8天内,4城约束降价,看高层13字表态,楼市走向基本清晰了
别的城市都在"限制楼市上涨",而它在"限制下跌",什么意思?
根据澎湃新闻8月报道,岳阳发布楼市新规,中心城区的新房销售价格,不可以高于备案价格,同时也不能低于备案价85%,不然的话,将无法办理网签手续。
一、开发商新房销售,价格不能低于85%,这是什么意思呢?
简而言之就是"房地产企业可以自行降低销售价格,但是在备案价的基础上,降幅不能超过15%。"限跌,其实并不是第一次出现,在住房发展历史上,多次出现过这种情况。2019年,受到楼市调控加码、房贷利率升级的影响,城市房市"阴跌不止",还有的房地产开发商直接降低20%销售。例如广东省一个城市的一家楼盘,在降价销售之后,对于已经销售掉的20多套房产,进行逐个补偿,最高每套房子补偿金额达到了200万元(现金或车位等资产替代)。
眼看着房产下滑有星火燎原之势,不少城市坐不住了,开始出台限跌,根据统计显示, 8天内,4城"约束降价" :
岳阳:新房售价不得低于备案价85%,且6个月内不得调价。
沈阳:约谈8家房企,要求遵循房地产市场规律,尽量避免价格优势吸引购房者,达到销售目的。
昆明:加强监管,对恶意降价行为进行管理。
唐山:约谈10家房企,打压恶意降价。
其实,这并非新规定,早在去年,东莞、马鞍山、赣州、砀山、邳州、恩施、合肥、桂林、惠州等多个城市,都前后发布过限跌举措,虽然"限制的下限"不同,但都是给了房企一个价格保底要求。例如东莞、马鞍山等城市,要求房企的新房销售价格不能低于备案价格的10%,大连则相对较为保守,只给出了5%的比例。
当初的赣州限跌策略比较"狠",所有房企的实际价不能低于申报价格的特价房销售。更为甚者,合肥有一家楼盘把价格从1.8万元降低至1.6万元销售,促销价格出炉之后的第三天,这家楼盘迎来了当地房管局的视察和约谈,最后该楼盘上调4000元,不仅限制它下跌,反而促使它上涨了。
二、 多城开始"约束降价",房价涨跌如何?
维持房产平稳,其实有着深层次的原因,第七次人口普查数据出炉,60岁以上的人达到2.6亿人,占比18%,而且专家预计在未来的额5-10年内,还会更加提升,2021年新生人只有1200万人。人口减少和生育率的下降,这是一个大事情,因为人口关系到消费能力,同时也影响着各行各业的发展速度,最终对GDP的增速起到影响,一旦人口开始减少,那么内需不可避免下滑,进而波及到GDP增速问题。根据联合国发布的《世界人口展望》报告预测,到2100年前后,全球人口规模在110亿人左右,到那个时候,中国的总人口大约为10亿人,比起现在,我国的人口会出现一定程度的下滑情况。
而高购房成本和房地产吸纳了过多的社会资金,被认为是导致生育降低的主要原因。举个例子:一个家庭有父母亲两个人,每个人月入平均8000元,那么家庭月收入就达到1.6万元,家庭生活开支4000元,养育一个孩子开支3000元,月结余9000元,年净存款10.8万元。在没有买房之前,生活悠哉乐哉。
然而一旦购买了房子,家庭从净留存9000元瞬间转变到了"月光族"而且还背负巨额债务,在一般二线城市,住房平均1.8万元-3万元,一套3居室的房产,面积在100平米左右,那么总价值达到180万元-300万元。采用按揭贷款买房法,首付款54万元-90万元。月供达到7000元-1.5万元。家庭月结余扣除7000元-1.5万元月供之后,结余的存款在-6000元-2000元之间。哪里还有心思和经济能力去生育二胎和多胎孩子呢?
我们都知道,房地产高速发展的跟进就是源源不断的资金注入,经济委员王林就指出,过去的几十年里,房地产吸收了超过300万亿的资金规模,一旦楼市失去了资金进入,那么实体发展自然受限。这也是当前房地产市场正在发生的事情。对于购房者而言,本月买房和下个月买房,或者推迟3-5个月买房没有太大的差别。
然而对于房地产开发商而言,这可不太好。一方面他们缺钱了,而过去已经产生的巨额融资贷款需要偿还;另一方面市场上购房需求明显减少,首套房开始观望,二套房限贷纷纷隐遁。房企们玩了几十年的空手套白狼的招数行不通的情况下,如何解决回款不足、现金流不足、资金面不畅、还有人催债的窘境?只有一个办法,那就是"降价促销",预期通过降低销售价格,把市场上游荡的散客们用低价的方式收入怀中,进而带来更多的回款和现金流。
所以说,当前房产到了不降不行的时候了。
三、未来楼市如何?看高层13字表态,楼市走向基本清晰了。
是不是真的不能让房产下跌呢?(注:这里所说的下跌,是指开发商自由下跌,自由制价格底线)。然而这种"纯粹化自由降价"的行为是不被允许的,每当楼市下行期,总能见到"约束降价"的措施出现,主要包括2个方面的内容:
1、 有限度的下行,央媒发声支持,高层也表态。 2021年初,住建部王蒙徽就表示,今后房地产调控要实现稳地价、稳F价、稳预期的基本目标,特别是要建立热地产城市的价格预警机制,7月下旬,住建部专家则再次提出,对于那些调控不力,导致过快上涨的城市,要坚决予以问责,这个是首次提出"问责"的机制部署。城市为了拉动经济,经常把房地产拿出来使用,进而导致房市过快上涨。高层表态下,今后这些措施行不通了。用13个字为今后的房地产定调:促进房地产市场平稳健康发展。
记者:为促进房地产市场平稳健康发展,2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措?王蒙徽:房地产长效机制实施以来,在各方共同努力下,房地产市场总体运行平稳,基本实现了3稳的目标。下一步,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。
与此同时,央媒新华社发表《合理房价是城市竞争力所在》指出,城市的竞争力需要年轻人,合理的房产价格才能吸引年轻人和留住年轻人,所以应该调节价格水平,特别是让城市新市民和低收入人群能住得起房子。从这个方面而言,如果房市价格过高,那么合理的下调是可行的,也是支持的。
2、无限度的下行,不可以。 融创中国董事长孙宏斌在企业内部会议上,就曾说道,如果下跌达到30%,那么我们都将不复存在,这里所说的"我们"是指房地产开发商。随着楼市资金被压缩,房地产开发净利润也从10年前的10%以上降低至1%-2%之间,可谓盈亏平衡点上,如果大幅下调销售价,则不利于市场平稳,同样不符合"稳房"目的。所以说,确实不能让其随意下跌。
对于"不让降价",你怎么看待?
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