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房价还能涨吗?有机构测算10年后一线超25万,二线超10万

  很多人说,2021年以来,房价已经出现了明显下滑的情况,更有甚者用二手房挂牌数量来佐证,南京、成都、武汉、天津等城市的二手房挂牌量屡创新高,平均超过了10万套,去化周期明显拉长。这足以说明,二手房价格确实出现了阴跌的情形。
  然而,事实真的如此吗?未必,根据公开数据显示,截止2021年6月底,1-6月份全国平均房价达到了10702元/平米,同比再次提升9.69%。看起来楼市在平稳向下,但实际上市场上的购房者依然乐此不疲,暗流涌动助推着房地产继续向前发展。
  那么,未来的房地产情形如何, 10年后,房价还能涨吗? 房价还会像5-8年前那样保持高昂的上涨势头吗? 有机构测算:10年后一线涨300%,二线涨400%!
  近期,一家房地产机构做出了2035年各大城市房价的预测值,在网易新闻、搜狐网等都有相同的信息,通过这张表可以发现,10年后,也就是大约2035年,房价基本分为了3个档次( 一线超25万,二线超10万! ):
  第一档次:北京、深圳、上海。现在的房价分别为6.8万元、7.2万元、5.6万元。随着城市化的发展,这三个老牌一线城市的房产也会高歌猛进,北京房价达到27万元、深圳房价达到27万元,上海的也达到了25万元。按照现在均价6万元计算,那么涨幅就达300%。
  第二档次:主要的二线城市(包括个别一线城市),例如厦门、广州、杭州、南京、天津、苏州等城市。现阶段,这些城市的房价平均在1万元-2万元之间。而到了10年后,则上升至10万元左右,厦门、广州、杭州、南京、天津、苏州这几个城市价格基本在17万元、14万元、12万元、12万、10万元、9万元,按照均值10万元计算,比目前的2万元幅达到400%。
  第三档次:普通二线城市和省会城市。主要包括了青岛、武汉、无锡、合肥、郑州等。现阶段,这些一般二线城市的平均房价保持在8000元-9000元。根据测算数据显示,这些主流二线城市的房价会分别达到8.6万元、7.1万元、6.3万元、6万元。比现在增长接近600%。
  指闻君总结一下这份《测算表》的特点: ①房价普遍处于"大跨步"上涨趋势中,不管是一线城市还是二三线城市,涨幅都很大; ②现在房价已经很高的城市,未来的增长潜力并不大,反而那些现阶段房子相对便宜的城市,将来的升值幅度大一些; ③楼市因城市而异,有的城市楼市高歌猛进,有的城市楼市收缩,不可同日而语。
  看到这里,估计很多人都觉得"不可信",这份预测他有点太"异想天开"了。不过,如果你能清楚其背后的支撑逻辑,或许就不这么认为了。城镇研究专家李铁、北师大教授董藩等一系列房地产专家,他们给房地产涨跌的定性几乎趋于一致:楼市不会跌,价格还要涨。例如李铁就从城市化的角度做出了分析,我国正在朝着发达国家的目标前进,而发达国家的城市化率普遍高于75%,现在我们才勉强达到63%,根据过去40年城市化速度看,每年递增1个百分点,那么中国城市化还有将近13-15年时间,城市化会不断驱赶农村人进入城市,进而为房地产贡献源源不断的购房需求。
  北师大教授的董藩,也多次语出惊人,他对自己的学生说,如果40岁自己的资产不能达到3000万,不要说"我是你们的老师";对于房地产,董教授同样"看涨",像北京、上海、深圳等这样的世界性大城市,他认为房子涨到80万元才算合理的。
  指闻君暂且不"评论"上述的"25万元、10万元预测"是否准确,如果房子的价格要达到25万元、10万元的水平,那么至少需要具备2个方面的前提条件:
  第一、人均收入得到了大幅增长(或者说CPI显著提升),以至于人人手握上百万元现金,当每个家庭都有上千万元现金储备的时候,10万元房价、25万元房价一点都不算高。而根据现阶段的情况来看,10年后不可能出现这种"假设"的情景,所以这个条件不可实现。
  第二、收入没有涨多少,但是房价却飘了,也就是存在房产泡沫。这一点更不可能。住建部原副部长仇保兴曾这样说过,我国房地产已经出现了泡沫的情况,这一点要敢于承认,西南财大研究显示,我国的房价收入比超过9:1,一线城市超过30:1,二线城市也达到了10:1以上。而根据国际合理水平,位于4-5才是相对适中的。收入跟不上房价涨幅,以至于楼市泡沫堆积。
  结论: 一方面收益不可能实现"跃进"提升;另一方面在房住不炒的调控基调下,房产不可能出现高泡沫,故而能支撑25万元/平米价格的条件都不具备。所以,这份"测算表"可能也只是博取一下眼球罢了,不必当回事儿。

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