买房时机或在今明两年出现？专家最近3年是刚需的窗口期

　　很多人说，房价跌了，然而当刚需信心满满冲向售楼部的时候，赫然发现，房价不仅没有跌，反而依然呈现出上升的态势。这究竟是信息传播错误，还是房地产中介们故意为之？没人知道答案。
　　既然房价没有下跌，那么现在还适合买房上车吗？这一点可以从专家们的口中得出答案。经济学家吴晓波在2020年下半年曾这样说过＂我以前很喜欢买房子，但是现在这种想法已经完全变了。＂
　　很显然，这位经济学家转变了自己对购房的基本态度，他直言不讳地说到，原来自己很喜欢买房子，但是现在＂改变思维＂了，也就是不喜欢买房了。为啥吴晓波会有此转变？说到底，还是他觉得现在的房子没有投资价值和升值潜力了，毕竟没有人会跟钱过不去，眼看着房子即将升值的话，有能力的人都会去买几套囤着。
　　虽然吴晓波认为房价没有多少发挥空间、房地产没有多少潜力。不过也有专家认为，房地产大有可为，例如北师大教授董藩，就多次在不同场合提出，我国的城市化还有15年的时间要走，未来还有2-4亿农村人进城，他们的首要需求便是买房，所以房价还会上涨，北上广深这样的大城市，房价可能涨到80万元/平米才算合理。
　　有人说房价该涨、有人说房价要跌，究竟谁的话有道理，谁的语言代表着接下来楼市的方向？身在当下的购房者，依然不知晓。在买房这件事儿上，心里依然犯嘀咕。
　　那么什么时候才是刚需的真正买房契机呢？ 楼市进入＂犹豫期＂，刚需该不该买房？专家：买房时机或在＂今明两年＂出现，窗口期3年后或关闭 。
　　1、对楼市影响大的莫过于＂三条红线＂。
　　这个政策在2020年9月初提出，央行和住建部联合组织了多家龙头房企举行座谈会，提出各大房企要进一步降低负债等相关指标。把＂三条红线＂降低为＂三条绿线＂，如果到期不能满足标准的，今后的融资将受到限制。
　　随后，万科总裁郁亮就在记者会上说道，这一次的三条红线，根本不亚于当年土地招拍挂的改革力度，三红线出现代表着房地产市场不可能继续依靠高负债、高融资获取红利了。规定把所有的房企摆在了同一个起跑线上，未来要依靠管理创造红利。
　　买房人经常把房地产开发商形容为＂空手套白狼＂的企业，其实所言属实，在高融资、高负债的经营模式下，房地产开发资金中，属于开发商自己的资金比例少之又少，一个楼盘价值10亿元，房企手中可能只有1亿元就可以买地皮动工了，依靠银行的高额融资和分批预售制下的快速回款，1亿元完全可以支撑起10亿元的高杠杆。
　　2、三红线落地，意味着高杠杆要弱化。
　　根据房地机构的研究显示，现阶段超过80%的房企无法满足三条红线的基本标准，也就是说，今后它们的融资增幅将受到约束。对于这一点，郁亮在2021年6月份的集团董事会上说到，现在现金比任何东西都重要。没有了高负债的情况下，房企们只能依靠过硬的建筑技术、提升建筑品质、提升管理水平来获得市场上的客源，进而获得更多的回款现金流。
　　3、住房需求不足，也是现实问题。
　　前文说到，三红线之后，房企们必须要依靠管理、依靠回款生存发展。房企长效发展的关键点在销售，那么当前市场上的购房需求有多少呢？指闻君认为已经很稀少了，西南财经大学在家庭金融调研报告给出结论，在购房者的第一目的性中，买房升值占到了85%的比例，也就意味着只有15%的人买房第一需求是居住，所以市场上的刚需其实不足15%。
　　另外，央行课题组在《金融界》发表的城镇家庭资产负债报告数据显示，我国的城镇家庭户均资产318万元，房产保有率达到96%，户均房产持有1.5套，有40%的家庭拥有二套房，还有10%的家庭拥有三套房。不管是从哪个方面而言，当前的住房市场，真正有需求买房的人很少。
　　4、债务临近，回款不足，只能降价。 这也是专家们给出的近期房价预判，克而瑞分析指出2021年全年房企们有1.2万亿债务到期，7-8月份 1400亿元到期，一波接着一波偿债高峰到来，针对房地产的金融政策却在不断收紧，加之以房贷利率频频上浮。融资不足、需求减少，回款压缩的情况下，如何应对？
　　如果你是开发商，你会怎么办？笔者认为或许只有一个办法：甩卖促销。
　　5、为什么说最近3年是刚需的窗口期，2年后或关闭？
　　这主要是因为＂三红线＂规定将从3年之后开始全面实施，根据监管部门的意见，试点的房企要在2023年6月30日之前，全面完成降负债等基本目标，也就是说，这个措施并不会立即兑现，给了市场足够的缓冲器、也给了房企们足够的降负债的期间。到了2023年6月30日的全面执行的时候，才是发挥＂威力＂的时候，所以在此期间，为了销售、为了回款，促销或真的会给买房人带来福音。