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2022年的楼市,不要再误判了,国家已表态,房价涨跌基本清晰

  每一次形势误判,终归要付出一定的代价,只不过是代价大小罢了,房地产也是如此,20多年以来,有多少人因为"看空"楼市,以至于自己最终的房产财富与别人越拉越大,以至于追悔莫及。
  亲戚老王,就是一个典型的例子,老王老家在一个四线城市,从2009年开始,因为工作原因,搬迁到省会城市居住,2年后,漂泊的他谈了女朋友,也有了结婚的打算,买房这件事自然也被娘家人提上了日程,那时的房价平均3000元,如果要购买一套三居室的房子,98平米左右,总房价为29.4万元。
  然而,身边总是充满了"看空"的信息,同事们告诉他,现在不能买房,房价或许要跌,应该再等等,上司告诉他,要慎重,毕竟他工作没几年,储蓄不多,一旦全部投入的话,就瞬间身无分文了。出于"谨慎"的考虑,老王决定再等3年,看看行情如何,心里暗想"先让别人试试水,如果房子不亏,自己再出手。"
  然而,从2011年开始,这个城市房价就一发不可收拾了,炒房客闻风而动,带来的蝴蝶效应波及面广泛,房价也一天一个样,短短的3个月之后,老王感觉"买房有心无力"了。原本3000元的房价,3个月之后就涨到了接近7000元,涨幅超过100%,老王感觉买不起,关键因素不在于手中的钱不够首付款,而是在于"炒房热的背景下,开发商们都要全款才行,贷款的不卖",二手房市场更让人尴尬,房东们挂牌价开始群魔乱舞,原本100万元的房子,现在挂牌提高至200万元,而且还不愿意销售。
  老王当初对房市"唱空"的想法,最终让自己付出了一定的代价:别人的房子从30万元涨到了100万元,自己手中的27万元现金,现在依然是27万元现金,银行利息只多出来了5000元左右,比起身边买房人"巨额资产"增值幅度,5000元的增值可谓相形见绌。
  "老王"的案例,或许在很多人的身上都有发生。时间的维度进入2021年8月份,截止7月底,全国房地产调控已经超过350次,仅仅在8月5日这一天,就有4大城市相继出台了新的楼市调控政策,剑指离婚买房、房产赠送、限购加码等多方面内容,虽然说没有新的措施出现,这一次只是对之前调控的修修补补,但也能从中发现不少问题:打补丁的方式,让买房渠道收缩得越来越紧凑,如果你还想"钻空子"买房,趁早打消了这个念头。 2022年的楼市如何,房价涨还是跌,不要再"误判"了,国家已表态,房价涨跌基本清晰。
  1、关于房价, 国家早已经表态了 。今后的房子究竟是上涨还是下跌?在2021年初,住建部部长王蒙徽就给出了定调,在接受人民日报的专访中,王蒙徽直言"要确保房地产市场的平稳健康发展",建立房价预警机制,落实城市的住房调节主体责任制,实现稳地价、稳房价、稳预期的基本目标。进入2021年下半年,房地产调控雨点似的增加,截止6月份房地产调控超过350次,随着二手房"价格权收归国有",整个市场的二手房价格受到了前所未有的抑制。可以说,在二手房上涨势头减弱的情况下,新房预期也不会太高。
  2、关于刚需购房。 刚需买房什么时候恰当,在未来的3-5年时间内,刚需上车合适吗?这一点央行货币委员樊纲给出了建议,2018年,樊纲提出6个钱包买房策略,他指出,如果刚需可以用家里的6个钱包凑够首付款的话,建议尽早买房。随后便被房地产界广泛批评,认为樊纲这是在支持买房啃老。在2021年上半年,樊纲参加一次房地产论坛过程中,他重申了自己的"6个钱包"观点,樊纲说到,自己当初的这个说法只是陈述了一个事实而已,并不是真的要鼓励买房人啃老,现阶段的房价水平下,刚需当然无法自己独立购房,所以依赖家庭父母和长辈们的支持实属情理之中的事情。
  那么,樊纲"建议尽早买房"的说法准确吗?笔者认为存在一定程度的合理性,但说法并不全面。2020年全年房价上涨不足10%,2021年以来,多个城市房地产出现高热的迹象,在2020年突然性事件的影响下,世界各个国家的经济发展一度受挫,为了重振经济增长动能,美国、日本、英国、韩国等多个国家纷纷开启了"发现金"模式,美联储、日本央行、欧洲央行在2020年底至2021年上半年大手笔进行"印钞行动",据不完全统计,现在全球89%以上的国家房价都在上涨。
  所以,从通胀的"预感"和房产保值性能方面而言,买房确实应该越早越好。国内也有专家认为,会受到输入型通胀影响。然而在"三红线"和"双限令"的制约下,房地产已经没有了太大的增值契机,所以炒房不建议,刚需买房可灵活调整思路,早买晚买都一样。
  3、房产长期持有。 房产能否长期持有,关键要看投资收益率如何,房产收益主要看房价增值带动和租金收益率;房产持有成本主要考虑物价涨幅和折旧成本以及各项税费的成本。中泰证券首席经济学家李迅雷指出,在深圳、上海等这样的大城市里,房产持有成本普遍超过9%,与此同时租金收益率不到3%,这样一来房产持有就相当于有损失。
  与此同时,将来的房产持有成本或进一步提高,房子多的人尤其要关注房地产税的进度,业内人士都知道,房产税并不是买房过程税,而是财产保有税,不管你的房子是否出售和交易,一旦房产税出台和落地,那么就需要按年缴纳相关费用。财税专家张学诞在《财科院张学诞:房地产税立法的障碍、难点及对策》就建议,房产税应该分步骤实施,税率建议在0.8%-1.2%之间,咱们可以取整为1%计算。
  核算一下一套100万元房子1年时间的溢价值: ①正向溢价值=100万元*(3%+5.1%)=8.1万元(3%是租金收益率,5.1%是社科院预测的房价均涨幅度);②负向溢价值=100万元*(9%+1%)=10万元。算下来,在平均水平的状态下,一套100万元房产净损失了1.9万元,如果手中有10套房子、100套房子呢?可想而知。

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