未来5年的买房人，或遇到3个新问题，内行应该提前做打算

　　随着房价的快速上涨，买房人一波接着一波地冲向楼市，然后满载而归，入行早的人基本都赚得盆满钵满，还有不少人通过房地产实现了家庭财富的跃迁。也正是在房产增值的背景下，炒房兴起，一度为房地产健康发展带来了不利影响。
　　所以，2016年底＂房住不炒＂应运而生。
　　未来5年至10年，房地产还有投资可能吗？独立经济学家马光远给出了提示，在2020年的一次央视财经节目中，马光远直言，今后普通人不建议炒房了，手中多留一点现金才是硬道理，他提出了现金为王的说法。马光远还告诉正准备买房的人：炒房将成为越来越专业的事情。马老师的这番话，至少传递出了2个方面的含义：
　　1，今后房地产发展，可能有升值空间，但并不是每个人都能抓得住。 所以说炒房将会越来越专业，有的城市房价跌、有的城市房价涨，即便是在同一个城市，房价不同区域的涨跌情况也可能不尽相同，所以不懂行的人，不建议贸贸然出手。
　　2、普通人不要炒房，要手握现金。 不少人说现金在缩水，把现金转换为房产才是硬道理，其实不然，房价不可能出现普涨的局面，那么不懂房地产的人投身其中，可能导致损失。而且房地产的买卖周期正在拉长，如果手中没有任何现金储备，一旦遇到生病、意外等需要钱的时候，固定资产也难以兑现。
　　买房人该注意些什么呢？ 未来5年的买房人，或遇到3个新问题，内行提醒：应该提前做打算有准备！
　　一、房产质量降低，接下来的5年出现概率增多。
　　在2017年全国房地产调控250次，2018年达到400多次，2019年超过620次，2020年也超600次。这一次次调控加码，都意味着更多的买房人选择放弃购房打算。特别是在2020年三红线、2021年双限令出台之后，更是压缩了楼市的资金源。房企缺少钱的情况下，＂质量降低＂或会增加。
　　住建部和央行联合组织了多家龙头房企举行座谈会，提出了要求房企们在规定期限内把负债等指标从三红线全部降低至三绿线标准以内，如果在限期内未完成既定＂红转绿＂的任务，那么今后的房地产融资增幅将受到比例限制。
　　如果说三红线已经够房地产企业们喝一壶了，那么2021年初提出的＂双上线＂更是直接把矛头对向了购房者，4月份以来，虽然LPR依然保持不变，但是各大城市银行的实际执行房贷利率正在悄然上浮。安居客数据显示，7月份，各大城市的房贷利率首套房平均在5.6%，二套房平均在5.9%以上，前几日上海再次加码房贷利率水平。5月份之后，个别银行出现了停止二套房贷款的情形。可以说＂人们想买房，但是没有贷款，有心无力＂。
　　＂房产质量降低＂这已经不是2021年的新鲜词儿了，从2017年开始，这种问题就不断涌现出来，很多房地产开发商和购房者纷纷中招。例如在2019-2020年的时候，有楼房交付时，买房人奇怪地发现，对外声称的40%绿化率，实际上都是绿色塑料铺设的，在交房之后，这些绿色塑料被运走，整个小区绿化不到20%；还有的楼房建设到50%的时候，出现了倾斜情形，不得不中途停工维修；再例如开发商称坚持2000元/平米的装修标准，交付之后业主们测算认为只有500元/平米；交房时，承诺的人工湖成为了塑料湖。
　　一系列新现象，让买房人目不暇接。说到底，还是因为房地产高压调控之下，开发商们缺钱了、利润降低了，以至于没有那么多的精力去建设高质量房产，更有甚者，为了挽回损失的利润差值，采取了＂降低重量，以次充好＂的方式，最终伤害了购房者的利益。
　　二、买房之后，难转手也可能出现。
　　房地产交易市场，有这么一个规律：买涨不买跌。2020年在三红线措施出台之后，一个房地产商会举行了闭门会议，得出了一致性的决定：咱们都不降价，因为降价难以销售。虽然事后的短短2天内就有至少2家楼盘下调销售价格。但市场上追涨的人依然是多数。
　　面对房地产平稳、房价下行、二手房阴跌的新行情。准备买房的人也踌躇不定，他们担心自己到手的房子会出现缩水和贬值的情况。在一段时期内，这种情绪会持续带来影响。所以买房人应该提前有个心理准备和预期。这个告诉购房者们一个道理：买房子不要再过分追求＂上涨＂了，房价平稳、或涨或跌才是正常的市场现象。
　　三、房产持有成本或越来越高。
　　中泰证券首席经济学家李迅雷就这样说过，在上海、北京这样的大城市里，房产每年的持有成本高达9%以上，而且租金收益率却低到3%以内。与此同时还有至少4%的房地产年折旧率。这样算下来，如果你拥有一套价值300万元的房产，那么每年的净损失就达到了30万元，这并非空穴来风。房价不涨便是跌。有专家测算认为，如果房价年增幅不超过10%，那么房产持有就等于损失。
　　除了直接的成本外，还有很多附加在房地产上的费用也逐渐增多，例如房地产税、房东税、空置税等呼之欲出。财税专家张学诞提出，房地产税的税率应该在0.5%-1.5%之间，虽然不高，但是也是房产持有成本的直接科目。而且属于资产保有费用，无法实现交易转嫁，只要你有房子，那么就需要每年缴纳。
　　特别是对于房子多的人，这都是要面对的大问题。