未将广告中换房保障承诺写进合同，房屋降价不得要求补偿差价

　　大家在买房过程中，是否有被开发商美好的宣传广告所吸引。但是开发商中在广告中的美好承诺，你是否有留意有没有被写进你的购房合同中。今天继续为大家带来一个真实的案例，有兴趣的朋友可以去检索案例全文。#恒大退房##恒大地产##恒大##退房##如果新房降价你还抗不抗的住贷款#
　　案号：(2013)浙杭民终字第550号
　　主要案情
　　万地置业公司开发建设坐落于杭州市余杭区崇贤街道的锦昌年华苑房产。 2008年 10月17日至20日在杭州和平国际会展中心和浙江世界贸易中心举行的浙江省第十五届房地产博览会上， 万地置业公司推出换房保障承诺的优惠促销活动 。
　　2010年5月至2012年4月间，杭州网、腾讯网、网易等网站 发布有关城建·锦昌年华的信息，其＂项目介绍＂部分共有＂锦昌年华升级版，品质再塑＂、＂理性价格，打造绕城内轻松派家园＂和＂保障承诺，确保安心置业＂三部分内容。其中＂理性价格，打造绕城内轻松派家园＂一节内容如下：＂锦昌年华，同时奉行理性价格准则，其主推的90平米内舒适2房、精致3房，推售起价仅5400元／平米……＂；＂保障承诺， 确保安心置业＂一节内容如下：＂在理性定价的同时，锦昌年华，为解决购房者的后顾之虑，郑重推出 ‘换房保障承诺’，即当前只需认购该项目任一房产品，交房前可任意换购一套未售及未预定的住宅或商铺。 通俗地讲，假如房价跌了，相当于将差价补还给前期购房者。如此举措，只为确保购房者安心置业，市场的风险完全由开发商替购房者承担。 在当前市场不明朗、购房者持币观望的情况下，锦昌年华此举无疑为市场注入一剂‘强心针’，让更多购房者购房有保障＂。
　　2011年6月9日，原告与万地置业公司签订浙江省商品房买卖合同一份，约定：原告向万地置业公司购买锦昌年华苑31幢713室房屋；建筑面积为63.1平方米；单价为每平方米13708.4元；交付期限为2013年3月31日前。 合同还约定了其他内容， 但未就原告主张的换房保障承诺和不降价承诺的有关内容作出约定。
　　2012年5月20日， 部分业主向万地置业公司送达了关于锦昌年华二期全体业主告开发商的补偿协议书，以开发商＂浙江城建房地产有限公司＂ 对房产大幅度降价销售为由 ，＂要求开发商承担降价部分80%的金额，业主自愿承担降价部分20%的金额＂ ，并＂愿以以下一种或几种形式接受降价部分的补偿：1.以现金补偿；2、以车库抵款的形式补偿；3.以物业费抵款的形式补偿；4.以房屋契税的形式补偿；5.以双方均接受的其他形式补偿。＂原告在补偿协议书上签字，但双方未最终达成一致。
　　据新浪网2012年5月27日消息，＂锦昌年华5月27日开盘LOFT均价9900当天售罄＂。
　　又认定：1.原告购买的房屋至今尚未交付。2.杭州网络传媒有限公司、杭州众居易广告有限公司出具情况说明，分别证明杭州网、腾讯网有关锦昌年华项目介绍信息未经万地置业公司公布确认的事实。
　　原告于2012年9月26日向原审法院起诉，请求判令万地置业公司补偿房价款240310.04元并由万地置业公司承担案件诉讼费。
　　法院判决
　　一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则，应当承担举证不能的不利后果。在本案中，（一）从杭州网、腾讯网、网易等网站发布的有关锦昌年华苑项目介绍来看，其内容是相对固定的，作 为具有完全民事行为能力的王美平，根据其向万地置业公司购房时杭州范围内整个房地产市场行情，应当能判断出上述网站发布的信息不是万地置业公司即时发布或更新的信息。 （二）原告提供证据证明杭州网、腾讯网、网易等网站发布关于＂保障承诺，确保安心置业＂信息的事实，但在万地置业公司提供证据证明杭州网、腾讯网有关锦昌年华项目介绍信息未经万地置业公司公布确认的事实的情况下，未进一步提供证据证明该信息系万地置业公司委托上述网站设计、制作、发布的广告的事实。同时，原告提供的证据不足以证明万地置业公司作出不降价承诺的事实。（三） 退一步讲，即使上述网站发布的消息是万地置业公司委托发布的广告，也因其内容不具体确定而为要约邀请，不构成要约，同时，上述网站信息中有关换房保障承诺的内容是指以换购房屋的形式弥补购房者的损失，而非王美平主张的赔偿差价损失，且在双方签订的浙江省商品房买卖合同中就换房保障承诺也未作约定，故其主张的有关万地置业公司作出过换房保障承诺的事实不成立。 综上所述，原告要求万地置业公司补偿差价240310.04元的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。一审判决：驳回原告的诉讼请求。
　　二审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：＂商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。＂ 本案中，即使杭州网、腾讯网、网易等网站发布的有关锦昌年华楼盘的信息以及杭州网记者对姜莉雯的采访内容确系万地置业公司发布或者授权发布，亦不符合上述司法解释规定的应当认定为要约的条件，不能认定为是案涉商品房买卖合同的内容。 原告关于该信息属于开放性要约的主张，没有法律依据，法院不予采信。 原告认为，其是由于看到网站上锦昌年华楼盘的换房保障承诺才去购房的，但是网站发布的信息中锦昌年华楼盘的起价仅为5400元／平方米，而原告所购房屋的市价已经超过13000元／平方米。房价是商品房买卖合同的主要内容，而现在两者相差甚远，原告应对换房保障承诺是否一直有效、是否针对案涉商品房具有理性判断。原告称在购房时楼盘销售人员曾向其确认有换房保障承诺，但其并未举证证实。原告既然主张其购买该楼盘的房屋主要是基于其从网站了解到的换房保障承诺，却未将此内容写入合同或另行签订补充协议，显然不符合生活常理，亦与其主张相互矛盾。 综上，二审法院判决维持原判。
　　【小林有话说】透过这个案例，大家应对开发商的广告多一份注意，一切应以合同内容为准。
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