信息,市场上的刚需购买力不足,偿债能力欠佳、炒房客也急于止损所以才降价出售。是不是房价要跌了? 9月起,"白菜房"和"廉价房"都会到来?央媒13字表态 ,侧面 回应了 这个关切点, 摆明了。
  新华社客户端,前不久撰文《合理房价是一个城市的竞争力所在》,再度重申13字房地产基本发展定调"保持房地产市场平稳健康发展。"观点与之前如出一辙,并没太大的创新和变化。房地产学会副会长、首都师范大学教授赵秀池认为我国依然处于城市化的加速阶段,2019年达到60.6%,2020年达到63%,每年大约由1200万人从农村进城转换为城市人,城市不断增加和扩围,人口增长的同时,需要更多的住房需求。保障住有所居,是基本目标,一直到城市化完成。
  虽然人口进城对房地产有影响,特别是房价有上涨可能性,但是目前的房产有"三高"风险。一是房价高;二是库存高;三是杠杆率高。这都指向泡沫二字,2019年至2021年上半年,房地产的杠杆率显然很高。
  所以房地产不能过度刺激,房价维持平稳才是关键。

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