楼市质变，拐点已现？

　　图：图虫
　　来源：21世纪经济报道
　　作者：张敏、孔海丽、唐韶葵
　　编辑：包芳鸣、张伟贤
　　在持续不断的调控下，房地产市场终于从＂量变＂转为＂质变＂。
　　9月15日，国家统计局发布8月70大中城市房价数据，以及前8月房地产投资和销售数据。在众多数据指标中，量与价的变化最引人关注。
　　今年8月单月，全国商品房销售面积为12545万平方米，销售额12617亿元。无论同比还是环比，均连续两个月下滑。
　　价格方面，8月70大中城市的房价涨幅以持平和回落为主。被视为市场先导指标的二手房价格，下降的城市数量达到34个，近几年来首次多于上涨的城市数量。
　　若以市场化属性更强的二手房价格作为参照，8月楼市的变化可总结为＂量价齐跌＂。不少分析人士认为，楼市出现＂拐点＂，在供需两端的持续调控下，快速发展后的调整期即将到来，作为传统旺季的＂金九银十＂，成色恐将不足。
　　北京楼市＂初秋微凉＂
　　＂最近还是那个样子，一潭死水似的，成交很少。＂北京西城德胜片区一名房产经纪人告诉21世纪经济报道记者，这个曾被誉为＂顶级学区＂的片区，近期成交情况依然处在冰点以下。
　　严禁炒作学区房、打击＂假离婚＂买房、严查楼市违规行为、严禁＂货不对板＂、教师轮岗破除学区房＂神话＂等政策接连落地后，贝壳研究院数据显示，8月份，北京二手房成交量自6月以来保持环比下降，价格虽仍有上扬，但涨幅连续两个月缩小，开始释放平稳信号。
　　＂从9月上半月的情况看，北京二手房市场成交量仍保持稳中向下。＂贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示，二手房市场观望情绪正在加重。
　　以一套建成于1980年的老旧公房为例，房子建筑面积38平方米，6月中旬挂牌价为866万元，买家出价800万元也没能谈到业主心里去。而近日，这套房最终以680万元成交了，前后差价达到120万元。
　　在21世纪经济报道记者的走访中，甚至有卖家仅隔一个月，就少卖了150万元，这甚至是三线城市一套房的总价。
　　8月25日，北京公布将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗，对学区房炒作起到釜底抽薪的作用，权威人士纷纷表示，＂如果实施彻底，以后都没有‘名校’概念了，最多只是片区均衡，对学区房价格是根本的打击＂。
　　北京中原市场研究部则分析认为，二手房成交量持续下跌的原因，一是在于整体调控及贷款额度收紧等政策影响，下半年各银行二手房信贷支持力度明显下滑，政策威力不容低估；二是，随着去年年底开始的一轮二手房价的追涨，二手房买家的热情逐渐回落，供需双方拉锯战达到新的平衡点，市场进入一个相对僵持状态。
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　　新房方面，北京中原新房数据显示，8月北京新房成交市场＂微凉＂，总成交额和成交量连续两个月出现下跌情况，且9月前两个周的成交套数持续环比下滑。
　　但北京链家研究院院长高原向记者强调，9月新房成交不可控因素较多，短期内难以预测，加之北京市对新房市场秩序整顿趋严，接下来虽有首批集中供地项目入市，也很难对整体市场造成显著冲击，预计价格会维持总体稳定。
　　整体＂稳预期＂力度加强的大背景下，多位受访分析人士均表示，北京二手房后续成交规模预计将继续回落。
　　二手房指导价政策显效
　　今年以来，房地产销售的增长曲线一直在下行。今年前8月，全国商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；商品房销售额119047亿元，同比增长22.8%。与年初（今年1-2月）超过100%的增速相比，已经明显放缓。
　　这一方面是因为今年年中以后，市场销售的增速逐渐乏力；另一方面则是由于疫情影响导致去年年初基数较低，此后市场逐渐复苏，基数也明显提高。
　　今年下半年以来，房地产市场交易规模在冲高后出现回落。7月和8月，月度交易量连续下滑，8月的商品房销售面积甚至低于2019年同期。
　　贝壳研究院高级分析师潘浩指出，除了去年的高基数外，季节因素和政策因素导致的销售下滑也不容忽视。据贝壳研究院统计，8月房地产市场调控类政策出台36次，自4月以来调控频次持续增加，调控持续加码。
　　其中，近期多地集中出台的二手房指导价调整，已经直接影响到交易价格。
　　＂二手房指导价＂是指二手房交易的参考价格。近期，已有包括深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞等在内的13个城市对二手房指导价进行调整，从而遏制实际交易价格过高。从8月的房价表现来看，这种调整效果十分明显。
　　今年8月，一二三线城市的新房价格平均环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.2%，以回落和持平为主。同期的二手房价格涨幅分别为0.2%、0.2%和0.1%，略低于新房价格涨幅。
