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国家一锤定音,房租上涨封顶5?拆迁限制20,提前看看

  2021年以来的房地产市场,从年初开始,就表现得不平静。新年刚过,部分城市的房产就聒噪起来,2月份开始以深圳为首,合肥、成都、南京等多个城市小区业主联合提高二手房销售价格,一时间房市风雨欲来。
  有一句话说得好: 欲让其毁灭,必先让其疯狂。
  房产市场也是同样的道理,既然业主们这么折腾,相互协同提高价格,那么新一轮调控自然以迅雷不及掩耳之势到来。严查经营贷违规进入楼市、限制炒作学区房、热点区域着重限制等一揽子计划纷至沓来。
  楼市刚刚兴起的"火苗"就这么快速扑灭了。
  从4月份开始,城市的房地产就开始呈现出彻底熄火的态势。眼看着新房销售价格下调、二手房阴跌不止的情形,开发商、房东、房产中介们纷纷坐不住了,急切地希望多渠道放开楼市。然而事与愿违,6月份以来,楼市调控不仅没有丝毫松懈,反而愈演愈烈。
  很多人不懂,为啥2021年的楼市显得如此"脆弱无力",稍微用点力就摁压下来了,这在前些年可是见不到的新情况。实际上这还得益于2020年至2021年初央行和住建部等中央部委提出的"楼市三限"和"融资双限"政策。
  前者是指"三根红线",要求房企们在期限内完成降负债等目标,如果逾期未完成,那么融资增幅将受到大大限制,即便是完成了增幅也不能超15%。后者是指金融机构对房地产企业和购房者贷款的比例上限。如果说前者一般人触摸不到的话,那么后者效果显而易见,5月份开始,银行纷纷上调房贷利率,与此同时二套房普遍进行了停贷活动,不是不愿意贷款,而是根据"上限"要求,没有钱可用于贷款了。
  楼市"房企端的资金"和"购房端的资金"被双双锁定的情况下,现阶段市场上能蹦跶得起来、继续拥有买房实力的人,基本上都是少数"多套房的金主"。真正的刚需族暂时被抑制了的情况下,房地产当然容易下滑,价格显得脆弱无比。
  时间的维度进入2021年9月份, 中央部委发声,楼市"双限"又来,拆迁不超20%,租金涨封5%,提前看看。
  8月30日,部委住建部发布了《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,文件提出,一方面要严控城市大拆大建的行为,另一方面要约束城市住房租金的上涨幅度,要确保住房市场的稳健发展。
  一、严格控制大拆大建,最多只能拆除20%的建筑面积,拆建比不应大于2。
  一方面,城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%,
  另一方面,城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2。
  在2014年至2018年,为啥中国的房地产红透半边天?很多人说是城市化导致。其实不然,城市化可以解释北京、上海、深圳等大城市为啥楼市会大幅上涨,因为中小城市的人口都在向着大城市聚集,住房需求快速增加的情况下,房产价值自然上涨。
  城市化解释不了三线城市(特别是那些人口净流出的城市)为啥房市也呈现出一片红色。说到底,还是一大波棚改导致的。从2015年起,棚改货币化政策全面铺开,在安徽、江苏、湖北等部分城市里,货币化安置比例一度超过70%以上,拆掉原本破破烂烂的一套不值钱房子,最后可能补偿给他5-6套房子的现金。从没有购房能力到5-6套房的买房潜力,市场上的买房需求就这么被快速释放出来。
  大拆大建的负面效应也随之出现,2015年至2017年全国完成棚区改造的工程数量的依次为601万套、606万套和609万套,2018年上半年再次进行363万套,截止这个时候累积的数量达2179万套。按照房产快速上涨的37个月周期来算,前后所有的棚改房产数量加起来,应该能超过1900万套。
  如此大的规模,带来了多少购房需求?我们不得而知。只知道在很多偏远城市,原本价格2000元,拆改后跃居1万元以上,显然出现了泡沫。于是从2018年开始,国开行收回棚改审批权限,城市拆迁开始快速进入尾声。
  那么2021年8月末高层重申"20%-2"的比例什么意思呢?根据澎湃新闻的解释,拆迁 限制20%, 如果一个城市旧改规模为1000万元,那么拆迁的比例不能超过200万元,与此同时,拆迁之后重建的比例不能超过400万元,扣除安置房的比例之后,房地产开发商其实没有任何赚头,在没有巨额经济利益的情况下,拆迁自然受到限制。
  二、 国家一锤定音,房租上涨封顶5% 。
  早在8月初,住建部就发布《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题(征求意见稿)》,其中就释放了诸多信号,包括 住房租金年度涨幅不超过5%等。
  原因很简单。大拆大建之下,原有的存量住房被拆除,而新建的房子快则2-3年、慢则5年以上才能交房, 供求出现期限错配,自然导致房价、房租蠢蠢欲动。
  为什么要限制租金上涨幅度呢?说到底,还是因为要统筹解决低收入人群和新市民的住房问题,而对于快速上浮的租金,或许成为解决这个问题的绊脚石。在住房租赁市场,主要有两种人经常对外出租房屋:第一类是直接房东,现在越来越少了;第二类是平台和线下租房中介,他们通过与房东签署长期租房协议,以低廉的租金长期持有房子,然后以高价租金出租给租客使用,而且二房东还会在《租房协议》中明确,租金年涨幅10%以上(这是多数城市的提升比)。
  2021年一套房子租金2000元,到了2022年按照《合同》就需要提高至2200元;2023年就提高至2420元了,逐年递增的租金比买房增值幅度还要高。而我们都知道,现阶段租房的人群基本上都是大学毕业生、工资低的人群、新进入城市的人。他们收入相对较低,买不起房所以只能选择租赁住房,如果租金也在上浮的话,那等于是变相驱赶年轻人。
  所以,当此之时,高层一锤定音,开始设置租金涨幅。
  可以说,随着旧改的逐渐深入,已经开始为这项政策打补丁了。那么今后 两类买房人早打算:
  第一类是购买了城市老破小房产,等待拆迁的人。很显然,大规模拆迁将不复存在,还想依靠拆迁获利将变得遥遥无期。
  第二类是二房东,通过收取城市房源,提高租金差价获取剪刀差利润,在"限制租金涨幅"的新要求下,未来的利润也会降低。

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