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楼市开启断奶模式,房企们开始降价,孙宏斌透露下跌底线

  任何时候,80%的人都是后知后觉,就算机遇摆在面前,也看不到、抓不住。房地产就是很好的一个例子,在过去的20年里,房地产带来了千千万万的人致富,然而也为数以万计的人带来了很大的遗憾,他们为没有看准买房机会而懊恼、为自己当初的决定而遗憾。
  2021年是房地产的一个转折点,在此之前,房价是一路高歌猛进状态的,房价一年一个样、轮番上涨,98年房改初始的时候,全国房价才不到2000元,到了2021年,全国均价已经达到1万元以上,平均涨幅为400%,就连被认为是"保值象征"的黄金也自叹不如。然而,随着2021年一系列楼市新变化的到来,房价昔日的辉煌不再,该不该买房?这依然是当下困扰着不少人的心结。
  笔者认为,适不适合买房,关键要看清楚影响房价的根本因素是否发生变化,经济学家任泽平说过,房地产发展长期看发展,中期看地价、短期看金融。而现如今看来,这三个因素中至少有2个正在悄然收紧,特别是在未来5-10年的短期时间内,影响楼市的金融货币政策已经开始有了收缩的动向。
  一、楼市开启"断奶"模式。
  什么是楼市的"奶水"呢?有人说是土地,因为房子是建设在土地基础之上的,只有具备了大量的土地基础,商品房建设才有据可依;也有人说是买房人,买房人才是房地产的衣食父母,只有大量买房人的存在,房地产才有了高周转、快速突进的可能性。然而在指闻君看来,楼市的奶水其实是银行融资贷款。我国房地产早已经形成了严重依赖资本的高周转、高负债的发展模式,银行融资是唯一决定房地产兴旺还是倒退的源泉。然而,从2020年开始,楼市断奶了。
  1、央行三条红线。
  在2020年的8月份,住建部和央行联合组织主要房企进行座谈会,提出了收缩房地产融资增速的三条红线措施,影响有多大呢?咱们可以通过郁亮的一段谈话看出,郁亮表示,三红线不亚于土地招拍挂的改变力度,今后所有房企在同一条起跑线上(资金红利期结束了,未来要依靠管理创造红利),具体3红线指的是:
  房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得超过100%;现金短债比要大于1倍。依据触线情况,房企被划分为红、橙、黄、绿四档,分档设定有息负债增速阈值。
  2、今年又增加了限贷令。
  人民银行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,这份文件中明确要求,对于金融机构向房地产进行贷款的比例要进行合理的限制。规定划分为2个方面的内容,首先是针对金融机构向房地产企业贷款最高比例限制;其次是对个体购房者贷款的比例限制。两道高压线之下,开始从资金个体输入方面约束水流进入房地产市场。
  例如,六大国有大行(工农中建、邮政、交通)、国家开发银行为第一档,两个上限分别为40%和32.5%,在5档中最高,其他的银行也不同程度有限制比例。
  二、房企们"开始悄然降价"。
  最近,很多家龙头房地产企业开始"大幅降价"操作。
  根据《中国经济周刊》的报道,保利、万科、融创、恒大、碧桂园5家房地产企业的5月份-6月份销售价格同比年初的1月份均呈现出较大幅度下滑趋势,分别降低了5202元/平米、2890元/平米、1897元/平米、696元/平米,以及280元/平米。
  很明显的一个信号:这些房企们正在进行打折促销,这也代表着整个楼市行情如此,因为我们都知道这5家房地产企业在业内规模都是数一数二的,开发楼盘数量遍布全国,操盘规模和营业额也基本位列前五甲。连这些龙头房企都扛不住压力开始大幅度调低销售价格的时候,足以说明,数以万计的中小房企境况大概也是如此。
  三、为啥房企们宁愿牺牲利润,也要降低售价?
