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今明两年,可能有贬值潮?开发商给补偿方案,买房人却反对

  2021年起,楼市可能有"贬值潮"? 笔者认为,确实有可能,先看3组影响房产价格的数据变化:
  一、住房供大于求,价格或难支撑。
  先看一组央行有关当前住房数量的数据:
  央行调查司课题组在2020年于《金融界》发表了城镇家庭资产负债相关报告,数据显示,我国城镇普通家庭资产拥有率达到280万元-290万元,在这其中房产保有量达到96%,户均房产保有为1.5套以上。
  当前住房保有量达到96%,未来房产能依靠4%的无房人推动?估计很难。
  看到这里,相信很多人会不免发问:连我都没有房子,身边还有好几个人都没有房子,难道我们都是这4%的人群?其实,没有房子的人远不止4%,甚至能达到50%左右(供参考,不是确切数据),但是从房产总量上而言,房子已经供大于求,根据市场经济的基本价值规律"商品供大于求则价格跌,供小于求则价格涨",所以2021年之后,房子确实上涨举步维艰。
  二、央行新规定,房企如坐针毡。
  2021年开始,银行降低房地产贷款比例。这是2021年房贷的另一项红线,根据要求,大型银行个人住房贷款比例不能超过32.5%,房产贷款不能超40%。这两个比例的划定,直接减少了银行流向买房人和开发商的资金源,所以房地产如何蹦跶得起来?
  任何行业的发展,都离不开资金注入,房地产市场在过去能够快速腾飞,关键的一点是居民腰包里的钱越来越多,经济委员王林指出,我国房地产市场沉淀了400万亿的资金,如果这些资金全部释放出来,将对商品价格产生巨大影响。所以,从本质上而言,房地产其实是物价的稳定器。
  房地产发展资金来源于2个方面:银行向开发商贷款、银行向买房人贷款,三红线直接约束了开发商贷款规模、限贷令直接缩小了买房人贷款规模。失去"资金水源"的情况下,房地产往日辉煌不再。
  三、城市化趋缓。
  纵观房地产发展史,住房可以分为4个阶段,第一阶段是茅草屋,这个时候的人类不会制造砖瓦、更不会搭建房子,所以只能依山而居、住在洞穴之内,为了遮风挡雨,会采用最原始的茅草和树枝搭建简陋的避风场所。第二阶段是封建社会时代的砖瓦房,青砖青瓦、红砖青瓦都是同一类别;第三阶段是现在的钢筋混土房产,楼栋整体超过2层,少则6层,多则30层。
  人类的住房从第一阶段到第三阶段,背后有一个鲜明逻辑:房子可以根据人的需求建造在任何区域和位置,所以城市化发展速度越来越快、城市化率也越来越高。总结起来,房地产的发展史,其实就等于城市化发展史。现如今,我国城市化高达63%,速度进入平缓期,所以城市化对楼市推动效果会有所减弱。
  今明两年,首迎"贬值潮"?开发商给"补偿方案",买房人却反对了。
  房价有下跌的迹象,无房人表现得非常开心,然而已经买房的人开始焦急了。咱们说一个近期的案例:合肥某楼盘由于降价幅度过大,导致50多名业主要求开发商给 "补差价" 方案。
  一个2年前新开的楼盘,去化速度慢,导致开发商存在大量的资金搁置,房子储存在买房人手中,是资产,但是如果房子在开发商手中大量积压销售不掉,则是负债,因为房企们全部奉行高周转、高负债运营的,每一个楼盘开发建设都需要数以亿计的金融借债,试想一个楼盘总价值20亿元,2年时间回款12亿元,还有8亿元资产无法变现,这对开发商而言是何等难受?
  所以,开发商经过深思熟虑,决定降价销售,原价2.4万元,降至1.2万元出售,这个降价幅度,估计很多买房人都没有见过,原本200万元的房产,在打折之后直接调低至100万元,买房人节约了100万元购房款。
  当无房人兴致勃勃地为"遇到降价好儿"高兴的时候,已经买房的人表示"看不下去"了,50名已经按照2.4万元购房的买房人一起到了售楼部,要求开发商给自己补偿。他们的理由很简单,在售房的时候,置业顾问全部说"这里是城市的优质地段,房价只可能上涨,不可能下跌",可是短短几个月的时间,自己的房子就贬值了50%,这事儿搁在谁身上都难以接受。
  所以要求开发商给自己退房子,如果不退房子也行,就补偿贬值的差价部分,买房人给出了具体的补偿方案:张三在1年前买房时,单价2.4万元,100平米的房子为240万元,那么依照现在1.2万元的价格水平,张三这套房子缩水了120万元,为了弥补因为开发商大幅降价给张三带来的损失,要求开发商 补差价 。开发商经过认真探讨之后,抛出了《房产保值》方案。
  1、以10年为一个周期,当10年到期时,如果房价下跌,则开发商给业主补偿差额。举例:大明购买的房子120万元,10年之后房子市值100万元,那么开发商给大明20万元现金弥补亏空。
  2、如果10年后房子升值了,则买房人(业主)需要把溢价部分补偿给开发商。举例:大明这套房子120万元,在10年之后大明的房子升值到了200万元,那么大明应该把80万元的溢价值弥补给开发商。
  以上两个条件,非常符合买房人要求的"房产保值"需求,然而买房人纷纷反对了。
  话题:开发商为买房人房产保值提出方案,为啥买房人不同意了呢?欢迎评论区留言!

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