巨轮转舵中报里的融创基本盘与调整力

　　调控政策愈发精细化，房地产行业进入史上最严监管时代。从发展的眼光看，高频精准调控在挤压行业泡沫的同时，也倒逼房企蜕变升级。
　　如果说房地产的上半场＂发展就是安全＂，那么下半场的准则是＂安全才能发展＂。2021年的中报对房企而言，是在调控浪潮和行业波动中的一次全面大考。可以看到，综合实力强的头部企业彰显出坚固的基本盘和稳健的增长性。
　　8月30日，融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称＂融创＂）就交出了一份全优答卷：销售大涨64.3%、收入上涨23.9%、每股盈利上涨8.7%，归母净利润上涨9.4%；负债率持续下降、＂三道红线＂指标稳步改善；国际信用评级全面提升。
　　作为规模位居前五的巨头级房企，融创在多年的发展中练就了稳定的基本盘和出色的调整能力，这也保证了公司能够从容穿越市场周期、抵御行业风险。在当前的政策和市场环境下，这种能力十分重要。
　　据悉，融创最近在半年度会议上提出新的战略发展目标——更安全、更从容、更长期、更有价值，公司内部称为＂四更＂准则。
　　融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，＂调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化，进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向，持续为员工、客户、股东、社会创造价值。＂
　　夯实基本盘
　　在今年初披露的2020年年报里，融创已经实现杠杆率下降，＂三道红线＂指标连降两档至黄档。到2021年中报，财务健康度得到进一步提升：净负债率下降9.4个百分点，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，加速迈向＂绿档＂。
　　变得更稳健安全的同时，融创也迎来了稳定高质量的增长态势。中报显示，上半年，公司营业收入同比增长23.9%至 958.2亿元，毛利199.8亿元同比增长12.5%，归母净利润119.9亿元同比增长9.4%。
　　此外，融创土储充足，坚持对拿地总量严管控，对土地质量高要求——这使得它能在变化的大环境中，进一步保障企业发展的安全健康。数据显示，融创在上半年获取土地权益货值2135亿元，上半年权益拿地销售比37.9%，而2020年7月-2021年6月一年内权益拿地销售比则为28.5%，彰显出极强的拿地纪律。
　　综合向好的表现，多家国际评级机构全面提升融创评级：2021年上半年，标普将融创主体评级上调至BB，展望稳定；穆迪及惠誉将其评级展望升至正面。摩根大通也看好融创强劲的基本面、较高的净利水平、以及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平，维持 ＂买入＂评级。全球领先的ESG评级公司Sustainalytics也将融创提升至＂低风险＂评级，评分位列70家境内参评房企首位。
　　据了解，自2019年下半年开始，融创主动做调整，落实＂降杠杆、优化资本结构＂的战略要求，并制定了全面、清晰、长期的行动计划。其中包括推动国际信用评级的持续提升，中期达到投资级；推动融资成本的持续下降，争取3年内达到民营房企优秀水平；推动融资结构的持续优化等等。
　　这一系列的举措相继落地，将助力融创进一步巩固更安全、稳健的基本面。
　　战略与产品相得益彰
　　创自上市之初就坚持两件事：做好产品与服务、深耕城市。在经历了十八年如一日的沉淀过后，融创已建立行业领先的核心优势，为业务发展奠定坚实基础。
　　中报显示，融创2021年上半年实现3208亿销售额，同比增长64.3%，回款率保持高位水平。销售高增长、高回款率，来自市场的认可，让融创的现金流更为充裕。截至2021年6月底，融创在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年底提升2.4%。
　　从销售结构来看，融创深耕核心城市群的领先优势凸显。在长三角，融创完成1141亿元销售额；在西部核心城市、环渤海分别完成791亿元、637亿元。
　　上半年，融创在多个一二线核心城市占据市场领先地位，20个城市的销售额超过50亿元。其中，北京、上海、苏州等9个城市销售额超100亿元；在杭州、武汉，融创半年销售额超过200亿元——这相当于一家百强房企的半年业绩。
　　充足的可售货值也支持下半年高业绩的达成。数据显示，融创在今年下半年内的总可售货值超6600亿元。国盛证券发布报告表示，叠加下半年销售高峰影响及融创的市场领先优势，预计融创2021年将实现销售稳步增长。
　　支撑融创傲人销售成绩的前提是，行业第一的产品力。继摘得克而瑞研究中心、亿翰智库的产品力桂冠后，融创在今年上半年再次获得中国指数研究院＂房地产产品力优秀企业＂第一名。针对主流客群年轻化趋势，融创推出的＂I AM I＂ 产品年轻化创新得到市场和客户的高度认可，已落地项目中，上海融创未来金融城、杭州万融城、武汉公园大观等项目成为市场红盘。
　　在第一轮＂双集中供地＂结束后，住建部有关领导表示，要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质。这意味着，房地产行业将迎来＂竞品质＂时代。产品力将成为企业发展的核心竞争力，拥有高品质产品力的企业不仅在销售端崭露头角，也将在土地端如鱼得水。
　　房地产行业回归本质，做好产品与服务是企业安全健康发展的前提。而高品质产品力的代表——融创在＂竞品质＂时代的领先优势将进一步扩大。
　　此外，充裕且高品质的土储，也将支持融创地产主业未来更从容的增长。截至2021年6月30日，融创持有的权益土储货值约2万亿元，足以支持未来稳健发展。
　　通过不断夯实产品竞争优势、城市深耕、市场口碑和高质量土储的核心优势，融创在地产主业持续建构的综合能力，让这家公司能够更加从容应对行业波动，为其战略升级打下了坚实基础。从行业发展的样本意义上说，这完美体现了大型房企的综合实力。
　　＂四更＂准则与长期竞争力
　　融创一直保持着对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断，擅长在行业的不同阶段快速找到发展最优解，这也使得融创被业界视为风向标。
　　在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借＂更快速、更均好、更优质、更深耕＂的优势，迅速跻身行业前列。在规模快速增长的同时，不可避免地出现了阶段性负债率偏高。融创意识到资本结构的优化对公司长期发展至关重要，于是先于政策要求，从2019年下半年开始就主动优化资本结构、降杠杆，提升盈利能力的同时保证充裕稳定的现金流。
　　2020年可谓是融创的转型年，正式打开了公司＂均衡高质量发展＂的序章。这一年融创主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，＂三道指标＂连降两档至黄档，融资成本持续下降，信用评级全面提升，业绩全面增长的同时负债指标也持续改善。
　　2021年，均衡稳健战略初见成效，融创进一步坚定战略目标，提出＂四更＂经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。
　　据了解，＂四更＂准则也作为融创团队基本做事原则，是以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。
　　＂四更＂准则的提出，预示着融创这艘＂巨轮＂的转舵。以迅捷的发展速度和出色的并购能力而著称的融创，正凭借强大的适应性，进化出强大的＂长跑能力＂。这背后既有公司综合实力的支撑，也体现了战略的灵活性和适配性。
　　拥抱变化，需要从容的底气，更需要积极的态度和坚定的行为。融创的＂四更＂重新定义了头部房企的未来增长形态，极具行业参考价值。在房地产行业的下半场，运营和管理是红利，质量是护城河，企业先安全才能发展，而综合能力强的企业更具生命力。