二手房停贷的消息不绝于耳,可是网上的价格却依然坚挺是为什么?
中国的房价20年来的大致规律就是横盘5到6年,然后1年暴涨2到3倍。这个循环已经太多次了。(这里的横盘指可接受的微跌、微涨、不动)
2004年至2008年,5年横盘;2008年至2009年,金融大放水,翻2到3倍。
2010年至2015年,6年横盘;2016至2017上半年,金融大放水,翻2到3倍。
2017下半年到2020年中,4年横盘;2020年底至今,金融大放水,热门城市暴涨20%至50%,最热门最核心的小区翻倍,被政府紧急打压压下去了。
像二手房卖不动的情况,以前曾出现过多次,最后都在国家大放水中暴涨了。
在这20年里,所有不服的人,所有看空房地产的人,都遭到了无情的毒打,全被打服了。久而久之,"房价永远涨"成了全民共识。炒房就是好,炒房就是妙,万般皆下品,唯有炒房高。
这样的全民共识一旦形成,是很难逆转的。和所有的牛股一样,要想逆转这个趋势,必须要让房价涨到一个完全脱离基本面(居民收入水平、房租水平)的地步,并且还要经过较长一段时间的横盘。横盘期内房价始终无法继续向上突破,久而久之,房价永远涨的共识破灭,房价才会开启真正的下跌。
这个横盘期需要多久呢?
根据日本等国的经验,结合过去20年的房价走势推测,大概需要5年。
我们最后一波全国性房价暴涨于2017年结束。按照5年的盘整期计算,大概在2022年结束,全国范围内房价的下跌大概要到2023年才会开始。
现在显然是房价见顶后的盘整期。这个时期内本来应该是暴涨暴跌的剧烈震荡行情,然而政府用各种调控政策压住了房价震荡,涨固然不允许,跌同样不允许。这就导致了这几年房价看起来十分平稳,如同一条直线。
横盘期的房价震荡相对容易调控。而房价永远涨的共识破灭后,房价大跌如同洪水决堤,势不可挡。这时候没有任何人任何组织任何力量能阻止这种天塌地陷式的暴跌。
大多数有多套房的人都有宽裕的资金流入,抗风险能力也比较强。这部分人大可以等个 10 年8 年底,等房价进入高点再出手。即使一辈子卖不出去,人家还可以给儿子给女儿住,也可以租出去。在一线城市,一套房子的租金再低也够一月的开销,完全可以不在乎房价本身资产的跌涨。
而消费端就不一样了,需要买婚房的还是需要买。需要给孩子上学的还是需要。甚至还需要房子的投资属性。
供应端少了 二手房,而需求端甚至产生了积累。如何跌房价?