　　分城市来看，在新房价格仍以上涨为主的情况下，8月二手房价格下跌的城市达到34个，上涨的城市数量仅有27个。若抛开去年年初疫情的影响，最近6年来，二手房价上涨的城市数量达到最低。其中，二三线城市成为下跌的主体，昆明、南充、石家庄、牡丹江的价格跌幅靠前。
　　贝壳研究院认为，除了指导价调整的因素外，市场下行的预期在二手房市场传递的更快。相对而言，重点城市新房限价下仍存在一二手倒挂，吸引购房需求转向新房市场。
　　＂全国房价拐点已经出现。＂中原地产首席分析师张大伟认为，2021年9月后，随着信贷政策由宽松回归正常，未来房价涨幅有望放缓，房价下调城市的数量将不断增加。
　　房企不敢拿地了
　　9月15日中午12点，杭州第二批集中供地中的十幅竞品质地块报停止递交申请文件及缴纳保证金。据浙报传媒地产研究院得到的报名情况反馈来看，10幅竞品质地块中，仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求，其余9幅地块报名未达标，无法进入后续正式竞价环节，相当于＂流拍＂。
　　业内人士指出，杭州地块流拍的主要原因在于利润率低。面对竞品质地块的门槛要求、现房销售、起价过高等条件，房企参与意愿较低，此前有杭州第三方机构测算过竞品质地块的利润，以底价拿地的情况下，就有五宗地块有亏损风险，其余地块利润最高也不超过4%。
　　杭州并不是孤例。刚于9月14日结束第二批集中供地土拍报名的合肥、成都，均出现不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地块中有5幅因故终止；成都第二批集中供地75幅地块有17幅因故终止。此外，截至9月15日，沈阳第二批集中供地46幅土地中，只有10幅土地有房企报名。
　　＂寒流＂来袭，房企不约而同收缩拿地。一方面是住宅市场调控、房企融资端调控下，企业战略改变的连锁反应；另一方面则是＂房企拿地金额不能超过年度销售额的40%＂这一调控政策正在显效的具体表现。
　　据21世纪经济报道记者不完全统计，从6月开始，全国涉宅用地流拍643幅，其中一二线城市流拍125幅，三四线城市流拍518幅。由此可见，按照监管要求，今年正式迈入降杠杆测试期的房地产行业，为了流动性，房企正在收缩投资战线。
　　受政策、市场影响，第二批集中供地中的民企身影减少了，国企拿地渐成主流。
　　以成都正在拍卖的58幅土地报名情况来看，国企在第二批集中供地中占据主流地位。据成都本土研究机构透露，成都这次土拍共吸引45家房市场企，其中央企、国企30家，民企15家。其中中铁建参拍宗数和金额最多，参拍了15幅土地，保证金共计42.83亿；首开9幅，保证金共计34.21亿；中粮11幅，保证金共计25.68亿；金地10幅、保证金共计25.64亿；保利7幅、保证金共计22.66亿。这5家为本次保证金缴纳TOP5房企，保证金金额均超20亿，且均为央企或国企。民企报名较多的是龙湖12宗、保证金共计18.39亿。
　　＂金九银十＂恐落空
　　支撑＂拐点＂的论据，除了量与价的变化外，还包括投资、融资、拿地等一系列指标的变化。
　　今年8月，全国房地产投资（累计）增速已从年初的38.3%降至10.9%。除中部地区仍保持两位数增长外，东部、西部和东北地区的增速都已降至个位数。同期，房地产开发企业土地购置面积10733万平方米，同比下降10.2%；土地成交价款6647亿元，下降6.2%。
　　受＂三条红线＂、＂五档管理＂等政策的影响，房企融资也受到限制。今年1-8月份，房地产开发企业到位资金134364亿元，增速从年初的51.2%降至14.8%。
　　值得注意的是，7月和8月以来，部分房企采用降价的方式促进销售，并回笼资金，但效果并不理想。由于7月和8月的销售规模出现下滑，房企资金来源中的＂定金及预售款＂、＂个人按揭贷款＂两项指标的增速均出现下滑。
　　北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，调控政策对供需两端都带来限制，这也导致房企信心普遍有所减退。同时，市场信号的传导，也带来一系列的连锁反应：销售不佳影响回款、回款不畅影响融资、融资不足影响投资。
　　统计局发布的另一组数据显示，8月房地产开发景气指数为100.85，为今年以来的最低值。
　　前述房企人士还认为，在近期的第二轮集中供地中，因报名人数不足而流拍的现象明显增多，说明房企的信心仍然不足。
　　在这种情况下，作为传统旺季的＂金九银十＂，市场走势如何？
　　潘浩认为，由于企业融资端持续承压，因此销售回款将继续成为房企运营的生命线。面对传统＂金九银十＂的销售节点，房企为应对市场不确定性、确保年度销售任务的达成、稳定回笼资金以及为年底拿地准备筹码，推出一定的促销措施是常规操作。其中，部分存在较大现金流压力的房企，可能进行较大力度的促销。
　　前述房企人士则认为，在现有的政策压力和市场信心下，＂金九银十＂的热度势必不会太大。相反，在年末冲刺业绩的阶段，房企会实施较大力度的促销活动，市场也有望在年末出现＂翘尾＂。
　　本期编辑：刘雪莹