  这一点专家黄奇帆其实早就说过,他认为,限制房价过快上涨的办法其实简单得很,那就是减少银行向房地产企业贷款融资,把这两者之间的"亲密无间"关系撕碎了,那么房地产开发也就无从谈起。土地需要巨额资金、开发建设需要巨额资金。在数十万家房企中,真正具备100%独立资金开盘建设能力的估计不足1%。一旦切断了资金入房市,那从土地拍卖开始到建房销售整个链条将暂停。
  三红线和限贷令分别从两个方面减少资金注入,与此同时开发商们还面临另外一个窘境:债务如约而至,根据克而瑞数据显示,在2021年上半年房企们有1.2万亿债务到期,特别是在7月份,还有1490万亿要偿还。所以,一方面是入账不足、另一方面是出账加码,该怎么办?最后只有一条路了:降价回笼资金。
  四、能跌多少?孙宏斌透露下跌底线,该不该买房清晰了。
  对于房产表现出的这种"平稳下行"的走势,李嘉诚和王健林其实早就有预见,李嘉诚从8年前开始宣布退出内地房地产市场,每年都在甩卖自己的房地产项目。特别是李嘉诚这样说过,如果房子继续按照这个速度建设下去,房子将变得不值钱;而王健林在一次节目访谈中,主持人问他对于房市的看法时,王健林说到,你去看看各个城市的房子有多少了,到处都是房子,房价还怎么涨?所以万达才从房产转向文旅。
  孙宏斌曾这样说过,如果房价下跌达到30%,那么我们都会死,在这里,孙宏斌所说的"我们"是指房地产企业和房地产开发商们,从孙宏斌的这句话中可以看出,在房企们的经营中,楼价的底线就是30%,这也是亏空的临界点。
  那么该不该买房呢?笔者认为,应该让降价"多飞一会",虽然说几乎房企们都降低了1000元/平米,但是到了下半年甚至是2021年终前后,在年终大促销之下,7折、6折或再度袭来。所以,有买房打算的人不妨再等等。

家暴还原谅?她终于被反噬了她家已经不是一天两天三次五次曝出家暴了李阳早就是中国普信男家暴第一人了这次前妻上热搜,发了条家暴的视频,很恐怖,都不敢点开看里面没有血肉模糊的画面,但是有声音,特别恐怖,听了汗毛都终于有男艺人在家带娃,为全中国姐妹说了一句公道话这条看着又好气又好笑的暖心热搜,替全中国姐姐妹妹们,出了一口气!戚薇的李承铉,最近在节目里,吐槽,自己在老婆7哥生孩子后,当全职爸爸,抑郁了整整一年,才走出来,你不知道,终于有男人吃瓜吃得好累他俩可算洗白了你看看人家现在,在热搜上秀恩爱秀的不要太光明正大,哪像当年,一忍就忍了10年,事业黄金期都被耽误男方不承认,婆家不认可,没有官宣,没有名分,被小三,被网络暴力,听起来是不是很耳熟的疑似三胎,豪门婚礼告吹?前阵子有狗仔拍到,说婚后7年还管豪门婆婆叫阿姨的那位紫菱张嘉倪,疑似三胎了?从2019年就开始传她三胎了,这段神奇的买家秀恋情,疑点重重女方是真漂亮,漂亮的只要有她当女配,江湖必有男炮王伏法,女海王二胎?为什么同样是弯弯艺人陈大发上热搜,收到的却是一边倒的好评?因为人家早在花少时期,就已经站出来明确表态不要欺负我们中国人WearefromChina都知道公开站出来承认自己是中国人,离过婚的女明星,就不金贵了?事因老袁在剧组里挖煤,已经很久没回家,就连二姐的新作发布会,他都没赶回来还卖惨发了张挖煤的黑照,被嘲上了热搜这些年老袁宠妻狂魔的人设,深入人心。5周年了,俩人坐实了狗粮专业户,结婚女明星都活到40岁了,晒个婚纱照怎么呢?她之前跟被下了降头似的,秀恩爱,发狗粮,晒疯了被网友无数次怀疑,是不是连传说中的XX先生,都是她臆想出来的虚构人物?这回她玩得有点大,直接上婚纱照了,42岁的璇姐,这次是真的要结婚汗!管老公,我只服她自从绮绮子为了鲜肉男友,跟芒果台开撕以后,网友们都很不满这还是当初挥刀砍前夫,揍渣男揍到报警喊救命的绮绮子吗?女人太聪明,一恋爱就变傻每次都恋爱脑冲昏头,不得不承认自己看男人的眼光为什么女明星备孕就要被骂没有事业心呢?向佐与碧婷在最新的婚姻综艺里,大谈家庭产后亲子话题,比如,父母到底该不该为了孩子放弃工作?碧婷很明确的表示希望女儿能自由长大,而不是在过度溺爱的环境结果评论区很嘲讽,网友都在泼冷水狗粮专业户,私下到底关系咋样?热搜上安静如鸡,内地最爱秀恩爱的人鱼夫妇,在生日大日子,突然不发狗粮了女神51岁生日,发了一条长在泪点上的长视频,回顾了自己出道以来,从选美冠军到演人鱼演晚娘,上演了一波回忆杀,好赵丽颖冯绍峰宣布解除婚姻关系,预料之中,比起郑爽华晨宇好太多赵丽颖冯绍峰宣布离婚,已于近日办理了相关手续。网友们现在就像是身处瓜地一样。要知道两人从2018年领证结婚,之后又产下一子。而这次离婚,双方也都说明,虽然婚姻关系结束,但未来会共同
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